今年前8個月,全國百城宅地交易(簡稱“宅地”)增速下行,尤其是三四線城市宅地首現(xiàn)降溫趨勢。9月9日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國百城宅地成交報告》(簡稱“報告”),顯示了上述結(jié)果。
據(jù)悉,受政策管控、市場預(yù)期等影響,今年前8個月,土地市場由涼轉(zhuǎn)熱再轉(zhuǎn)冷。從城市結(jié)構(gòu)看,一線城市的宅地交易猛增,價格最為穩(wěn)定;而三四線城市受市場冷熱的傳導(dǎo)速度快,成交量已現(xiàn)下跌,但部分城市仍維持高位。
一線城市宅地交易猛增,價格平穩(wěn)
土地市場的轉(zhuǎn)冷從今年7月開始,到了8月,這一走勢更為明顯。報告顯示,1月至8月,重點監(jiān)測的全國100個城市宅地成交面積為39388萬平方米,同比增長9.2%,這一增速相比1月至7月有13.8%的明顯收窄。宅地價格為5546元/平方米,同比上漲14.4%。
今年前8個月的宅地市場,經(jīng)歷了“先抑后揚再抑”的過程。一季度,房企對于后市住宅銷售預(yù)期持悲觀態(tài)度,拿地并不積極,進而導(dǎo)致土地交易數(shù)據(jù)偏低迷。
到了今年二季度,在樓市小陽春的作用下,激發(fā)了房企拿地的熱情,百城土地交易數(shù)據(jù)開始反彈。
但是,隨著市場搶地行為增加,受一系列中央和地方“穩(wěn)地價”政策的影響,尤其是銀保監(jiān)會等對信貸資金的嚴管,資金進入土地市場難上加難。對此,上海易居房地產(chǎn)研究院認為,目前宅地交易量及價格曲線也由此開始“轉(zhuǎn)頭”。
無論整體市場如何變化,一線城市的宅地價格和住宅一樣一直領(lǐng)先,而且土地市場大多供不應(yīng)求,交易量往往由供應(yīng)量決定。
報告顯示,1月至8月,全國4個一線城市的宅地成交面積為1867萬平方米,同比增長45.7%。與去年下半年相比,回暖成為主要特征,這與密集供地密不可分。其中,深圳此前的宅地供應(yīng)力度一直較弱,但今年6月卻一次性供應(yīng)了69萬平方米宅地。
從地價來看,1月至8月,4個一線城市的宅地價格為14379元/平方米,同比上漲1.7%,價格最為平穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士認為,這與一線城市的政策管控積極有效、拿地資金預(yù)審查較為嚴格等因素有關(guān)。
以寸土寸金的北京市場土地為例,8月29日,北京2宗住宅地塊全部底價成交,預(yù)期后續(xù)住宅項目定價也有優(yōu)勢。
三四線城市宅地成交面積同比降7.1%
今年以來,眾多的二線城市一直是土地市場的主力。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前8個月,共有5個城市賣地超過千億,其中4個為二線城市。金額最高的是杭州,賣地金額達1892億元,蘇州賣地1154億元,南京賣地1099億元。
報告顯示,1月至8月,32個二線城市宅地成交面積為23033萬平方米,同比增長20.1%。從年初累計成交同比增速上看,處于歷史高位。這與今年上半年各大省會城市頻頻亮出人才落戶、購房等優(yōu)惠政策不無關(guān)系,利好刺激了房企的拿地,帶動了宅地交易的活躍。
從二線城市的宅地價格來看,則稱得上從高位跌落。但上海易居房地產(chǎn)研究院認為,考慮到部分二線城市宅地價格的漲幅依然較大,未來或有積極管控的需要。
值得關(guān)注的是,與一二線城市的走勢不同,三四線城市宅地市場的降溫較為明顯,近兩個月,年初累計成交面積同比降幅持續(xù)擴大。報告顯示,今年前8個月,64個三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米,同比下降7.1%。
業(yè)內(nèi)人士認為,三四線城市受市場冷熱的傳導(dǎo)速度快,而三四線城市宅地的降溫緣于住宅交易市場的降溫,重新面臨去庫存的壓力,從而影響了房企的資金回籠和繼續(xù)購地。
不過,相比成交量下跌,三四線城市的宅地價格仍在上漲。據(jù)報告顯示,今年前8個月,三四線城市宅地價格為3897元/平方米,同比上漲7.9%。
與以往相比,雖然漲幅總體相對較小,已走出地價漲幅過大的歷史高位區(qū)間,但仍存在部分熱點城市地價過高或過快上漲的現(xiàn)象。以粵港澳大灣區(qū)中的部分重點三四線城市為例,包括中山、佛山和肇慶等地,宅地交易仍相對活躍,佛山8月份拍出的宅地價格為12495元/平方米,攀上歷史新高。
對于未來土地市場的走勢,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,房企的資金壓力越來越大,熱點城市的土地溢價率明顯下調(diào),如果收緊的政策持續(xù),不排除后續(xù)土地市場繼續(xù)走低的可能性。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)計,9月份的宅地交易市場將以降溫為主要特征。他表示,當(dāng)前穩(wěn)地價的政策較多,包括拿地資金審核、設(shè)定“漲停板”等,預(yù)計后續(xù)宅地價格將進一步趨穩(wěn)。此外,考慮到房企當(dāng)前資金壓力開始增大,拿地將會偏保守和趨于理性。
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