昨天,央行官網(wǎng)公告新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜。公告表示,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。按照8月20日的LPR,全國范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%,二套房貸款利率不得低于5.45%。
利率最短調(diào)整期仍為一年
根據(jù)央行公告,借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時,可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為一年。利率重定價日,定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
所謂利率重定價,是指貸款銀行按合同約定的計算方式,根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確,個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定,最短為一年,最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價,最短可以一年一調(diào)整。中國銀行首席研究員周景彤表示,周期最短為一年,這個與以往政策一致,只是再次予以明確。
貸款利率方面,首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為,央行各地分支行會結(jié)合各地情況,規(guī)定加點下限。因此,新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定,既不下降,也不會明顯增加利息負擔(dān)。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時,避免房地產(chǎn)市場過熱,充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼也表示,全國的情況不太一樣,而央行的標準是最低線。
公積金房貸利率暫不調(diào)整
具體到各家商業(yè)銀行,央行規(guī)定,各銀行將根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素,明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則,合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
2019年10月8日前,已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時,商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。央行表示,2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統(tǒng),組織員工培訓(xùn),同時采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。
周景彤分析,央行此舉是“新老劃斷”,新發(fā)生商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。民生銀行研究院分析師王靜文也認為,這種“新老劃斷”不會改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價方式,可以避免對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈沖擊。
8月20日,全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的第一期LPR,1年期水平為4.25%,與1年期貸款基準利率4.35%相比,低10個BP;5年期水平為4.85%,比5年期貸款基準利率4.90%低了5個BP。
堅決貫徹“房住不炒”定位
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35座城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看,在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少,7月份只有上海的首套利率為4.84%,低于4.85%,35座城市的平均首套利率則為5.44%,顯著高于4.85%。
二套房方面,7月也僅有上海(5.42%)、天津(5.41%)兩個城市低于5.45%,35座城市的平均首套利率則為5.76%,同樣顯著高于5.45%。同時,最近幾個月來,無論是首套房還是二套房,35座城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。
因此,央行根據(jù)LPR新基準進行的房貸利率調(diào)整,其指向性非常明顯,就是堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實際利率水平來看,它僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的購房客戶產(chǎn)生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。
后期,如果LPR利率下調(diào),根據(jù)央行的這一規(guī)定,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào),但需要注意的是,這僅指最低利率,實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響,預(yù)計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。
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