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  • 長(zhǎng)沙市明確商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成 嚴(yán)控房企項(xiàng)目利潤(rùn) 虛增成本難上加難

    2019年12月12日 09:10
    來源:中國(guó)證券報(bào)
    12月11日,長(zhǎng)沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》),進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理,明確價(jià)格由“成本+利潤(rùn)+稅金”三部分組成,規(guī)定平均利潤(rùn)率為6%-8%。《通知》自12月11日起開始執(zhí)行。
    限價(jià)同時(shí)防“避稅”
    《通知》的發(fā)布被市場(chǎng)認(rèn)為是長(zhǎng)沙市新房市場(chǎng)限價(jià)政策的2.0版,限價(jià)房源由限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》顯示,限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成,平均利潤(rùn)率為6%-8%。
    根據(jù)上述《通知》,成本主要由樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金組成。利潤(rùn)是指商品住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn),平均利潤(rùn)率為6%-8%。稅金按國(guó)家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
    需要強(qiáng)調(diào)的是,《通知》對(duì)不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格的費(fèi)用進(jìn)行了特別規(guī)定,賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)、安裝費(fèi)、辦公用房均不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格。這意味著房企要想實(shí)現(xiàn)盈利,營(yíng)銷過程中的銷售成本需要進(jìn)一步管控。
    “房地產(chǎn)企業(yè)存在虛增成本的情況。一方面是為了達(dá)到避稅的目的;另一方面,虛增成本還可以提高定價(jià)。上述文件出臺(tái)后,可以有效管控這兩個(gè)方面。”某上市公司財(cái)務(wù)人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,限制利潤(rùn)的做法,有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤(rùn)等。對(duì)于一些類似財(cái)務(wù)和營(yíng)銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言,利潤(rùn)自然難以做高。這會(huì)鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,《通知》提到的政策屬于限價(jià)范疇,目的是管控房?jī)r(jià)上漲。相比簡(jiǎn)單的限價(jià),限制利潤(rùn)率的做法更加復(fù)雜,動(dòng)態(tài)指標(biāo)更多,拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的變動(dòng)空間。上述政策對(duì)前期低成本拿地的房企影響較大。
    嚴(yán)躍進(jìn)表示,從這兩年全國(guó)樓市限價(jià)政策看,地方政府對(duì)地價(jià)的把控是關(guān)鍵。此次對(duì)利潤(rùn)率的管控是一種限價(jià)上的創(chuàng)新。
    房企利潤(rùn)被壓縮
    中銀國(guó)際證券研報(bào)顯示,2019年前三季度,地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤(rùn)增速分別為19.2%和9%,分別較2019年上半年收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率方面,板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%,分別較2019年上半年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。
    長(zhǎng)沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項(xiàng)目平均利潤(rùn)率為6%-8%,低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤(rùn)率,相關(guān)房企利潤(rùn)率可能會(huì)受影響。但張大偉認(rèn)為,6%-8%的利潤(rùn)率不算低,如果能保證這個(gè)利潤(rùn)率,對(duì)房企而言是可以接受的。2019年以來,長(zhǎng)沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價(jià)地塊為主,項(xiàng)目本身利潤(rùn)有限。此次出臺(tái)的6%-8%的利潤(rùn)率是上限,不排除不少項(xiàng)目會(huì)和北京地區(qū)的限競(jìng)房一樣陷入微利或虧損境地。
    多位業(yè)內(nèi)人士則表示,房企凈利潤(rùn)因該政策而下降難以避免,不排除部分項(xiàng)目的凈利潤(rùn)降至5%左右。但房企開發(fā)新盤項(xiàng)目往往分一、二、三期等多期,某一期項(xiàng)目?jī)衾苡绊憣?duì)房企整體業(yè)績(jī)影響相對(duì)有限,特別是對(duì)大型房企而言。
    專家:讓定價(jià)更加科學(xué)
    值得一提的是,長(zhǎng)沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。
    2012年,《??谑邢迌r(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布,規(guī)定限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)(利潤(rùn)率不得超過6%)等完全成本因素確定。同年,《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布,對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購(gòu)房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定,并要求限價(jià)商品房利潤(rùn)率不超過建設(shè)成本的6%。
    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這類政策的出臺(tái),使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價(jià)更加科學(xué),既確保了房企一定的盈利空間,也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。張大偉則表示,目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇,房?jī)r(jià)上漲了就會(huì)收緊,房?jī)r(jià)下跌了可能會(huì)放松。對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖的城市,限價(jià)升級(jí)的可能性會(huì)進(jìn)一步加大。而樓市持續(xù)遇冷的地區(qū),則可能出臺(tái)以人才落戶為主要導(dǎo)向的調(diào)控放松政策。
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