12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理，明確價(jià)格由“成本+利潤(rùn)+稅金”三部分組成，其中平均利潤(rùn)率為6%-8%?！锻ㄖ纷?2月11日起開始執(zhí)行。

長(zhǎng)沙市發(fā)改委在2017年曾發(fā)布《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》，規(guī)定限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，平均利潤(rùn)率為6%-8%。

此次《通知》的發(fā)布，被市場(chǎng)認(rèn)為是長(zhǎng)沙市新建商品房限價(jià)政策的2.0版，限價(jià)房源由限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。

限價(jià)的同時(shí)防止“避稅”

根據(jù)《通知》的表述，新建商品房成本主要由樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金組成。利潤(rùn)是指商品住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn)，平均利潤(rùn)率為6%-8%。稅金按國(guó)家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

《通知》對(duì)不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格的費(fèi)用進(jìn)行了特別規(guī)定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)、安裝費(fèi)、辦公用房均不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格。

這就意味著，房企要想實(shí)現(xiàn)盈利，在營(yíng)銷過程中的銷售成本需要進(jìn)一步管控。

“房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在虛增成本的現(xiàn)象。一方面是為了達(dá)到到避稅的目的。另一方面，虛增成本還可以提高定價(jià)。上述文件出臺(tái)后，可以有效管控這兩個(gè)方面。”某上市公司財(cái)務(wù)人員對(duì)記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制利潤(rùn)的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤(rùn)等做法。對(duì)于一些類似財(cái)務(wù)和營(yíng)銷等費(fèi)用過高的企業(yè)來說，利潤(rùn)自然也難以做高，這也會(huì)鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價(jià)范疇，目的是為了管控房?jī)r(jià)上漲。相比簡(jiǎn)單的限價(jià)，限制利潤(rùn)率的做法更加復(fù)雜，動(dòng)態(tài)指標(biāo)更多，拿地成本、建安成本、配套成本都會(huì)有很大的變動(dòng)空間。上述政策對(duì)前期低成本拿地的房企影響較大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這兩年來看，限價(jià)政策中各地政府對(duì)地價(jià)的把控是關(guān)鍵。此次對(duì)利潤(rùn)率的管控，是一種限價(jià)上的創(chuàng)新。

某上市房企高管對(duì)記者表示，目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸、限商等五個(gè)層面。這五個(gè)層面調(diào)控的目的不同，其中，限購(gòu)和限貸是為了分流購(gòu)房需求，將購(gòu)房者從一二線城市調(diào)節(jié)到三四線城市，緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。限售對(duì)炒房者進(jìn)行打擊，大幅壓縮投機(jī)炒房的空間。限價(jià)可以做到短時(shí)間管控房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)整體走低。無論是哪種限制，都會(huì)對(duì)房企利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

利潤(rùn)壓縮成普遍現(xiàn)象

中銀國(guó)際證券研報(bào)顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤(rùn)增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

表面看來，長(zhǎng)沙發(fā)布的上述《通知》里，商品房項(xiàng)目平均利潤(rùn)率規(guī)定為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤(rùn)率，相關(guān)房企利潤(rùn)率可能會(huì)被壓低。但是，張大偉指出，6%-8%的利潤(rùn)率不算低，如果能保證這個(gè)利潤(rùn)率，對(duì)房企而言是可以接受的。長(zhǎng)沙地區(qū)2019年以來，出讓的地塊基本以限價(jià)地塊為主，項(xiàng)目本身利潤(rùn)有限。此次出臺(tái)的6%-8%的利潤(rùn)是上限，下限沒有保證。不排除很多項(xiàng)目會(huì)和北京地區(qū)的限競(jìng)房一樣陷入虧損。因此，出臺(tái)的6%-8%的政策操作性有限。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企凈利潤(rùn)因該政策而下降不可避免，不排除部分項(xiàng)目的凈利潤(rùn)降至5%左右，但房企開發(fā)新盤項(xiàng)目往往分一、二、三等多期，某一期項(xiàng)目?jī)衾苡绊憣?duì)房企整體業(yè)績(jī)影響相對(duì)有限，特別是對(duì)大型房企而言。

讓定價(jià)更加科學(xué)

值得注意的是，長(zhǎng)沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。

2012年，海南?？谑邪l(fā)布《?？谑邢迌r(jià)商品住房管理暫行辦法》指出，限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)(不得超過6%)等完全成本因素確定。同年，三亞發(fā)布《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購(gòu)房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定，并要求限價(jià)商品房利潤(rùn)不超過建設(shè)成本的6%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這類政策的出臺(tái)，實(shí)際上也使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價(jià)更加科學(xué)，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

張大偉表示，目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇，房?jī)r(jià)上漲了就會(huì)收緊，房?jī)r(jià)下跌了就會(huì)出現(xiàn)放松。