上市房企半年報正在密集發(fā)布中。數(shù)據顯示，截至8月8日，54家A股上市房企發(fā)布了2019年半年度業(yè)績數(shù)據。其中，11家公司披露了2019年半年報或半年度業(yè)績快報，9家公司凈利潤同比增長。另有43家公司披露了業(yè)績預告，21家公司預計上半年凈利潤同比增長。整體來看，上市房企業(yè)績明顯分化。
盡管多家企業(yè)業(yè)績預增，克而瑞研究中心指出，今年上半年數(shù)據顯示，標桿房企業(yè)績增速明顯放緩，TOP100房企累計權益銷售規(guī)模同比僅微增4%。在政策層面，有機構統(tǒng)計顯示，上半年全國房地產調控政策次數(shù)已達250多次，“一城一策”持續(xù)發(fā)揮作用。與此同時，調控政策也在從市場交易層面擴展至金融層面。
對于房企上半年業(yè)績及企業(yè)發(fā)展相關問題，8月14～15日，《中國經營報》記者先后致電致函弘陽地產有限公司（01996.HK，以下簡稱“弘陽地產”）、三盛控股集團有限公司（02183.HK，以下簡稱“三盛控股”）、建發(fā)股份有限公司（600153.SH，以下簡稱“建發(fā)股份”）、綠地香港控股有限公司（00337.HK，以下簡稱“綠地香港”）等多家企業(yè)進行采訪并取得了相關回復。
其中，綠地香港相關負責人表示，目前正處于財報緘默期，不方便進行回復。建發(fā)股份表示，相關采訪要等半年報出來以后才能進行回復，不會針對第三方數(shù)據進行回復。三盛控股方面亦表示公司財報尚未披露。
業(yè)績增速集體放緩
克而瑞相關研究報告指出，從盈利結構來看，市場調整期下房地產行業(yè)馬太效應持續(xù)放大，集中度進一步提升，同時，盈利能力的分化也在加大。截至7月15日，在2019年上半年預計盈增（排除扭虧）的15家房企中，百強房企占到11家，而盈虧的則基本都是200強之外的小規(guī)模房企，大部分中小型房企在調整沖擊下歸母凈利潤增速下降明顯。
8月13日，綠地香港發(fā)布盈喜公告稱，預期2019年上半年凈利潤（歸母凈利潤）將較2018年同期增加不少于90%。公司相關財報顯示，綠地香港近5年來合約銷售復合增長率逾60%。另據公司此前發(fā)布的公告，上半年公司、子公司及其聯(lián)屬公司的合約銷售約為256.05億元。按照500億銷售目標計算，綠地香港上半年已完成全年目標的51.21%。
根據克而瑞日前發(fā)布的2019年1～6月中國房地產企業(yè)銷售榜，從全口徑銷售金額來看，2019年上半年弘陽地產銷售金額為302.3億元，行業(yè)排名第51位；記者查詢發(fā)現(xiàn)，2018年上半年弘陽地產流量金額為169.2億元，排行第64位。
此外，2019年上半年三盛集團全口徑金額為145.3億元，位于行業(yè)第79位。記者注意到，去年上半年三盛集團流量金額為143.4億元，位居行業(yè)第74位。與去年相比，公司上半年銷售僅僅增加了1.9億元，行業(yè)排名下滑5個位次。
三盛控股相關負責人向記者表示，一方面公司財報尚未發(fā)布，另一方面，上市公司只是公司的一部分資產：“我們地產業(yè)務還沒有完全注入，我們不太愿意把上市的這塊作為一個官方回復去做地產相關的采訪。”
今年上半年，建發(fā)股份全口徑銷售金額為278.7億元，行業(yè)排名第54位；去年同期為306億元，位居行業(yè)第43位。公司上半年銷售業(yè)績不及去年同期。
“這兩年房企之間的分化日益明顯，強者恒強態(tài)勢愈顯。千億房企發(fā)展的步伐越來越大，相反，不足千億的房企則普遍面臨不小的生存壓力。千億是很明顯的一個分水嶺，小公司在拿地、融資等能力上顯現(xiàn)出很大的落差。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出。
盧文曦進一步表示，從全國性的數(shù)據來看，房企發(fā)展普遍面臨一定的壓力。如果將政策考慮在內，盧文曦直言，后半場房企的日子并不好過，“即使是頭部房企，其增速也在不斷下滑?？亢蟮闹行》科罂赡芫捅患娌⒌袅恕?rdquo;
記者日前從人民法院公告網了解到，自2017年12月至今，有將近300家房地產企業(yè)公布了破產文書，大多數(shù)屬于地方中小企業(yè)。
另據克而瑞研究報告，從目前房企預告2019年上半年業(yè)績的情況來看，相較于2018年，房地產行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續(xù)。
隨著馬太效應不斷加強，土地儲備對于企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。8月12日，弘陽地產在南通、烏鎮(zhèn)各斬獲一幅地塊。根據克而瑞數(shù)據，今年1～7月，弘陽地產新增貨值611.8億元，在全國房企排名第28位，新增土地價值293.5億元，排名高達23位。
克而瑞數(shù)據顯示，截至2019年上半年，銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億。共有14家房企新增貨值突破千億，銷售TOP10新增貨值更是全部超過千億。
不過，與去年同期相比，各梯隊拿地態(tài)度明顯謹慎。今年1～6月，銷售百強房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38～0.4，百強房企拿地維持較為謹慎態(tài)度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。
財經評論員嚴躍進告訴記者，部分房企今年雖然經營上似乎有很大動蕩，但實際上通過部分項目拋售等，財務數(shù)據表現(xiàn)也還是不錯的。而從拿地方面看，普遍以降溫為主，但部分房企通過聯(lián)合拿地等方式，也還是獲得了較多的地塊。
在這樣的背景之下，要規(guī)模還是要利潤，一直是各家房企都會面臨的兩難抉擇。對此，旭輝集團董事長林中表示：“如果生存規(guī)模已過，那么可以把眼光放在利潤上，但如果生存規(guī)模沒過，還是要做規(guī)模。房企發(fā)展的階段不同，采用的發(fā)展戰(zhàn)略也會不同。”
融資趨緊償債壓力凸顯
行業(yè)漸趨理性的大背景下，對于房地產企業(yè)而言，充沛的資金顯得至關重要。
對此，林中日前在易居沃頓PMBA第八期開班課上表示：“現(xiàn)階段房企不僅要做開發(fā)銷售，還要學習去做經營持有。但是做經營持有就要將企業(yè)負債率降低至20%以下，否則就會死掉。”
據華泰證券研報統(tǒng)計，2019年8～12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8～10月地產債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗。
此外，截至2018年底，三盛控股總負債86.43億元，相較于去年同期的43.47億元增加了98.83%。債務資產比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末，公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有余。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押，用于取得銀行貸款及金融機構貸款。
截至2018年底，建發(fā)股份負債合計1630.36億元，報告期初為1316.83億元，僅2018年就增加了313.53億元。
債務壓力之下，不少房企通過出售項目獲取現(xiàn)金流。今年7月18日，綠地香港發(fā)布公告，宣布股東特別大會已審議通過了出售上海五里置業(yè)有限公司100%權益的議案。據悉，該筆交易價格預計不少于人民幣28億元。有觀點指出，此次項目股權轉讓很大程度上是綠地香港加快商業(yè)項目去化回籠資金的舉措。出售所得款項將作為一般運營資金及日后發(fā)展所需資金，這將加強綠地香港的現(xiàn)金流狀況。
跟據綠地香港年報，截至2018年12月31日，公司短期借款為32.09億元，應付賬款及票據為294.86億元，長期借款為94.75億元，負債總額達762.85億元，較2017年同期增長了191.2億元，增幅達33.45%。
此外，2018年綠地香港的凈負債率較2017年同期上升了4個百分點，至88%。2013~2016年間，綠地香港的凈負債率分別為100%、155%、172%、121%。2017年，綠地香港的凈負債率終于降低至84%。
主動融資去杠桿成為每一家房企不得不面臨的一道門檻。不過，融資利率偏高帶來的融資貴難題也是不少中小房企難以抹去的痛。
據悉，截至2018年12月底，三盛控股加權平均利率為11.6%，去年同期為7.2%。已付或應付的總利息開支為人民幣9500萬元，去年同期僅為3600萬元。
對于融資政策收緊，房企面臨的困境，
陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在易居沃頓PMBA第八期開班課上表示：“在現(xiàn)階段，房企要渡過當前的難關，必須把握‘現(xiàn)金為王’的觀點，可以從兩個方面優(yōu)化現(xiàn)金流：一是不買地，退出尚未確權的土地；二是控制已開工的工程進度。”
嚴躍進指出，對于中小房企來講，首先需要加強高價項目的合作開發(fā)，減輕資金成本壓力；其次需要適當做一些項目轉讓；同時，要積極拓展銀行合作增加融資渠道。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
