2019年5月以來(lái)，融資渠道不斷收緊，房企資金鏈承壓不斷加大，10月房企融資額更是降至年內(nèi)較低水平。克而瑞研究中心日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%，同比上升17.3%。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，未來(lái)融資調(diào)控仍將收緊，房企海外融資發(fā)債意愿仍將保持積極，行業(yè)融資集中度也將進(jìn)一步提升。

融資額環(huán)比均降 融資成本持續(xù)高位

克而瑞數(shù)據(jù)指出，10月房企境內(nèi)外融資均環(huán)比下降。具體來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資額442.25億元，環(huán)比下降19.0%，同比下降13.3%；境外債權(quán)融資額355億元，環(huán)比下降18.0%。此外，融資成本環(huán)比上升，10月融資成本為7.46%，環(huán)比上升0.97個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券單月融資成本9.20%，環(huán)比上升2.36個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，部分境外發(fā)債成本較高的龍頭房企如融創(chuàng)、旭輝等10月境外優(yōu)先票據(jù)發(fā)行成本均較年初有不同程度的下降，房企融資成本兩極分化。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出，10月境內(nèi)融資持續(xù)收緊一方面帶來(lái)境內(nèi)融資額的同環(huán)比下降，另一方面也導(dǎo)致了房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，10月20日之后境外融資量占據(jù)全月境外融資總量的72%。而10月融資成本持續(xù)高位則由于該月進(jìn)行境外發(fā)債的企業(yè)歷來(lái)融資成本較高，部分中小型房企融資成本較年初上升，導(dǎo)致10月境外融資成本較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從2019年整體來(lái)看，房企發(fā)債相比去年呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)在20%左右。境外發(fā)債明顯反彈，且融資成本明顯增高。目前房企融資發(fā)債的意愿仍然較高，加之人民幣匯率貶值趨于穩(wěn)定，房企海外發(fā)債動(dòng)力也會(huì)有所增強(qiáng)。

進(jìn)入11月，已有佳兆業(yè)、綠城中國(guó)、寶龍地產(chǎn)等多家房企披露美元融資計(jì)劃。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅11月5日單日，發(fā)行規(guī)模已達(dá)12億美元。

龍頭房企優(yōu)勢(shì)突出 融資集中度提升

房玲表示，當(dāng)前房企融資調(diào)控收緊，融資成本上升，房企面臨較大的資金壓力。“部分中小房企已經(jīng)宣布破產(chǎn)，未來(lái)破產(chǎn)的情況還會(huì)持續(xù)發(fā)生。”

人民法院公告網(wǎng)的公告顯示，截至11月6日，2019年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)420家。據(jù)統(tǒng)計(jì)局年鑒，相比去年一年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快。進(jìn)入11月，截至6日就有14家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。

李宇嘉認(rèn)為，截至目前破產(chǎn)的房企數(shù)量相對(duì)2018年工商局統(tǒng)計(jì)的全國(guó)9.7萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，數(shù)量并不多，且名單以名不見(jiàn)經(jīng)傳的中小房企為主，也存在空殼公司和沒(méi)有土儲(chǔ)或在售項(xiàng)目的僵尸公司，僅少數(shù)為激進(jìn)擴(kuò)張，不斷加大杠桿導(dǎo)致資金鏈斷裂的大型房企。整體而言，破產(chǎn)數(shù)量仍在情理之中，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚微。

李宇嘉還表示，相比之下，當(dāng)前房地產(chǎn)政策對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商更為有力。“金融機(jī)構(gòu)存在白名單，開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等主流融資僅對(duì)TOP30或TOP50的開(kāi)發(fā)商，滿足‘四三二’的項(xiàng)目，或潛在庫(kù)存壓力小的區(qū)域項(xiàng)目敞開(kāi)融資。而對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商的影子融資，不滿足‘四三二’要求的項(xiàng)目融資則已關(guān)閘。”

華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎指出，隨著行業(yè)融資監(jiān)管持續(xù)，規(guī)模房企的融資優(yōu)勢(shì)正在進(jìn)一步凸顯，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)融資集中度將進(jìn)一步提升。同時(shí)，具備融資優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)房企有望把握新一輪的行業(yè)供給側(cè)改革機(jī)遇，為集中度的持續(xù)提升奠定基礎(chǔ)。