再有一個(gè)多月，2019年樓市就收官了，找錢是這一年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的大事，一批地方中小房企紛紛登陸港交所，它們渴望得到資本的青睞，視IPO為活下去的路徑。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來有超過10家房企申請(qǐng)赴港上市，截至目前，成功上市的只有中梁控股、德信中國(guó)和銀城控股，新力控股和中國(guó)天保已通過聆訊，另有安徽三巽、武漢奧山、常州港龍、海倫堡地產(chǎn)、萬創(chuàng)國(guó)際、匯景控股、景業(yè)名邦等這些土地儲(chǔ)備規(guī)模不到500萬平方米的“迷你”房企等待IPO大體檢。

多位資本圈人士在接受采訪時(shí)紛紛稱，港交所今年陸續(xù)在“首次公開招股制度安排”“ESG規(guī)則”等方面公布新規(guī)，對(duì)IPO審批會(huì)變得嚴(yán)格。港股目前的整體估值水平處在歷史底部，在港上市的260家內(nèi)房股，整體PE估值水平的中位數(shù)僅為5.75，PB更是只有0.56，位于底部中的底部。這樣的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)申請(qǐng)IPO的房企來說并不友好。

有聲音則認(rèn)為，這是內(nèi)地房企第三次赴港潮的開始，也是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的一種新特征，“蚊型”房企集體沖向港股的背后，映射的是行業(yè)變局。事實(shí)的另一面是，截至2019年10月21日，全國(guó)范圍內(nèi)已有378家中小房企破產(chǎn)，其中廣東省占比最高達(dá)60家，其次是浙江、江蘇、河南。數(shù)家品牌房企還是沒能撐過持續(xù)了三年的調(diào)控壓力，接連傳出破產(chǎn)、員工討薪無果的噩耗，如三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)等企業(yè)。

小房企的港交所融資夢(mèng)

10月29日，匯景控股第二次提交IPO招股書。和匯景控股一樣“二進(jìn)宮”，在招股書失效后更新再遞交的內(nèi)房企，還有海倫堡地產(chǎn)、奧山控股，萬創(chuàng)國(guó)際甚至已經(jīng)四度“洗臉”掛牌。

“規(guī)模小、高負(fù)債、低凈利、土儲(chǔ)少”是這批IPO排隊(duì)房企的共性。它們?cè)诖笮头科笈c政策環(huán)境的雙重夾擊之下，艱難圖存，向港股IPO沖刺變成一種最好的選擇。

港龍地產(chǎn)是一家起步于江蘇常州的小房企，2018年?duì)I業(yè)收入僅為16.6億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)4.36億元。截至今年中期，港龍地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積471.5萬平方米，56個(gè)項(xiàng)目中有44個(gè)項(xiàng)目位于江蘇省，土地儲(chǔ)備占總量比例為78%。借款總額為14.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率為153.9%。

同樣，2004年成立于安徽合肥的三巽控股，2018年?duì)I業(yè)收入規(guī)模不足兩位數(shù)，為7.24億元，凈利潤(rùn)率6.2%，是目前沖擊上市的內(nèi)房企中規(guī)模最小、利潤(rùn)最低的公司。2019年前六個(gè)月，三巽控股未償還銀行貸款及其他借款總額為14.2億元，總土地儲(chǔ)備420萬平方米，超過90%的土地儲(chǔ)備位于安徽。

一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)經(jīng)理表示，停滯不前的營(yíng)業(yè)收入、迅速升高的負(fù)債以及緊張的現(xiàn)金流情況，都使得這些小房企像走鋼絲一樣，稍有不慎便會(huì)跌落。上市尋求融資無疑就變成了它們的“救命稻草”。對(duì)這些小房企而言并不存在什么上市窗口期，能上市就一定會(huì)上市，上市后投資者最終是否會(huì)“買賬”，也是一個(gè)疑問。

在新的招股書里，匯景控股增加了2019年上半年的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)銷售額15.98億元。不變的是其依然擁有較高的負(fù)債率為240.4%。奧山控股2018年?duì)I收、凈利潤(rùn)分別為18.91億元、2.4億元；未償還銀行及其他借款為59.68億元，凈資本負(fù)債比率達(dá)到283.1%。近日通過港交所聆訊的河北房企天保集團(tuán)，2018年總收益也只有16.02億元。

“很多企業(yè)上市前，會(huì)不斷融資做大規(guī)模，從而導(dǎo)致負(fù)債數(shù)據(jù)偏高，這也是投資者關(guān)注和擔(dān)心的問題。上市本身也并非含金量十足，不少企業(yè)往往定價(jià)偏低，直接影響到實(shí)際融資效果。”易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“在目前環(huán)境下，中小房企上市融資對(duì)其背負(fù)的巨大債務(wù)而言不過是杯水車薪，對(duì)改善公司財(cái)務(wù)狀況并無實(shí)質(zhì)性影響。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，上市更多是一種“成人禮”。

誰(shuí)能借到錢，誰(shuí)就能發(fā)展

今年以來成功上市的德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股三家房企，總籌資規(guī)模不到50億港元，其中德信中國(guó)募資13.72億港元、銀城國(guó)際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元?？傮w看，籌資規(guī)模較去年銳減。

一位港股分析師稱，在熱鬧的上市潮背后暗藏著隱憂，資本市場(chǎng)反響平平，申請(qǐng)上市的房企普遍面臨著低估值的困境，不惜折價(jià)上市來贏得生存空間。而在獲得資本市場(chǎng)的入場(chǎng)券后，如何保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性盈利成為這些房企下一步的發(fā)展命題。

實(shí)際上，內(nèi)房股這兩年在香港市場(chǎng)普遍遭遇投資者冷遇。上市的內(nèi)房股普遍走勢(shì)平平，估值處于低位。

不久前中梁控股上市價(jià)格每股5.55港元，上市當(dāng)日即盤中破發(fā)，后股價(jià)走勢(shì)一度低至每股4.685港元，近期股價(jià)有所回升，最高收于每股6.02港元，較發(fā)行價(jià)上漲不足10%。銀城國(guó)際發(fā)行價(jià)為每股2.38港元，同樣經(jīng)歷了首發(fā)盤中破發(fā)，最新股價(jià)收于每股2.35港元，仍處于破發(fā)狀態(tài)。去年7月上市的弘陽(yáng)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)每股2.28港元，目前其股價(jià)在2.4港元左右徘徊。大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)僅比中間價(jià)略高一點(diǎn)，其發(fā)售的2億股份中，公開發(fā)售遭遇認(rèn)購(gòu)不足，僅獲約32%的認(rèn)購(gòu)，最后募集資金凈額7.4億港元。

認(rèn)購(gòu)不足是內(nèi)房股在資本市場(chǎng)的另一種反映。今年3月6日，銀城國(guó)際在港交所敲鐘，但3月5日其發(fā)售結(jié)果顯示，銀城國(guó)際香港公開發(fā)售股份獲認(rèn)購(gòu)不足，有2094萬股發(fā)售股份重新分配至國(guó)際發(fā)售。此前，德信中國(guó)也遭遇了類似的狀況。

盡管在香港上市等于削價(jià)甩賣，內(nèi)房企依然義無反顧。“上市不僅能滿足企業(yè)的融資需求，還能讓企業(yè)獲得更多的資源，讓股東結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而獲得更強(qiáng)的張力和發(fā)展的潛力。”天保集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官劉丹丹曾這樣解釋公司上市原因。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道收緊，市場(chǎng)漸入寒冬的環(huán)境下，上市不能保證房企一定活下去，但提供了一條資金通道。從大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等房企上市后的表現(xiàn)來看，它們都毫不例外開啟了密集的融資動(dòng)作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年7月登陸港股至今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)一共發(fā)行了5筆美元優(yōu)先票據(jù)，獲得超過11億美元資金。今年4月及7月，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，獲得共計(jì)3億美元資金。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)已差不多變成金融行業(yè)，多一條融資渠道有時(shí)候就代表著企業(yè)能夠生存下去。因此中小房企都在搶“末班車”，甚至“流血上市”也能夠接受。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)比的其實(shí)就是融資能力和資金成本，誰(shuí)能借到錢，誰(shuí)就能發(fā)展。資金緊張，哪怕是萬達(dá)這樣的房企，也只能割肉回籠資金。

“香港資本市場(chǎng)普遍比較理性，對(duì)內(nèi)房股持續(xù)看空，估值不僅創(chuàng)新低，上市破發(fā)更是常態(tài)。持續(xù)的一二級(jí)市場(chǎng)估值差異，會(huì)讓港交所對(duì)中小企業(yè)上市更加謹(jǐn)慎。機(jī)構(gòu)配置一般都對(duì)規(guī)模、市值有要求，只有續(xù)航能力強(qiáng)、未來有發(fā)展有空間的企業(yè)才會(huì)獲得投資人的青睞。太小的房企，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大，很難配置。”上述港股分析師說。