近年來(lái)，二手房市場(chǎng)交易比較多，隨之而來(lái)的，二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。那么，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要注意哪些問(wèn)題?對(duì)此，廣州市花都區(qū)法院近日專(zhuān)門(mén)選取了三個(gè)典型案例，教大家如何防范二手房買(mǎi)賣(mài)中的陷阱。

法官提醒，房屋買(mǎi)賣(mài)屬于大宗商品交易，具有標(biāo)的額大、過(guò)程煩瑣、交易時(shí)間長(zhǎng)等特征，極易產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該認(rèn)真審查房屋的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)及是否限制交易等情況，切勿受低價(jià)房的誘惑，輕易進(jìn)行交易。

案例一：房屋被法院查封 導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行

2018年1月，吳某、許某（賣(mài)方）與溫某（買(mǎi)方）協(xié)商，吳某、許某將其名下位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)一處別墅以330萬(wàn)元的價(jià)格出售給溫某，溫某支付定金10萬(wàn)元。合同同時(shí)約定涉案房屋處于抵押及查封狀態(tài)，由賣(mài)方負(fù)責(zé)涂銷(xiāo)抵押和解除查封。一方如有違約，另一方有權(quán)解除合同，并按成交價(jià)10%作出賠償。溫某簽訂合同后依約向吳某、許某支付了10萬(wàn)元定金，后由于吳某、許某未按照合同約定涂銷(xiāo)抵押和解除查封，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，溫某遂訴至法院要求對(duì)方解除合同、支付違約金99萬(wàn)元。

法院審理認(rèn)為，涉案房屋因吳某、許某的另案?jìng)鶆?wù)被查封，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，遂判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，吳某、許某向溫某返還定金。對(duì)于違約金，吳某、許某未能解除查封，將涉案房屋過(guò)戶給溫某，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但溫某作為房屋的買(mǎi)受人，在房屋買(mǎi)賣(mài)的重大交易中，理應(yīng)盡到一般買(mǎi)房者的合理審慎義務(wù)，其在明知涉案房屋被司法機(jī)關(guān)查封、交易必然存在極大風(fēng)險(xiǎn)的情況下仍選擇繼續(xù)簽約和履行，對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行亦負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，故對(duì)溫某主張的違約金金額進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

案例二：沒(méi)有購(gòu)房資格購(gòu)買(mǎi)房屋 遇賣(mài)方毀約

2015年12月11日，張某與曾某簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)代辦合同，約定張某以54.8萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)曾某名下位于廣州市花都區(qū)新中路的一處房產(chǎn)，并約定由于張某無(wú)購(gòu)房資格，待張某具備購(gòu)房資格后再過(guò)戶。合同簽訂后，張某向曾某支付了16.8萬(wàn)元首期款，曾某亦將涉案房屋交付給張某使用。2017年7月份，張某具備購(gòu)房資格后，要求曾某配合其辦理過(guò)戶手續(xù)，但恰遇房?jī)r(jià)上漲，曾某見(jiàn)此情形后為涉案房屋辦理了抵押登記并拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

在該案經(jīng)辦法官調(diào)解下，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，解除合同，曾某向張某返還購(gòu)房款及支付違約金，張某將房屋返還給曾某。

法官支招

買(mǎi)房前查看最新房屋查冊(cè)表

一般情況下，出售已被司法查封的房屋價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，很多買(mǎi)家在低價(jià)的誘惑、中介的誘導(dǎo)下，在未對(duì)房屋權(quán)屬、查封、抵押等情況進(jìn)行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無(wú)法過(guò)戶，賣(mài)方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。因此，法官建議，購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)當(dāng)查看最新的房屋查冊(cè)表，審查交易房屋的權(quán)屬、抵押及查封情況，對(duì)于處于抵押、查封狀態(tài)的房屋，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

法官支招：

確定有購(gòu)房資格再買(mǎi)房

很多情況下，買(mǎi)方擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，在尚不具備購(gòu)房資格的情況下便簽訂購(gòu)房合同，約定待其具備購(gòu)房資格之后再進(jìn)行過(guò)戶。由于該過(guò)程等待時(shí)間長(zhǎng)，因此交易風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。買(mǎi)方也可能因公司斷繳社?；騻€(gè)人所得稅，導(dǎo)致不能在預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)取得購(gòu)房資格。因此，法官建議，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在確定自身具備購(gòu)房資格的情況下再購(gòu)買(mǎi)房屋。