1.7萬(wàn)元/平米的均價(jià)，讓萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安成為煙臺(tái)萊山區(qū)的房?jī)r(jià)標(biāo)桿。它所在的雙河?xùn)|路和長(zhǎng)安路交叉口周邊，是眾多品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐的熱土。
近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了煙臺(tái)萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)，其單價(jià)普遍從2017年上半年的萬(wàn)元以下漲到如今的1.2萬(wàn)元以上，“2017年下半年和2018年上半年漲得比較多。”萊山區(qū)一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年煙臺(tái)房?jī)r(jià)“騰飛”一是因?yàn)榕锔呢泿呕仓玫闹Γ鞘苋珖?guó)大環(huán)境影響。2018年下半年后煙臺(tái)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，但地價(jià)卻又水漲船高，某品牌房企駐煙臺(tái)分公司的品牌負(fù)責(zé)人告訴記者，煙臺(tái)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了那波猛漲之后，現(xiàn)在穩(wěn)定下來(lái)了，市場(chǎng)熱度也減退了很多，以前是一房難求，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)能售罄的幾乎已經(jīng)沒(méi)有了，但是地價(jià)還是很高，有些房企以高溢價(jià)率和高樓面價(jià)拿地，未來(lái)可能會(huì)有價(jià)無(wú)市。
一年間單價(jià)普漲5000元
煙臺(tái)在渤海之尾，與大連隔海相望，它的城區(qū)在渤海海峽的南岸，沿著海岸線呈東西向“一”字排開(kāi)。煙臺(tái)港和煙臺(tái)火車(chē)站所在的芝罘區(qū)是這座城市興起的地方，也是老城區(qū)，由于商圈聚集、人口眾多，房?jī)r(jià)也相對(duì)較高。但老城區(qū)老舊社區(qū)眾多，規(guī)劃配套跟不上，居住品質(zhì)并不高。在芝罘區(qū)的東西兩側(cè)各崛起了一個(gè)新區(qū)：萊山區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。后者產(chǎn)業(yè)聚集，配套完善，規(guī)劃整潔，在房?jī)r(jià)方面很快就趕超了芝罘區(qū)。
芝罘區(qū)東側(cè)的萊山區(qū)在2002年迎來(lái)了煙臺(tái)市政府的進(jìn)駐，隨后眾多市政工程在此落地，永旺、華潤(rùn)也在此開(kāi)辟了商圈；開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)眾多，擁有消費(fèi)電子、化工新材料、生物醫(yī)藥與健康、節(jié)能環(huán)保、智能制造、海洋科技、大數(shù)據(jù)與云計(jì)算、新能源等十大產(chǎn)業(yè)集群，也有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)行廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂(lè)城等商圈。
目前上述三個(gè)區(qū)是煙臺(tái)市GDP貢獻(xiàn)最高、人口最集中的地方，也代表了煙臺(tái)市區(qū)房?jī)r(jià)最真實(shí)的水平。在房?jī)r(jià)方面，芝罘區(qū)和萊山區(qū)不相上下，開(kāi)發(fā)區(qū)緊隨其后。記者調(diào)查了解到，芝罘區(qū)和萊山區(qū)在售新房均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平米左右，開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)約1.2萬(wàn)元/平米。
而在2017年上半年，這三個(gè)區(qū)域的均價(jià)都不到1萬(wàn)元／平米。
多名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，煙臺(tái)的房?jī)r(jià)是在2017年下半年和2018年上半年漲起來(lái)的。以萊山區(qū)大華上海灘公園為例，其高層住宅在2017年5月份的時(shí)候均價(jià)為7500元/平米，2017年底漲到9200元／平米，2018年5月則漲到了1.2萬(wàn)元/平米，到了2018年底又漲到了1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平米。這個(gè)價(jià)格一直持續(xù)到現(xiàn)在，目前該項(xiàng)目已基本售罄。幾乎翻了一倍。
開(kāi)發(fā)區(qū)的崳景華城項(xiàng)目2017年上半年時(shí)均價(jià)只有6500元/平米，2017年底漲到8000元/平米，2018年年中漲到1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平米，這一價(jià)格一直延續(xù)到現(xiàn)在。
土地競(jìng)爭(zhēng)仍激烈
和所有三線城市房?jī)r(jià)“騰飛”的原因一樣，煙臺(tái)也是因?yàn)榕锔呢泿呕仓玫闹Α?/div>
2017年，煙臺(tái)啟動(dòng)棚改計(jì)劃，煙臺(tái)市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出到2019年底完成全市現(xiàn)存棚改任務(wù)的總體要求。具體方案是：2017-2019年全市計(jì)劃實(shí)施包括城中村、城邊村、城市危房及建制鎮(zhèn)在內(nèi)的各類(lèi)棚改15.94萬(wàn)戶(hù)。其中，2017年改造2.77萬(wàn)戶(hù)，2018-2019年改造13.17萬(wàn)戶(hù)。芝罘區(qū)、萊山區(qū)2018年要完成總?cè)蝿?wù)量的80%以上；福山區(qū)、牟平區(qū)、高新區(qū)、煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)2018年要完成總?cè)蝿?wù)量的70%以上；其余市縣2018年要完成總?cè)蝿?wù)量的50%以上。
該實(shí)施意見(jiàn)還對(duì)安置補(bǔ)償方式提出了要求：對(duì)商品住房庫(kù)存較大、去化周期較長(zhǎng)的縣市區(qū)，要積極引導(dǎo)棚戶(hù)區(qū)居民選擇貨幣化安置。
不過(guò)，在2018年10月8日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為”之后，煙臺(tái)市及時(shí)調(diào)整了工作思路，煙臺(tái)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在回復(fù)咨詢(xún)者提問(wèn)時(shí)表示，“煙臺(tái)市棚改工作將按照‘盡力而為、量力而行’的原則，力爭(zhēng)2020年基本完成現(xiàn)存棚改區(qū)改造工作”。
調(diào)整后煙臺(tái)2019年棚改任務(wù)大大縮減。而煙臺(tái)房?jī)r(jià)也是在此之后趨于穩(wěn)定。
雖然房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但煙臺(tái)土地市場(chǎng)卻仍在“暗流涌動(dòng)”，最為典型的便是萊山區(qū)雙河?xùn)|路和長(zhǎng)安路交叉口周邊地塊。今年7月2日，該交叉口東南側(cè)一宗約10萬(wàn)平米地塊掛牌結(jié)束，起始總價(jià)就高達(dá)10.23億元，起始樓面價(jià)4985元/平米，該地塊的土拍拉鋸戰(zhàn)持續(xù)了近7個(gè)小時(shí)，出價(jià)1175輪，最終由中海以約16.11億元摘得，樓面價(jià)7848元/平米，溢價(jià)率57%。
“這么高的樓面價(jià)，后續(xù)它只能賣(mài)到1.5萬(wàn)以上，否則不能保本。”該項(xiàng)目附近一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者。
而在該地塊周邊，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等大牌房企早已進(jìn)駐。單價(jià)1.7萬(wàn)元/平米的萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安便位于該地塊西側(cè)，北側(cè)是遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋東萊郡和本土房企開(kāi)發(fā)的萬(wàn)光中華城，遠(yuǎn)洋東萊郡均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平米，萬(wàn)光中華城在1.65萬(wàn)元/平米左右。
遠(yuǎn)洋東萊郡和萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安所在的兩宗地塊是在去年9月3日同一天被拿下的，萬(wàn)科以樓面價(jià)3118元/平米摘得西側(cè)地塊，為萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安，遠(yuǎn)洋以樓面價(jià)5560元/平米摘得北側(cè)地塊，為東萊郡項(xiàng)目。
2018年以來(lái)，煙臺(tái)多次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交情況，今年甚至有地塊樓面地價(jià)破萬(wàn)元。2018年上半年龍湖拿下芝罘區(qū)只楚路以南一宗地塊，該地塊競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到1152次，溢價(jià)率高達(dá)243%，樓面地價(jià)約8644元／平米。2019年上半年，某頭部房企拿下芝罘區(qū)南大街以北、建設(shè)路以東地塊，樓面地價(jià)高達(dá)1.1萬(wàn)元/平米。
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