東興證券分析師羅四維預計，未來個人房貸利率上行趨勢將延續(xù)，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。
根據央行8月25日的公告，10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
這意味著，明天(8日)，商業(yè)性個人住房貸款利率正式“換錨”。
銀行準備工作怎么樣？已辦理的房貸會受到什么影響？未來房貸利率升還是降？快跟中國證券報記者一探究竟。
“換錨”工作進行時
日前，中國證券報記者走訪浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發(fā)現，銀行個人房貸利率“換錨”工作正在有條不紊地進行。
多位銀行一線分行負責人對記者表示，“換錨”的技術性難度并不大。就目前而言，對于銀行個人房貸業(yè)務的批貸節(jié)奏、投放節(jié)奏也沒有帶來太大沖擊和影響。
一家國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者，為確保個人房貸利率按照新LPR定價順利實施，該行主要做了四方面工作：一是組織了全省培訓，確?？蛻艚浝碚莆誏PR機制實施的相關細節(jié)和內容；二是梳理修訂了合同文本，增加LPR的相應條款；三是進行了個人房貸業(yè)務系統(tǒng)的適應性改造，并完成了測試；四是對接合作樓盤，與銷售經理積極溝通，做好LPR向購房貸款需求客戶的傳導。
某大行浙江地區(qū)二級分行負責人亦表示：“目前已經完成系統(tǒng)設置、合同文本更換及信貸人員培訓等準備工作。調整后的個人房貸利率將與調整前水平基本持平，不會出現明顯上升或下降，以確保平穩(wěn)過渡。”已辦理的房貸會受到什么影響？
位于北京CBD的某股份制銀行網點相關負責人談到：“已經按揭貸款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同約定執(zhí)行，折扣或者上浮都不變。明年1月1日，如果銀行政策有變化，也肯定會打電話通知到客戶。”他還說：“我自己也有房貸，比較了一下，按LPR加點后的利率和原先的利率相比，基本沒有變化。”
上述國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者：“房貸利率將嚴格執(zhí)行監(jiān)管政策要求。對10月8日前已確定放款的客戶，將根據LPR利率和之前談好的利率確定加點數，基本與實際執(zhí)行利率一致，不增加客戶貸款成本，保持平穩(wěn)過渡。對10月8日后的增量貸款，定價將完全按新政策執(zhí)行。”
上述大行浙江地區(qū)二級分行負責人表示，10月8日為定價基準轉換日，該日期之前的存量個人房貸業(yè)務仍按原合同約定執(zhí)行。存量房貸的確定標準有兩個：一是已發(fā)放的貸款；二是在10月8日前與該行已簽訂借款合同并生效，但未發(fā)放的貸款。
江蘇某農商行人士則提到，LPR執(zhí)行后，個人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動利率的利率執(zhí)行方式。她表示：“具體方式看客戶選擇的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變。”
“換錨”后房貸利率是升是降？
根據融360大數據研究院的監(jiān)測數據，8月全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已連續(xù)三個月上行。
興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋告訴中國證券報記者，雖然新的房貸利率通過LPR為定價基準加點形成，不過根據最新測算，目前跟原先用貸款基準利率加點形成的利率相差不多，短期來看不會有太大變化。
“但是更長時間來看，LPR利率存在調整的可能性，而貸款基準利率更加僵化，因此以LPR為基準形成的房貸利率，未來浮動的可能性更大。”郭于瑋進一步解釋，現在居民貸款是一般是每年做一次重新定價，未來如果LPR調整更加頻繁，那么半年重新定價或者按季重新定價的比例有可能提升。
東興證券分析師羅四維預計，未來個人房貸利率上行趨勢將延續(xù)，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。
融360大數據研究院分析師李萬賦指出，一方面，LPR新機制的出臺是為了降低實體經濟融資成本，未來下行的概率較大，重點還是支持實體經濟、引導資金向小微企業(yè)等傾斜；另一方面，對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數保證短期內房貸利率的基本穩(wěn)定。
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