住建部開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治

近日，住建部專(zhuān)門(mén)召開(kāi)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治，糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，堅(jiān)決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心

黑中介分為兩種，一種是沒(méi)有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的黑戶(hù)中介，另一種是專(zhuān)門(mén)坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。目前中介公司的違法成本低，是造成黑中介治理難的重要原因

應(yīng)該完善房屋租賃市場(chǎng)機(jī)制，增加供應(yīng)，壯大市場(chǎng)主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強(qiáng)權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)中介服務(wù)人員的培訓(xùn)，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國(guó)評(píng)價(jià)類(lèi)考級(jí)考試，施行服務(wù)等級(jí)分類(lèi)

發(fā)布虛假房源、設(shè)置各種合同陷阱、逼迫租客簽訂霸王條款、坐地漲價(jià)、克扣押金、暴力恐嚇強(qiáng)令搬離……這些房屋租賃市場(chǎng)的亂象，讓不少租房人感嘆，如今租房“套路”實(shí)在防不勝防，稍不留意就有可能掉進(jìn)陷阱里。

隨著樓市調(diào)控力度的加強(qiáng)，有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管也趨于嚴(yán)厲，不少知名中介公司被約談。今年以來(lái)，針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的亂象治理，中央和地方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將矛頭直指房屋租賃市場(chǎng)中最大的“痼疾”——黑中介。

9月19日，住建部召開(kāi)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)了在“不忘初心、牢記使命”主題教育中開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治工作的重要性和緊迫性，要求集中力量在全國(guó)范圍內(nèi)深入開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵犯住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

9月26日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽公開(kāi)稱(chēng)，要大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問(wèn)題。

《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長(zhǎng)春、南寧等地已相繼出臺(tái)住房租賃新規(guī)，通過(guò)增加房源供給、規(guī)范市場(chǎng)管理、打擊黑中介等措施，促進(jìn)住房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

黑中介玩套路坑人

受害者多為應(yīng)屆生

九月底的北京炎熱依舊，絲毫沒(méi)有秋天涼爽的感覺(jué)。

晚上八點(diǎn)，小宇(化名)剛從公司加完班，來(lái)不及吃晚飯，就匆匆坐上地鐵趕去看房子。這已經(jīng)是他工作近3個(gè)月來(lái)第六次看房子?；叵肫饍蓚€(gè)月前第一次租房時(shí)遇到黑中介的經(jīng)歷，小宇說(shuō)“真像噩夢(mèng)一樣”。

今年七月初，小宇大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到北京工作，馬上加入到找房大軍中。正好有同學(xué)租了一套三居室，同學(xué)和他的老鄉(xiāng)各一間，還空出一間臥室，就找小宇一起合租。沒(méi)想到這么順利就租到了房子，小宇感到很高興。

但沒(méi)想到的是，住了不到兩個(gè)月，他們就快被“整哭了”。中介在電話(huà)里通知他們，“當(dāng)?shù)亟值擂k要搞社區(qū)環(huán)境治理，所有有安全隱患、違建嫌疑的房子都要清退租賃”，因?yàn)闄z查時(shí)間臨近，所以限定小宇他們3天內(nèi)搬離。剛開(kāi)始中介還比較客氣，可是談到退押金的問(wèn)題時(shí)，中介的態(tài)度明顯變了，開(kāi)始各種找茬。

中介先是說(shuō)電視的遙控器丟了，然后又指著客廳房頂?shù)膸滋幒诎唿c(diǎn)，說(shuō)是他們弄臟的。此外，衛(wèi)生間的地磚裂了縫，煤氣灶開(kāi)關(guān)壞了，這些問(wèn)題都要扣錢(qián)。最后，“損失”加在一起，押金和剩余的租金就被扣沒(méi)了。

“我們都剛開(kāi)始上班，還經(jīng)常加班，就晚上回來(lái)睡個(gè)覺(jué)而已，平時(shí)不看電視也不做飯。入住的時(shí)候，房子里面只有一部電視，并沒(méi)有看到遙控器。至于說(shuō)房頂?shù)暮诎唿c(diǎn)，那么高的地方我們根本不可能去弄臟。”小宇說(shuō)，可是無(wú)論怎么解釋都沒(méi)有用，對(duì)方根本不講理，只能怪自己沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)房時(shí)沒(méi)有仔細(xì)核對(duì)房屋物品設(shè)施情況。

最初，小宇等人據(jù)理力爭(zhēng)。中介見(jiàn)形勢(shì)不妙，竟叫來(lái)一伙壯漢，聲稱(chēng)要把他們趕出去。“因?yàn)榈诙煳覀冞€要上班，最后只好選擇妥協(xié)，放棄了押金。當(dāng)時(shí)已經(jīng)耗到凌晨?jī)牲c(diǎn)多，外面黑漆漆的，我們拉著行李到樓下，都忍不住哭了。”

事后，小宇想找有關(guān)部門(mén)反映，可是再找到當(dāng)初的中介門(mén)店時(shí)，已是人去樓空，這才知道原來(lái)是遇上了黑中介。

其實(shí)，小宇的遭遇并非個(gè)例?，F(xiàn)實(shí)中，黑中介所“黑”的受害者，大部分是大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生和外地來(lái)京找工作的民工。他們剛剛?cè)肼毣騽傔M(jìn)入社會(huì)，沒(méi)有太多積蓄，也沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，特別容易被黑中介盯上。

曾經(jīng)供職于某知名房屋中介公司的余先生告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者：“我們所說(shuō)的黑中介其實(shí)分為兩種，一種是沒(méi)有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的黑戶(hù)中介，另一種是專(zhuān)門(mén)坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。比如說(shuō)，惡意將房東不再出租的房子租給租戶(hù)，等待房東上門(mén)將租戶(hù)趕走，而中介卻侵吞住戶(hù)的房租及押金。”

其中，最常見(jiàn)的套路就是違法群租，即在房間里違法隔斷進(jìn)行出租，所租的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住建部門(mén)規(guī)定的每戶(hù)租住人數(shù)。然后黑中介又去向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)，讓有關(guān)部門(mén)查處。等到房東把租客趕走后，再向被趕走的租客介紹房源，進(jìn)行二次收費(fèi)，至于之前租客所交的押金和租金便不了了之。

有的租戶(hù)入住一段時(shí)間后，中介還會(huì)不斷索要物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)，如果不從就電話(huà)騷擾、半夜敲門(mén)，以斷水、斷電等手段威脅，強(qiáng)迫租戶(hù)搬離，或者謊稱(chēng)房東要提前收回房屋、房屋漏水需要維修等強(qiáng)迫租戶(hù)搬離，趁機(jī)將租戶(hù)的剩余租金、押金強(qiáng)行據(jù)為己有。

此外，如果租戶(hù)入住后，因自身原因想退租，中介便對(duì)其進(jìn)行威脅恐嚇，強(qiáng)行占有剩余租金、押金。有的黑中介還會(huì)在合同中設(shè)置不平等條款，比如租賃期限屆滿(mǎn)，租戶(hù)未騰空房屋的，視為放棄屋內(nèi)物品所有權(quán)。

痼疾難治原因種種

亟待加強(qiáng)規(guī)范治理

某網(wǎng)絡(luò)媒體曾對(duì)各大房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)發(fā)起一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，大約75%的用戶(hù)都曾經(jīng)遭遇過(guò)不同情況的假房源欺騙，將近50%的用戶(hù)認(rèn)為網(wǎng)上真實(shí)信息的房源不超過(guò)一半。

黨的十九大之后，我國(guó)開(kāi)始推行房屋租售并舉的政策，只有規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中的中介行為，才能保證所有人能“居者有其屋”。但是黑中介的治理并非一蹴而就，規(guī)范整頓的難度很高，其原因何在？

上海建緯律師事務(wù)所創(chuàng)始主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事兼法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)行主任朱樹(shù)英分析認(rèn)為，這主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的中介行業(yè)發(fā)展不完善所致。中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數(shù)量較少，而且房屋租賃中介市場(chǎng)成本、競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)門(mén)檻較低，導(dǎo)致出現(xiàn)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的不良狀態(tài)，最終都由消費(fèi)者買(mǎi)單。

“此外，市場(chǎng)中介行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻太低，隨著我國(guó)簡(jiǎn)政放權(quán)政策推行，很多小中介公司先去注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，只需在住建部門(mén)備案即可。準(zhǔn)入門(mén)檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門(mén)的監(jiān)管之外。”朱樹(shù)英說(shuō)。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，目前中介公司的違法成本低，也是造成黑中介治理難的重要原因?，F(xiàn)在公司注冊(cè)成本低，如果出了問(wèn)題，小中介公司可以很快注銷(xiāo)。等風(fēng)聲一過(guò)，原班人馬重起爐灶，繼續(xù)從事違法的中介租賃服務(wù)，增加了打擊難度。

與此同時(shí)，中介服務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊。中介公司對(duì)于中介服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)也重視不夠，單純追求經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于員工的學(xué)歷、修養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)背景等等要求不高。而且中介服務(wù)人員流動(dòng)極大，工作底薪很少，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平比較低，行業(yè)發(fā)展得不到規(guī)范。

那么該如何加強(qiáng)治理呢？朱樹(shù)英建議，應(yīng)該完善房屋租賃市場(chǎng)機(jī)制，增加供應(yīng)，壯大市場(chǎng)主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強(qiáng)權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)中介服務(wù)人員的培訓(xùn)，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國(guó)評(píng)價(jià)類(lèi)考級(jí)考試，施行服務(wù)等級(jí)分類(lèi)。

劉俊海認(rèn)為，還是要完善信用體系建設(shè)，逐步建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案管理平臺(tái)，落實(shí)中介機(jī)構(gòu)備案管理。定期發(fā)布房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信用檔案、受理舉報(bào)投訴及處理結(jié)果反饋機(jī)制。同時(shí)還要建立失信聯(lián)合懲戒制度和多部門(mén)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。

專(zhuān)項(xiàng)整治持續(xù)推進(jìn)

長(zhǎng)效機(jī)制正在建立

近年來(lái)，有關(guān)部門(mén)加大了對(duì)此類(lèi)亂象的整頓治理力度。特別是近兩年，住建部專(zhuān)門(mén)針對(duì)黑中介的打擊治理使出了“雷霆手段”。

2018年6月底，住建部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。重點(diǎn)打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象問(wèn)題，具體包括打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽(yáng)合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶(hù)資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)黑中介。

事后，住建部分批向全國(guó)通報(bào)違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單。以北京為例，2019年以來(lái)，北京住建委深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域掃黑除惡專(zhuān)項(xiàng)工作，共對(duì)221家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。其中，重點(diǎn)整治發(fā)布委托手續(xù)不全、違規(guī)租賃、違法群租、虛假房源信息、商改住以及炒作學(xué)區(qū)房等房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

9月19日，住建部專(zhuān)門(mén)召開(kāi)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治，糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，堅(jiān)決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心。

同時(shí)，對(duì)于租賃房屋中的亂象，一些地方政府也加快治理整頓的步伐。比如對(duì)于住房租賃中的個(gè)人居住面積以及隔斷房，珠海和北京有了明確規(guī)定。

7月8日，北京市住建委等部門(mén)發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》3個(gè)合同示范文本。規(guī)定不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人，禁止違法群租。

而珠海則規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照幢、層、套、間為單位出租住房，原住房的間是最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得單獨(dú)出租；保證出租屋具備基本的生活和安全設(shè)施，套內(nèi)空間面積應(yīng)符合國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，提供的居住面積須達(dá)到人均建筑面積15平方米。

對(duì)此，朱樹(shù)英律師認(rèn)為，這些規(guī)定體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)嚴(yán)格管控的導(dǎo)向。群租房在實(shí)際過(guò)程中受到很多低收入群體的認(rèn)可，但是卻存在很多安全隱患，這樣的管控可以較好地整頓房屋租賃隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。