超越龍湖，世茂房地產(chǎn)終于重回行業(yè)前十強(qiáng)。
盡管世茂集團(tuán)副主席兼總裁許世壇一再?gòu)?qiáng)調(diào)公司沒(méi)有重回前十的壓力，但坊間一直將世茂拿來(lái)和龍湖進(jìn)行對(duì)比。
根據(jù)克而瑞最新公布的《2019年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)在操盤榜、全口徑銷售額、權(quán)益金額三項(xiàng)指標(biāo)上，均已超過(guò)龍湖。世茂以2277.3億元位居全口徑銷售額第九位。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“存量”競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，意味著要從別人的“鍋里”搶食吃。半年間連續(xù)并購(gòu)泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通、粵泰等公司的多個(gè)項(xiàng)目，世茂在房企競(jìng)爭(zhēng)新時(shí)代顯示著“贏者通吃”的游戲規(guī)則。
超40%增速，千億房企俱樂(lè)部中，世茂是增速最快的企業(yè)
“我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃就是希望比同規(guī)模的企業(yè)增速快。”正如許世壇所說(shuō)，“前20房企的增速也就是20%左右吧，如果人家是20%我們是40%、45%甚至更高，那我應(yīng)該進(jìn)步才對(duì)。當(dāng)然是進(jìn)一名還是兩名，我們沒(méi)考慮這么多，反正我們就是要進(jìn)步。”
根據(jù)最新公告，截至2019年前11月，世茂房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售總額約為2277.3億元，累計(jì)銷售總面積為1277.83萬(wàn)平方米，較去年同期分別上升47%及36%。當(dāng)期平均銷售價(jià)格為17822元/平方米。
值得注意的是，2019年世茂房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標(biāo)。
對(duì)比來(lái)看，龍湖集團(tuán)(00960.HK)、新城控股(601155.SH)前11月銷售額同比增長(zhǎng)分別為22.25%、24.17%。世茂的增速比同等規(guī)模的企業(yè)都要快，自然排名也會(huì)更進(jìn)一步。
重回前十，資本市場(chǎng)也給予了“看好”的預(yù)期。世茂房地產(chǎn)股價(jià)自2019年8月的底部啟動(dòng)，至2019年12月初漲幅超過(guò)52%，且股價(jià)創(chuàng)出歷史新高。
早在2014年 ，世茂房地產(chǎn)就以707.8億元的簽約規(guī)模排在了行業(yè)第8位。但自2015年起，世茂跌出行業(yè)前十。2014-2018年，世茂房地產(chǎn)的合約銷售分別為702.16億元、670.39億元、681.2億元、1007.7億元和1761.5億元，近5年時(shí)間里，世茂銷售額增長(zhǎng)緩慢，甚至在某些年份還出現(xiàn)下滑。
在大型房企都在追求速度與規(guī)模之際，世茂房地產(chǎn)的“不求上進(jìn)”自然導(dǎo)致其排名下滑。
不過(guò)，自2017年開(kāi)始，世茂又重新啟動(dòng)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，連續(xù)并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)沉寂之后的再次爆發(fā)。
而并購(gòu)就像是獲得大量的“半成品”，通過(guò)自有品牌以及管理，迅速推向市場(chǎng)，從而加快周轉(zhuǎn)率。相比直接拿地，分析認(rèn)為，項(xiàng)目并購(gòu)更加節(jié)省時(shí)間和資金成本。這也是世茂選擇頻繁并購(gòu)的重要原因。
并購(gòu)底氣
在眾多房企進(jìn)入休整期時(shí)，世茂為何能夠斥巨資并購(gòu)?
土地是房企的糧草，只有充足的儲(chǔ)備，才能驅(qū)動(dòng)銷售的持續(xù)增長(zhǎng)。世茂在2019年啟動(dòng)了并購(gòu)拿地的策略，據(jù)統(tǒng)計(jì)，世茂僅在2019年上半年就接連拿下泰禾、萬(wàn)通、粵泰、明發(fā)等房企不少于11個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)斥資126.8億元。
世茂為深陷債務(wù)漩渦的泰禾伸出橄欖枝，在世茂并購(gòu)的項(xiàng)目中，針對(duì)泰禾集團(tuán)的收購(gòu)就達(dá)7個(gè)，交易對(duì)價(jià)約為77億。
世茂2019年在并購(gòu)上花費(fèi)的金額已達(dá)150億。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇公開(kāi)表示，2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來(lái)自并購(gòu)，將拿回款的50%買地。
實(shí)際上，過(guò)去幾年，世茂的拿地強(qiáng)度一直在不斷加大。根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，世茂的權(quán)益土地購(gòu)置金額從2016年的300億飆升至2017年680億，2018年前三季度繼續(xù)購(gòu)地450億元，不過(guò)世茂在2018年第四季度放緩了拿地的節(jié)奏，2019年則通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目的方式增加儲(chǔ)備。
根據(jù)2019公司半年報(bào)，世茂共獲取土地60塊，總價(jià)約788億元，權(quán)益前貨值約2500億元。新獲土地中，一二線城市占比57%，其余分布在強(qiáng)三四線(23%)和弱三四線(20%)。
值得注意的是，2019年上半年新增的2500億貨值中，約1800億元貨值通過(guò)收并購(gòu)獲取，占比高達(dá)70%。“2019年世茂的可售貨值將超4000億元。”許世壇曾對(duì)媒體表示。
在眾多房企進(jìn)入休整期時(shí)，世茂為何能夠斥巨資并購(gòu)?回頭來(lái)看，2014-2016三年的蟄伏，為世茂的再次起飛積累了動(dòng)能。
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年，世茂實(shí)現(xiàn)銷售額670億元，同比增加46%，這份答卷在當(dāng)時(shí)也十分亮眼。但隨之而來(lái)的卻是負(fù)債增高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，發(fā)展也受到掣肘。此后三年時(shí)間，世茂房地產(chǎn)調(diào)轉(zhuǎn)航線，摒棄了過(guò)往激進(jìn)的拿地策略。世茂開(kāi)始退往“安全地帶”，2015年更是“零拿地”。
雖然排名下滑，業(yè)績(jī)出現(xiàn)停滯，但經(jīng)過(guò)調(diào)整，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債降到了行業(yè)低位，截止到2016年末，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率下降到了53.4%的低水準(zhǔn)。
2017年、2018年、2019上半年公司的凈負(fù)債率分別為58.9%、59.4%、59.6%。翻閱資料，世茂更是保持了長(zhǎng)達(dá)8年凈負(fù)債率低于60%的記錄，不光異于普遍激進(jìn)的閩系房企，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都頗為罕見(jiàn)。
不過(guò)，在加大并購(gòu)步伐的同時(shí)，世茂的負(fù)債總額以及資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)。2019上半年，世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額約3046.6億元，同比增長(zhǎng)32.46%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2142.72億元，非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元。
2017年、2018年及2019年上半年，世茂的資產(chǎn)負(fù)債率分別為64%、68%、73%，雖然始終處于安全區(qū)間，但上升勢(shì)頭值得注意。
另一方面，世茂房地產(chǎn)的融資成本一直較低。2018年，世茂全年融資成本僅5.8%，2019年上半年逆勢(shì)進(jìn)一步降至5.6%。7月9日，世茂發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率5.60%，低于業(yè)內(nèi)7%-8%的平均水平。
在現(xiàn)金流管理方面，世茂也十分重視，世茂上半年實(shí)現(xiàn)回款813億元，同比大幅上升47.8%，賬面現(xiàn)金為522.3億元，未動(dòng)用銀行及交易所等金融機(jī)構(gòu)融資額度約400億元。
2014-2018年，在世茂房地產(chǎn)的借貸中，一年以下的銀行借款及其他金融機(jī)構(gòu)借貸以及債券分別為187.25億元、169.54億元、122.3億元、142.96億元和275.54億元，2019年上半年為320.56億元。就目前來(lái)看，公司現(xiàn)金足夠覆蓋短期借款。
擴(kuò)張與收縮一直伴隨著房企的發(fā)展，世茂目前的頻繁并購(gòu)是否又會(huì)重蹈此前的覆轍，不得而知。但至少在2019年，世茂的增長(zhǎng)是令人刮目的，前十的寶座也幾乎已是囊中之物。
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