繼樂伽“爆雷”之后，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。此外，西安9家長租公寓被當(dāng)?shù)夭块T重點(diǎn)“提名”。問題在于，為何長租公寓爆雷事件會(huì)在近期集中爆發(fā)。
現(xiàn)象：多家長租公寓集中“爆雷”
近期，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。
不僅如此，10月18日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱，西安馬馳商業(yè)運(yùn)營管理有限公司、西安左旗商業(yè)運(yùn)營管理有限公司等9家公寓企業(yè)存在不及時(shí)履行合同義務(wù)支付房屋租金；不及時(shí)解決租戶提出的合理訴求；以各種理由不退租房押金；部分公司注冊地?zé)o正常經(jīng)營及公司負(fù)責(zé)人失聯(lián)等現(xiàn)象。西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將會(huì)同西安市公安局、西安市市場監(jiān)管局等部門，對以上9家公寓企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。
房東東創(chuàng)始人全靂指出，近期頻頻出現(xiàn)長租公寓爆雷事件，呈現(xiàn)兩大顯著特點(diǎn)，一是從單一城市擴(kuò)大到多個(gè)城市，南京、杭州、西安、鄭州成為事件高發(fā)地區(qū)；二是主要集中在中小公寓或二房東身上，并沒有一個(gè)真正的品牌公寓。
原因：盲目擴(kuò)張和運(yùn)營短板導(dǎo)致資金鏈問題
前兩年，在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓成各路資本追捧的投資標(biāo)的。開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營商等紛紛搶占市場蛋糕。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。
貝殼找房高級副總裁李文杰指出，2016-2018年，政策紅利不斷釋放，由于行業(yè)較低的進(jìn)入門檻，各類企業(yè)集中進(jìn)軍長租公寓。隨之，2017-2018年，一線城市長租公寓新開門店比率高達(dá)35%。
然而，正如巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌所言，很多公寓經(jīng)營者忽略了行業(yè)階段、市場規(guī)律和基礎(chǔ)運(yùn)營體系建設(shè)，“一味盲目擴(kuò)張，使用高杠桿，租金貸變相融資拿房，擴(kuò)大規(guī)模，做大估值，蘊(yùn)藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。”
“爆雷表面是資金問題，本質(zhì)是供給的非理性擴(kuò)張。”空白研究院楊現(xiàn)領(lǐng)指出，一大批開發(fā)商、酒店系、中介公司、創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，在短期內(nèi)形成一個(gè)“供給突起”，即供給的突然增加，疊加穩(wěn)中有降的、相對不足的需求，市場形成階段性的供給壓力，隨之，租金、出租率、出租周期等關(guān)鍵指標(biāo)，必然會(huì)處于惡化狀態(tài)。
楊現(xiàn)領(lǐng)指出，特別是一些機(jī)構(gòu)為了規(guī)模擴(kuò)張，拿房的價(jià)格、速度和規(guī)模超出自身承受的水平，現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)壓力，并進(jìn)一步被迫降價(jià)出租，回籠資金，“一家機(jī)構(gòu)降價(jià)，另一家機(jī)構(gòu)必須跟隨，從而造成‘集體踩踏’，這就是過去一年多，行業(yè)經(jīng)歷的典型‘負(fù)反饋’”。
宅貓找房創(chuàng)始人楊曉松以為，長租公寓其核心競爭力還源于通過標(biāo)準(zhǔn)化，提升服務(wù)質(zhì)量，讓租客安心，“我并不認(rèn)為通過快速圈地，就能形成長租公寓的壟斷，人心是很難被壟斷的”。
“前期缺乏對市場、產(chǎn)品深入調(diào)研而盲目進(jìn)入，此外，在市場中快速擴(kuò)張，其目的也是為了在資本市場圈錢，這樣的公司最后倒閉或破產(chǎn)是正常的。在一個(gè)健康的市場環(huán)境里，這種畸形的經(jīng)營方式很難存續(xù)。”楊曉松說。
實(shí)際上，市場有一個(gè)從盲目發(fā)展到理性的過程。高萌指出，從火爆階段的資本加持，到資本市場寒冬，業(yè)內(nèi)更加理性，法規(guī)也趨于嚴(yán)管，市場無法再為盲目沖動(dòng)、違背規(guī)律買單，由此，造成前期“沖得太猛”的長租公寓機(jī)構(gòu)收不住而爆雷。
之所以長租公寓在近期頻頻爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、業(yè)主續(xù)租交租、融資難以及各地政府對長租行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)把租金貸等各種因素疊加，更容易暴露長租公寓由于盲目擴(kuò)張和運(yùn)營短板產(chǎn)生的資金鏈問題，從而導(dǎo)致“爆雷”、“跑路”頻發(fā)。
生存:做好穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴(kuò)張的平衡
“大部分人認(rèn)為，把規(guī)模跑上來就能拿到融資，暫時(shí)性的虧損不在乎，這是非常要命的觀點(diǎn)。”全靂指出了行業(yè)一大誤區(qū)。
據(jù)全靂介紹，目前長租公寓行業(yè)，獲得A輪融資的企業(yè)并不少，但能獲得B輪融資的，并沒有超過10家，能得到C輪融資的，僅少數(shù)幾家。“今后的長租行業(yè)，資本總體很謹(jǐn)慎，無論股權(quán)投資或者債權(quán)融資，只會(huì)向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。”
除此之外，新京報(bào)記者注意到，目前長租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。
這意味著，在投資謹(jǐn)慎的資本寒冬，一旦沒錢“燒”，盲目擴(kuò)張的中小長租公寓機(jī)構(gòu)，資金鏈必然會(huì)出現(xiàn)問題。
不過，在高萌看來，這些長租機(jī)構(gòu)之所以爆雷，根本問題還在于運(yùn)營方自身違背了市場規(guī)律，“機(jī)構(gòu)化是長租行業(yè)的未來，規(guī)模和品牌跟估值有關(guān)，但并非所有的玩家都必須擁有大規(guī)模和高額品牌投入才能賺錢生存。租賃市場很多是中小機(jī)構(gòu)構(gòu)成，規(guī)模不大，但也能做成‘小而美’，并長期生存和發(fā)展。”
“從行業(yè)整體來看，不燒錢的長租機(jī)構(gòu)，依然可以活的很好，重點(diǎn)還是心態(tài)，回到經(jīng)營本身上來。”高萌說。
長租公寓機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，在李文杰看來，需要做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡，杜絕短期投機(jī)行為，用長遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。
此外，李文杰強(qiáng)調(diào)，長租公寓企業(yè)應(yīng)聚焦單店盈利。“只有聚焦單店盈利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的盈虧平衡，運(yùn)營機(jī)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”
