北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍在繼續(xù)，“金九”落空已成事實(shí)。中新經(jīng)緯近日走訪北京二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)房者觀望情緒加重，推遲買房或換房時(shí)間的意愿濃厚，二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間正在加大。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說：“掛牌價(jià)是掛牌價(jià)，實(shí)際成交價(jià)都可以談，一套房子談下來(lái)二三十萬(wàn)都很正常。”

貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，北京掛牌在售二手房房源數(shù)量明顯增加，達(dá)到了9.7萬(wàn)套，但交易上卻是量?jī)r(jià)齊跌，9月份二手房的網(wǎng)簽量同比下降近1/4，市場(chǎng)處于低溫狀態(tài)。專家認(rèn)為，樓市“銀十”很難再現(xiàn)，市場(chǎng)的低溫態(tài)勢(shì)可能持續(xù)到春節(jié)前。

01 買方市場(chǎng)

為了吸引購(gòu)房者看房，一些大型房產(chǎn)交易平臺(tái)上，打著“急售”“業(yè)主誠(chéng)心出售”“雙節(jié)特惠特價(jià)房源”“低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)”等標(biāo)簽的二手房房源并不少見。業(yè)主降價(jià)的同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也著急，某房產(chǎn)交易平臺(tái)則推出“全民挑房節(jié)”，部分房源的中介費(fèi)還有一定力度的優(yōu)惠。

某平臺(tái)上，朝陽(yáng)區(qū)北三環(huán)以里某小區(qū)一套三居室的掛牌價(jià)降至了約6.4萬(wàn)元/平方米，明顯低于該小區(qū)約7.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。負(fù)責(zé)該房源的經(jīng)紀(jì)人郭棟（化名）告訴中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview），該房源位于頂樓，且距離上次交易不足兩年，稅費(fèi)較高，加上業(yè)主希望早點(diǎn)賣出去，報(bào)價(jià)就低了一些。

而在臨近小區(qū)的一個(gè)70平方米的三居室，掛牌價(jià)達(dá)到了8.1萬(wàn)元/平方米。但郭棟稱，這個(gè)業(yè)主也著急出售，價(jià)格可以再談，“這個(gè)小區(qū)前不久成交了一套兩居室，掛牌價(jià)為460萬(wàn)元，后來(lái)客戶與業(yè)主多次協(xié)商，最終以420余萬(wàn)元成交。如果確定想要的話，我們都可以幫客戶和業(yè)主談，一套房子談下來(lái)二三十萬(wàn)都很正常。”

即便是主動(dòng)降價(jià)，購(gòu)房者的置業(yè)熱情也不高。郭棟稱，現(xiàn)在看房的客戶都不太著急，會(huì)看很多套房子，慢慢對(duì)比，都期望價(jià)格能夠再降一些。貝殼研究院27日提供的數(shù)據(jù)顯示，9月北京鏈家客戶成交周期環(huán)比延長(zhǎng)5天至89天，為2017年以來(lái)的最高值；房源成交周期保持在100天的高位，業(yè)主繼續(xù)選擇降價(jià)促成交，調(diào)價(jià)中降價(jià)比例增至90.5%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，市場(chǎng)持續(xù)低迷后，買賣雙方的預(yù)期均有下降，新入市的業(yè)主和客戶開始減少。9月，北京鏈家二手房新增房源量及客源量分別環(huán)比下降3.4%和6.3%，帶看量環(huán)比下降2.2%。

02 量?jī)r(jià)齊跌

對(duì)于周邊二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，郭棟并不愿意用“低迷”等字眼來(lái)形容。“從這一年多來(lái)看，市場(chǎng)整體還是比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。”但郭棟也坦言，當(dāng)前周邊二手房的房?jī)r(jià)已經(jīng)比高位有了1萬(wàn)元/平方米左右的回調(diào)。

成交量與價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。貝殼研究院稱，9月北京二手房網(wǎng)簽約1.14萬(wàn)套，環(huán)比下降5.6%，同比下降25.6%，北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交環(huán)比下降6.9%。在換房需求釋放難、剛需占比提升（400萬(wàn)以下物業(yè)成交占比環(huán)比增加3.1個(gè)百分點(diǎn)）的情況下，均價(jià)下跌幅度加大，9月成交均價(jià)為59686元/平，環(huán)比下跌2.5%，同比下跌3.5%，近四個(gè)月以來(lái)跌幅持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)處于低溫狀態(tài)。

而據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)，截至23日，北京9月份二手住宅的網(wǎng)簽量為8275套，環(huán)比下降7.01%，同比下降33.14%。同時(shí)，我愛我家自身的實(shí)時(shí)交易量環(huán)比下降2.90%，同比下降23.53%，成交均價(jià)為55890元/㎡，環(huán)比下跌1.17%。與8月相比，北京9月份二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)仍在小幅下行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)月網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套的基本線，月網(wǎng)簽低于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)肯定是低迷的，而如果不足1萬(wàn)套，價(jià)格更是會(huì)下調(diào)。

除了嚴(yán)厲的調(diào)控致使市場(chǎng)降溫外，房源供應(yīng)量的井噴也加重了購(gòu)房者觀望情緒。近日，“北京二手房庫(kù)存兩年暴漲246%”的說法引發(fā)關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，2019年9月北京二手房掛牌總量為91076套，而2018年9月二手房掛牌49296套，2017年11月掛牌25941套。

對(duì)于在售房源大幅增加，張大偉分析稱，主要是因?yàn)橹安辉试S掛出的房源再次掛牌出售，包括高單價(jià)房源、商住類房源；同時(shí)，二手房交易周期的拉長(zhǎng)，也讓掛牌的房源數(shù)量增多。

另一方面，新房市場(chǎng)特別是限競(jìng)房供應(yīng)量的持續(xù)增加，也對(duì)二手房的交易產(chǎn)生影響。張大偉說：“北京新建住宅市場(chǎng)庫(kù)存比2018年同期的5萬(wàn)套，增加了1.7萬(wàn)套，加上現(xiàn)在限競(jìng)房與二手房的總價(jià)款比較接近，二手房不降價(jià)就很難賣出。”

03 專家：樓市難再?zèng)_新高

在即將過去的9月，北京新房市場(chǎng)的表現(xiàn)較為一般。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）成交2382套，環(huán)比8月同期下降0.92%，比去年同期下降2.02%，市場(chǎng)同環(huán)比基本持平。共有產(chǎn)權(quán)房則成交861套，環(huán)比增長(zhǎng)168.22%，同比下降31.61%。

事實(shí)上，我愛我家研究院認(rèn)為，從2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，能稱得上“金九”的也只有2016年。2016年9月，北京二手住宅網(wǎng)簽30516套，新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）網(wǎng)簽5364套，明顯高于其它月份；2017年、2018年，無(wú)論新房還是二手房，交易量都沒有比當(dāng)年的7、8月或11、12月多出多少；至于2019年，截至23日，9月的新房、二手房交易量都低于8月同期，“金九”無(wú)從談起。

張大偉稱，自2009年以來(lái)，樓市的表現(xiàn)很大程度上要受到調(diào)控政策的擾動(dòng)，“金九銀十”特征已經(jīng)不明顯，同時(shí)，今年熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸下行，購(gòu)買力很難再支撐樓市繼續(xù)沖高。

許小樂對(duì)中新經(jīng)緯表示，根據(jù)往年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)慶期間二手房成交并不高，因此，10月份北京二手房市場(chǎng)成交量大概率將保持在1~1.1萬(wàn)套，價(jià)格持平或小幅下跌。樓市“銀十”很難出現(xiàn)，市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)可能持續(xù)到春節(jié)前。