5月融資環(huán)境驟變，讓之前剛試圖喘口氣的房企資金鏈再一次被拉緊。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月40家典型上市房企融資金額環(huán)比上漲超六成，但各類(lèi)債權(quán)融資方式融資金額仍處于低位，房企市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難。值得注意的是，本月股權(quán)融資已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)攀升。業(yè)內(nèi)人士分析，房企股權(quán)融資多少透著點(diǎn)無(wú)奈，此前融資雖然有所放松，但借新還舊居多，房企資金面未緩解之際再收緊，市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難。預(yù)計(jì)隨著官方表態(tài)嚴(yán)管信托違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)房企股權(quán)出讓的賣(mài)子輸血式的融資將進(jìn)一步上升。

美元債占主流

繼5月融資大幅跳水后，本月房企融資規(guī)模筑底反彈。同策研究院監(jiān)測(cè)顯示，6月40家典型上市房企完成融資金額共計(jì)611.6億元，環(huán)比上漲66.2%。整體來(lái)看，2019年上半年，40家房企融資規(guī)模波動(dòng)較大，融資狀況十分不穩(wěn)定。

從融資渠道來(lái)看，6月債權(quán)融資額為535.93億元，占房企融資總量的87.63%，環(huán)比上漲64.06%。其中發(fā)行公司債176.55億元，占比28.87%、其他債權(quán)融資129.71億元，占比21.21%、信托貸款107.32億元，占比17.55%、境內(nèi)銀行貸款87.98億元，占比14.39%、中期票據(jù)34.36億元，占比5.62%、委托貸款和海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。另外，本月股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%。

同策研究院陳朦朦分析，由于5月融資驟減，6月環(huán)比上漲并不能說(shuō)明融資環(huán)境變好，相反，各類(lèi)債權(quán)融資方式融資金額仍處于低位，房企市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難。相比5月，6月房企發(fā)行公司債總額雖然有所上漲，但幾乎是美元債，國(guó)內(nèi)發(fā)債依然很困難。

統(tǒng)計(jì)顯示，6月外幣融資總額224.62億元，占比36.73%，環(huán)比外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。外幣融資總額環(huán)比大幅增加，主要融資途徑為境外發(fā)行公司債券。本月共發(fā)生9筆公司債，其中有8筆是發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)或債券，合計(jì)20.6億美元。

2019年6月房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額32.6億美元，約合人民幣224.01億元，占融資總額的36.63%。

融資成本之殤

融資成本上升也成為6月房企融資的現(xiàn)象之一。6月融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的規(guī)模為35億元的公司債，票面利率3.75%；融資成本最高的是中南建設(shè)境外子公司完成在境外發(fā)行總額為4億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率為10.88%?？傮w來(lái)說(shuō)，6月房企融資成本較高，基本在7%-8%左右。

分析指出，房企繞道海外融資，主要與當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)融資收緊有關(guān)。

據(jù)悉，5月下旬，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，并進(jìn)一步重申房地產(chǎn)監(jiān)管政策不松動(dòng)，并加強(qiáng)對(duì)非標(biāo)的監(jiān)管。

實(shí)際上，不少房企上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力也讓企業(yè)資金鏈堪憂。數(shù)據(jù)顯示，6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額單月同比增速大幅下降8個(gè)百分點(diǎn)至增長(zhǎng)13%，其中Top10的一線龍頭房企增速回落18個(gè)百分點(diǎn)，目前增速僅剩2%；Top11-30、Top31-50的中等規(guī)模房企增幅分別回落5個(gè)、9個(gè)百分點(diǎn)至15%、34%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)分析，信托機(jī)構(gòu)被約談后資金面會(huì)收緊，下半年隨著房企資金壓力加大，主動(dòng)促銷(xiāo)可能是明智的選擇之一。此外，受近期融資渠道收緊和地產(chǎn)銷(xiāo)售降溫影響，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)有所調(diào)整，例如在新增土地方面會(huì)顯得更為謹(jǐn)慎。

股權(quán)融資

在繞道海外融資外，6月房企股權(quán)融資再度頻頻上演。

縱觀2019年上半年，股權(quán)融資額度不斷攀升，發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量明顯增加，并且有房企連續(xù)幾個(gè)月幾度轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目子公司股權(quán)。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月監(jiān)測(cè)的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上個(gè)月的41.32億元（占比11.23%），絕對(duì)值及占比雙升。

具體來(lái)看，本月股權(quán)融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資。

其中融資金額主要來(lái)自境內(nèi)再融資，融資金額為75億元，共4家公司包括泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、綠地集團(tuán)及建業(yè)地產(chǎn)發(fā)生項(xiàng)目子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中泰禾集團(tuán)已連續(xù)3個(gè)月出讓項(xiàng)目公司股份。

陳朦朦分析，2018年融資環(huán)境惡劣，但大規(guī)模股權(quán)融資的情況未出現(xiàn)，今年尤其是上半年，股權(quán)融資金額及占比已連續(xù)4個(gè)月攀升。股權(quán)融資攀升顯示出房企多少透著無(wú)奈，此前融資雖然有所放松，但借新還舊居多房企資金面并沒(méi)有得到緩解，而且上月以來(lái)融資環(huán)境再度收緊，說(shuō)明市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難。

市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，隨著官方表態(tài)嚴(yán)管信托違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)房企股權(quán)出讓的賣(mài)子輸血式的融資將進(jìn)一步上升。