而藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)等成都“土著”卻在悄悄收縮成都市場(chǎng)。藍(lán)光發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“盡管減少了土拍，但公司并沒(méi)有減少其他的拿地方式，同時(shí)，2019年是我們?nèi)珖?guó)化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部擴(kuò)張，推進(jìn)公司戰(zhàn)略。”

地價(jià)不斷創(chuàng)新高

2019年開(kāi)年以來(lái)，“新面孔”的加入令成都土拍市場(chǎng)頗為熱鬧，這些“新面孔”不斷刷新地價(jià)在當(dāng)?shù)匾惨l(fā)了熱議。

7月31日，兩宗位于主城區(qū)的涉宅地塊走上拍賣(mài)席。其中，錦江地塊最終由成都市錦江統(tǒng)一建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“錦江建設(shè)”）與另一家廣東房企聯(lián)合體競(jìng)得，自持租賃住房比2%，成交樓面價(jià)1.98萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)41.43%，是目前成都樓面價(jià)最高的地塊。

記者了解到，此番競(jìng)得該項(xiàng)目，是這家廣東房企首次進(jìn)入成都。錦江建設(shè)的相關(guān)工作人員向記者透露，這家廣東企業(yè)還沒(méi)有正式過(guò)來(lái)，也比較低調(diào)，目前項(xiàng)目具體規(guī)劃還在開(kāi)會(huì)研討中。

事實(shí)上，上半年讓成都樓市首次沸騰的項(xiàng)目還要追溯至3月12日。彼時(shí)，斷供兩年的金牛區(qū)茶店子迎來(lái)49.9畝商住地拍賣(mài)，引來(lái)36家開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。在56輪競(jìng)價(jià)后，成都德商置業(yè)有限公司以樓面價(jià)1.72萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)76.41%的代價(jià)摘走該宗地。

5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村24.26畝、容積率為2.0的土地走上拍賣(mài)席，最終被首次入蓉的一家閩系開(kāi)發(fā)商以1.84萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率達(dá)134.39%。

6月27日，青羊區(qū)出讓地塊則由四川金雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金雁地產(chǎn)”）以2%的自持租賃住房面積比例、18512元/平方米的樓面價(jià)、溢價(jià)率48%拿下，刷新了上述閩系房企項(xiàng)目保持的紀(jì)錄。

盡管金雁地產(chǎn)為四川本土房企，但這次卻是其進(jìn)入成都市場(chǎng)的首秀之作。公開(kāi)信息顯示，金雁地產(chǎn)隸屬于四川金宇鼎盛集團(tuán)，旗下?lián)碛谢?、塑膠、房地產(chǎn)、酒業(yè)、能源等多產(chǎn)業(yè)。此番拿地，也被外界視為“不惜代價(jià)”挺進(jìn)成都樓市的中小房企。

首進(jìn)成都的新面孔中，除了上述企業(yè)外，還有正榮與越秀。成都房管局信息顯示，今年5月，正榮以溢價(jià)58.33%、7600元/平方米的價(jià)格拿下成都市近郊新都區(qū)地塊；隨后，以樓面價(jià)3880元/平方米競(jìng)得位于近郊青白江宗地，成都也成為其第17個(gè)進(jìn)駐的城市。據(jù)公開(kāi)資料顯示，國(guó)內(nèi)前50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)逾40家將觸角伸向成都。對(duì)此，四川大成市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人陳亞琪表示，成都的后發(fā)優(yōu)勢(shì)還在不斷顯現(xiàn)。“近年來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊的相繼入市和較為寬松的融資環(huán)境共同刺激了房企的拿地需求，導(dǎo)致部分地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。”

“老面孔”拿地放緩

與入蓉“新面孔”們形成對(duì)比的是，已在成都市場(chǎng)耕耘多年的開(kāi)發(fā)商，其拿地步伐相對(duì)放緩。

記者梳理上半年成都土地出讓信息了解到，國(guó)企央企參與土拍較為頻繁，尤其是本地國(guó)資企業(yè)，如城投、軌交、交投等，居上半年新增土儲(chǔ)量的前三位。

“之前成都一直主推TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），出讓地塊設(shè)置門(mén)檻很多，最終也只有軌交等國(guó)企符合條件。”陳亞琪指出，作為成都地產(chǎn)界民營(yíng)“老大哥”的藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)等近期在土拍市場(chǎng)上鮮有足跡。

據(jù)悉，8月12日，藍(lán)光發(fā)展以底價(jià)3970萬(wàn)元、樓面價(jià)4758元/平方米摘得廣東省惠州市一宗商住地塊。此前，又分別于紹興、常州、玉環(huán)三個(gè)城市，合計(jì)土地出讓價(jià)款為24.6億元，土地面積合計(jì)約330.73畝。

藍(lán)光發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋，藍(lán)光發(fā)展并沒(méi)有放棄成都市場(chǎng)，而是在該區(qū)域土地儲(chǔ)備還比較充裕。“盡管減少了土拍，但公司并沒(méi)有減少其他的拿地方式，同時(shí)，2019年是我們?nèi)珖?guó)化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部擴(kuò)張，推進(jìn)公司戰(zhàn)略。”

與藍(lán)光發(fā)展類似，本著走出四川大本營(yíng)、瞄準(zhǔn)全國(guó)化思路的還有新希望地產(chǎn)。8月9日，新希望地產(chǎn)以總價(jià)6.45億元競(jìng)得寧波市江北區(qū)讓1宗宅地，樓面價(jià)9760元/平方米，溢價(jià)率60%。在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，新希望地產(chǎn)以517.3億元的拿地金額位列第28名，而新增土地也多集中在成都以外區(qū)域。

與此同時(shí)，進(jìn)入成都多年的富力地產(chǎn)則發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)的通知》明確表示，2019年下半年的重點(diǎn)工作是“促銷(xiāo)售、抓回款”，原則上暫停拿地工作。而有著在建“西南第一高樓”之稱的成都綠地中心·蜀峰468項(xiàng)目也傳出即將被綠地整體出售的消息。

綠地控股西南區(qū)域事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，綠地468項(xiàng)目確有出售計(jì)劃，但并非整體出售，“這是我們正常的商辦項(xiàng)目出售模式。”

熟悉成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的成都錦達(dá)文旅總經(jīng)理馬永林表示，不管是外地房企爭(zhēng)相進(jìn)入拿地，還是本地開(kāi)發(fā)商向外延伸，都與企業(yè)本身的既定戰(zhàn)略有關(guān)。“成都本身的吸附力較強(qiáng)，在產(chǎn)業(yè)、人口等多方面的聚集效應(yīng)突出，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，外地企業(yè)愿意用高地價(jià)換取進(jìn)入門(mén)票，多是看中了成都的潛在發(fā)展空間，進(jìn)而借進(jìn)駐品牌效應(yīng)來(lái)布局長(zhǎng)線發(fā)展，項(xiàng)目利潤(rùn)可以由時(shí)間換取或其他方面補(bǔ)充。”

土地調(diào)控持續(xù)升級(jí)

隨著高價(jià)地不斷涌現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控手段也隨著不斷升溫的行情持續(xù)加碼。

6月27日，金雁地產(chǎn)拍出地王之際，成都“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積+抽簽競(jìng)得”的拍賣(mài)方式，時(shí)隔一年半后回歸。

據(jù)悉，這類“熔斷”機(jī)制誕生于2016年12月。進(jìn)入2017年后，隨著成都土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，相關(guān)部門(mén)先后出臺(tái)了限價(jià)、抽簽、競(jìng)商業(yè)物業(yè)自持比例、競(jìng)租賃住房比例等土拍規(guī)則以調(diào)控土地市場(chǎng)，甚至不再接受自然人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)，禁止同一法人的2家或2家以上的企業(yè)參加同一宗土地競(jìng)買(mǎi)。當(dāng)時(shí)，房企利用多家“馬甲”公司報(bào)名參與土地競(jìng)拍增加中簽率的方式不再可行。

但在2018年土地市場(chǎng)趨冷后，上述土地調(diào)控政策未再啟用，直至今年“6·27”土拍。

7月31日，在上述廣東房企參與的土地拍賣(mài)上，相關(guān)部門(mén)公布這一土拍不僅沿用“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積+抽簽競(jìng)得”的競(jìng)拍規(guī)則，還首次要求成品住宅比例100%，即現(xiàn)房銷(xiāo)售。

公開(kāi)信息顯示，目前成都執(zhí)行的是商品房預(yù)售制度，要求必須主體結(jié)構(gòu)建造超過(guò)1/2才能領(lǐng)取預(yù)售證。而一旦要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)放商所承載的資金回款壓力將明顯加大。

據(jù)悉，現(xiàn)房銷(xiāo)售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出現(xiàn)。2016年深圳曾推出首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊，由電建和金茂聯(lián)合以82.89億元的總價(jià)拿下深圳龍華地塊，樓面價(jià)約5.68萬(wàn)元/平方米。但截至目前，現(xiàn)房銷(xiāo)售仍未成為房地產(chǎn)主流。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售這個(gè)政策目的很簡(jiǎn)單，就是通過(guò)增加成本促使開(kāi)發(fā)商理性拿地。”在長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐看來(lái)，進(jìn)入2019年后，成都土拍市場(chǎng)屢現(xiàn)地王，除了市場(chǎng)周期因素造成拿地高峰到來(lái)外，開(kāi)出地塊容積率越來(lái)越低、限價(jià)政策開(kāi)始與拿地價(jià)格聯(lián)動(dòng)等因素也給開(kāi)發(fā)商拋出了橄欖枝。

劉璐解釋，具體到成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”將和限購(gòu)政策一樣，與整個(gè)房地產(chǎn)走向相匹配，如果未來(lái)土地市場(chǎng)越來(lái)越熱，土拍就會(huì)搭配更多比較苛刻的條件，包括現(xiàn)房銷(xiāo)售，甚至這一條件會(huì)綁定在土拍里面，但若市場(chǎng)趨冷，則可能就會(huì)被取消。