回顧時空變化發(fā)現(xiàn)：樓市走進調(diào)控預(yù)期的穩(wěn)定區(qū)間?？傮w上，2019年樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標(biāo)。

時間上，穩(wěn)中有變，四季逆轉(zhuǎn)。2018年10月到2019年10月中國樓市經(jīng)歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實現(xiàn)了平穩(wěn)降溫過程。價格方面，全國房價增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨后又平穩(wěn)波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面，銷售額變動總體平穩(wěn)，開發(fā)量增速波動較大：其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩(wěn)。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現(xiàn)房供應(yīng)在增長，潛在供給又在持續(xù)增加。庫存方面，待售商品房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月，現(xiàn)房存銷比由17.94（月）持續(xù)下降到15.92（月），已處于6~18個月的合理區(qū)間。期房存銷比由2016年的3.1（年）下降至2017年的2.8（年）和2018的 2.7（年），但到2019年逆勢上升至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。房地產(chǎn)投資總體變動比較平穩(wěn)，對經(jīng)濟增長出現(xiàn)負(fù)貢獻：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅變動平穩(wěn)，同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019年前三季度貢獻為負(fù)的主要原因在于季度資本形成總額對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率出現(xiàn)了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產(chǎn)租賃市場整體平穩(wěn)回溫，城市層級性分化明顯：2018年11月至2019年9月，一線城市住房租賃市場價格指數(shù)持續(xù)上升，回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數(shù)則保持下降態(tài)勢，呈現(xiàn)了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

空間上，降溫明顯，分化再現(xiàn)：第一，總體降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴大。表現(xiàn)為房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。第二，一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升，三線四線城市房價增速有所回落，二者之間的差距由大變小。第三，房價水平區(qū)域差異大，房價冷暖在東部和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。東部地區(qū)城市房價大幅領(lǐng)先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區(qū)房價增速變動相對平穩(wěn)，中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。房價冷暖在東部地區(qū)和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。第四，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩(wěn)定，城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市城市房價增速有所下降，不同類型城市群表現(xiàn)存在差異。

綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發(fā)現(xiàn)，中國樓市具有一些規(guī)律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年，但波動正變得平緩。第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三，房價增長與經(jīng)濟增長的相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。第四，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在下降后總體比較穩(wěn)定。第五，空間差異從連續(xù)性分化向間歇性分化轉(zhuǎn)變。

分析原因發(fā)現(xiàn)：總體上，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)經(jīng)濟形勢，中央調(diào)控持續(xù)給力不動搖，基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐，效果顯著，值得點贊。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機構(gòu)等市場的行為和預(yù)期，導(dǎo)致總體穩(wěn)定的前提下，樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼，樓市年穩(wěn)季變。第一，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對樓市及預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響。宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行對預(yù)期產(chǎn)生不利影響。中美貿(mào)易摩擦給市場造成了一定影響。第二，政府調(diào)控精準(zhǔn)發(fā)力連同制度改革深化共促“房住不炒”。中央層面保持持續(xù)高壓態(tài)勢，房地產(chǎn)調(diào)控沒有松懈。行政約談與問責(zé)發(fā)力，震懾地方政府。此外，金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)推進、土地調(diào)控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷出臺、地方政府持續(xù)調(diào)控和“一城一策”探索等，皆促進“房住不炒”的實現(xiàn)?？傮w來看，過去一年政府持續(xù)的住房調(diào)控政策發(fā)揮關(guān)鍵作用，達到預(yù)期的效果。第三，微觀主體行為變化引發(fā)樓市季節(jié)性變動和空間分化。金融機構(gòu)的信貸掌握經(jīng)歷了持續(xù)從緊的變化。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預(yù)期和購房意愿基本穩(wěn)定，但是住戶部門購房能力受到限制。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發(fā)商購地積極性變化。

經(jīng)驗總結(jié)發(fā)現(xiàn)：從2016年開啟的本輪調(diào)控在宏觀經(jīng)濟復(fù)雜變化的形勢下堅持了下來，樓市初步穩(wěn)定下來，取得了初步的成功，積累一定的經(jīng)驗：一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。二是將落實地方的主體責(zé)任上升到政治高度是調(diào)控效果明顯的關(guān)鍵。落實地方政府的主體責(zé)任，抓住了樓市調(diào)控的“牛鼻子”。三是面對復(fù)雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調(diào)控方法。四是“一城一策”要義是目標(biāo)相同和方法差異的統(tǒng)一。五是制度和機制建設(shè)是調(diào)控樓市的長久之策。當(dāng)然，在過去樓市調(diào)控中也存在經(jīng)驗教訓(xùn)，多個方面有待持續(xù)調(diào)整優(yōu)化和改進完善?？傮w來看，住房市場穩(wěn)定是初步的，調(diào)控尚未完全成功，進入關(guān)鍵時期，應(yīng)保持定力、從容應(yīng)對。

研判未來走勢預(yù)測：2020年樓市年穩(wěn)季變和持續(xù)分化。國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)局部泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。盡管未來預(yù)期和市場走勢還有待觀察，但課題組總體判斷和預(yù)測：總體上持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場繼續(xù)保持降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動?？臻g上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導(dǎo)。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風(fēng)險上，總體下降且風(fēng)險可控。但同時也存在著樓市的個別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風(fēng)險放大的可能性。走勢預(yù)測的三個依據(jù)：年度總體穩(wěn)定的因素有：第一，中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經(jīng)濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調(diào)控不太可能放松。季節(jié)變化的因素有：一是市場環(huán)境及預(yù)期不斷變化，樓市將處在波動運行之中。二是調(diào)控政策或根據(jù)樓市當(dāng)期和未來可能的變化而適時微調(diào)。空間分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪“超好”發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。其三，由于不同城市經(jīng)濟發(fā)展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內(nèi)尚難緩解或扭轉(zhuǎn)，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續(xù)。當(dāng)然，樓市還存在一些不確定性，即下挫和反彈的風(fēng)險。

未來判斷：未來幾年中國處在樓市調(diào)控的機遇期和關(guān)鍵期。第一，房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟健康發(fā)展的掣肘。穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負(fù)；惠民生方面，房地產(chǎn)對整體的住戶部門的生計產(chǎn)生了雙重影響；調(diào)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)對結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用；防風(fēng)險方面，房地產(chǎn)風(fēng)險是中國經(jīng)濟的重要風(fēng)險源；促改革方面，住房改革是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點。第二，未來兩年是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期。樓市調(diào)控是國家的一個重大戰(zhàn)略操作，是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調(diào)控能否成功不僅關(guān)系重大而且在此一舉。樓市調(diào)控的機遇窗口將在2025前后關(guān)閉，住房發(fā)展的巨大潛力和預(yù)期將在2025年前后改變。此外，完成樓市調(diào)控操作并發(fā)揮作用需要一定時間。

分析問題提示風(fēng)險：樓市調(diào)控面臨劇烈波動可能的風(fēng)險和五大主體考驗。樓市調(diào)控面臨劇烈波動的風(fēng)險主要包括：外部環(huán)境和樓市自身變動帶來的風(fēng)險、預(yù)期調(diào)整帶來的樓市劇烈波動風(fēng)險、調(diào)控政策調(diào)整引發(fā)的市場波動風(fēng)險、制度改革帶來次生樓市波動風(fēng)險加大。如果上述風(fēng)險共振和疊加，將給樓市和宏觀經(jīng)濟發(fā)展形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與威脅。樓市調(diào)控使五大主體面臨嚴(yán)峻風(fēng)險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)和國家調(diào)控部門。上述風(fēng)險和考驗，一方面顯示樓市必須持續(xù)調(diào)控不動搖、相應(yīng)制度機制改革再深化的必要性，另一方面警示相關(guān)調(diào)控部門要講求調(diào)控的藝術(shù)，在樓市調(diào)控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力。尊重市場規(guī)律，結(jié)合中國國情，堅持“干中學(xué)”并不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，在實踐中探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術(shù)，與時俱進地合理調(diào)整、改進和優(yōu)化樓市調(diào)控的方式、方法與機制。

面對樓市內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變、各種輿論甚囂塵上，課題組基于樓市發(fā)展特征、調(diào)控經(jīng)驗、未來預(yù)測和重要判斷，呼吁并建議：樓市調(diào)控不動搖，中流擊水應(yīng)從容。第一，構(gòu)建房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的新型關(guān)系，穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展。一是妥善應(yīng)對問題挑戰(zhàn)。重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩(wěn)增長與穩(wěn)樓市并進，促進房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級帶動整體結(jié)構(gòu)的調(diào)整。讓房地產(chǎn)在在調(diào)控中邁向高質(zhì)量發(fā)展。第二，堅持調(diào)控不動搖，倒逼市場主體改弦更張。提升政治占位，凝集全社會強大共識。明確目標(biāo)，把握節(jié)奏，保持韌性。保持定力，把握力度，用好極限施壓。四是妥善管理減弱預(yù)期的波動。五是做好防控樓市雙向劇烈波動預(yù)案。第三，堅持“一城一策”，完善調(diào)控機制。完善“一城一策”全國市場監(jiān)管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯(lián)動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四，加快基礎(chǔ)性配套制度改革，引導(dǎo)市場主體改弦更張。加快土地制度改革，重點加快集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和入市的制度落地、完善土地供應(yīng)及利用管理機制。規(guī)范并擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，繪制樓市新基因圖譜。以產(chǎn)權(quán)化為主線，構(gòu)建中國住房的供應(yīng)體系。以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ)，構(gòu)建中國住房的空間體系。以智能化為目標(biāo)，構(gòu)建中國住房高質(zhì)量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系。

（《中國住房發(fā)展報告（2019-2020）》課題組倪鵬飛、丁如曦、徐海東）