繼今年5月份發(fā)布“23號文”，嚴查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資等五項房地產(chǎn)業(yè)務之后，近日，銀保監(jiān)會再度細化、升級對于重點城市、重點房企的專項檢查。
實際上，今年以來，監(jiān)管部門已多次釋放對于房企融資的嚴監(jiān)管信號。受此影響，此前火熱的房地產(chǎn)信托業(yè)務在約談警示發(fā)出當月，發(fā)行規(guī)模驟降。
業(yè)內(nèi)人士認為，7月底召開的政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，央行座談會“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源較多，將對后續(xù)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及房企相關融資產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨流動性寒冬。
嚴查銀行、信托渠道房地產(chǎn)融資
8月中旬，有網(wǎng)上消息稱共11家房地產(chǎn)企業(yè)被暫停一切資本市場融資（含供應鏈ABS）。前20強地產(chǎn)央企一位內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，此消息屬實。“其實不止這11家，據(jù)我所知，供應鏈融資肯定都停了。”
業(yè)內(nèi)人士認為，這與本月初銀保監(jiān)會對于重點城市、重點房企的專項檢查有關。
8月上旬，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》，重點檢查北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳32個城市的銀行在四大領域的房地產(chǎn)業(yè)務。
據(jù)了解，此次檢查內(nèi)容涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關貸款。通知表示，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化。
在房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理方面，檢查房地產(chǎn)業(yè)務授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理的檢查上，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資。
針對個人住房貸款管理情況的檢查，包括落實差別化信貸政策，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等。住房租賃貸款方面，檢查包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場行為提供資金情況。
同時，該份通知還對非涉房信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領域進行重點關注。具體包括：個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領域；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)；通過流動資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資情況。
而在今年5月17日，銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（即俗稱的“23號文”），明確相關部門對于房企銀行貸款從嚴監(jiān)管的態(tài)度，整治重點包括未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資資金等亂象。
據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個百分點。
除此之外，在“非標”融資渠道上亦呈收緊態(tài)勢。今年7月6日，銀保監(jiān)會發(fā)布消息，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。
據(jù)了解，今年以來監(jiān)管部門已多次釋放出房地產(chǎn)信托嚴監(jiān)管的信號。“23號文”要求嚴格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資。
據(jù)媒體公開報道，近期多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務。各地公司收到的監(jiān)管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模”，有的要求“三季末地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模不得超過二季末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務”。
有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的收緊，與今年上半年以來，土地市場上地王頻現(xiàn)、房地產(chǎn)信托勢頭太猛密切相關。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1~6月份，新增房地產(chǎn)信托募資規(guī)模接近3800億元，占集合信托成立規(guī)模的39%。此外，自去年6月份至今，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已連續(xù)13個月穩(wěn)居集合信托首位。
而在約談警示發(fā)出的當月，房地產(chǎn)信托規(guī)模驟降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1845.77億元，環(huán)比減少20.22%。其中，房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為584.25億元，環(huán)比減少19.63%。
海外債發(fā)行降溫
因銀行、信托等渠道收緊，今年上半年不少房企轉(zhuǎn)而通過發(fā)債來獲取資金。Wind 數(shù)據(jù)顯示，2019年房企國內(nèi)債券上半年發(fā)行規(guī)模為3538億元，同比增長30.8%；房企海外債規(guī)模近389億美元，同比增長15%，已經(jīng)達到了去年全年的74%。
但發(fā)債渠道亦面臨收緊趨勢。根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務，同時還對境外發(fā)債提出多項嚴格要求。
從數(shù)據(jù)上看，進入8月份以來，房企國內(nèi)發(fā)行信用債規(guī)模188.8億元，同比下滑7.28%。除此之外，今年以來一度掀起高潮的海外債也開始出現(xiàn)“冷卻”，8月份以來，僅有3家房企計劃發(fā)行海外債，計劃發(fā)行規(guī)模11億美元。
在償債壓力上，據(jù)Wind統(tǒng)計，2019年房企國內(nèi)債到期數(shù)量504只，總償還量5381.36億元，償還規(guī)模同比增加31.08%。2019年房企海外債到期數(shù)量66只，到期規(guī)模237.57億美元，同比增加30.91%。
“現(xiàn)在國家已經(jīng)收緊地產(chǎn)商的海外融資，在國內(nèi)債市也‘掐死’。這樣做（目的是）資金能切實流入實體經(jīng)濟。近期風向和經(jīng)濟環(huán)境非常不利于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨流動性寒冬。部分房地產(chǎn)公司可能倒下，現(xiàn)在對于許多開發(fā)商，重點已是生存而不是發(fā)展。”國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示。
從數(shù)據(jù)上看，融資收緊的效力正逐步顯現(xiàn)。8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1～7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1～6月份回落0.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98 萬億元，同比增長7.0%，增速比1~6 月份回落0.2 個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)自籌渠道的資金來源減少，1~7月自籌資金累計增速2.8%，較1~6月下降1.9個百分點。
土地市場方面，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1~6月份擴大1.9個百分點。7月單月土地購置面積同比下降36.84%，降幅進一步擴大。
“我們現(xiàn)在做地產(chǎn)私募這一塊兒，確實感覺到房企融資整體在收緊，而且收得還挺嚴厲的。比如現(xiàn)在房企拿地都非常謹慎，我們做的項目大多是之前2015年、2016年拿的地，像2018年左右拿地的比較少。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
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