年底，又有幾位朋友問(wèn)我，是不是可以買(mǎi)房了。我照例問(wèn)，是自住還是投資，原來(lái)還是想投資。跟很多人一樣，有些朋友手里積存的錢(qián)不足以在京滬一線(xiàn)城市買(mǎi)房，但放在手里又不甘心，所以想去大城市周邊或三四線(xiàn)城市投資買(mǎi)房。對(duì)于投資性購(gòu)房的咨詢(xún)，我通通回答是不知道，因?yàn)榇_實(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)。

如你所知，前不久召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申了房住不炒的原則。隨后舉行的住建部年度工作會(huì)議則強(qiáng)調(diào)，房住不炒是一個(gè)應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持的原則。這再清楚不過(guò)地表明，2016年以來(lái)的此輪房地產(chǎn)調(diào)控，不是權(quán)宜之計(jì)，而是為建立新的住房制度奠定基礎(chǔ)和爭(zhēng)取時(shí)間的戰(zhàn)略性安排。因此，從業(yè)人員不應(yīng)有僥幸心理，而在住房去投資化的趨勢(shì)之下，沿用過(guò)去的思路進(jìn)行房地產(chǎn)投資，大概率將會(huì)落敗。

雖然中央已經(jīng)明確表示，不會(huì)再用房地產(chǎn)來(lái)短期刺激經(jīng)濟(jì)，但在經(jīng)濟(jì)下行周期里，有些城市仍然存在以“一城一策”的名義用房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)定財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的沖動(dòng)，只是名目較為隱蔽罷了。不過(guò)，過(guò)往兩年多，只要地方的政策可能引發(fā)房?jī)r(jià)反彈，就會(huì)招致主管部門(mén)的警示甚至約談。扔掉地產(chǎn)拐棍是個(gè)痛苦的過(guò)程，也是繞不開(kāi)的過(guò)程。

我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，在限價(jià)的行政手段調(diào)控下，熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格已基本穩(wěn)定。雖然深圳由于新房嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，但絕大多數(shù)城市在投資需求被遏制的情況下，想漲也很難了。北京的限競(jìng)房甚至在低于備案價(jià)的前提下也賣(mài)得不好，去化率只有43%左右。

自2018年以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)啟了緩慢下跌的歷程。二手房是最為市場(chǎng)化的領(lǐng)域，它清晰準(zhǔn)確地反映了買(mǎi)賣(mài)雙方的需求和價(jià)格曲線(xiàn)。進(jìn)入2019年四季度，業(yè)主讓價(jià)的幅度更大了。它反過(guò)來(lái)對(duì)新房定價(jià)產(chǎn)生了反向作用。

多年前輿論就給地產(chǎn)商扣上了一頂暴利的大帽子，但實(shí)際上，2003年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)的最大紅利獲取者，是投資性購(gòu)房人。他們得到的其實(shí)是兩重紅利：一方面是享受房?jī)r(jià)上漲的增值收益，另一方面是將房子出租收取租金。投資者喜歡將轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的稅賦轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，而租金也極少主動(dòng)繳稅的。這種現(xiàn)象在全球主要經(jīng)濟(jì)體都是少見(jiàn)的。

拉長(zhǎng)周期來(lái)看，房?jī)r(jià)是大幅上漲，而房租也是在上升。多數(shù)持有多套住房的業(yè)主，即使在樓市下行階段也不愿意將多余房子出售，就是因?yàn)?，出租房子照樣可以獲得不菲的收益。但如果我們說(shuō)，沒(méi)有永遠(yuǎn)上漲的房?jī)r(jià)，那么房租也不可能永遠(yuǎn)只升不降。

日前，住建部等六部門(mén)發(fā)出通知，要求規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)行為，整頓包括“房租貸”在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)秩序。房租是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結(jié)果，是一種純粹的市場(chǎng)行為，政府部門(mén)不可能直接干預(yù)。但政府部門(mén)的政策措施卻可以間接影響到房租走向。據(jù)說(shuō)，前述通知下發(fā)后，有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速要求業(yè)主下調(diào)房租，如果后者不同意，它甚至寧愿給付違約金也要退回房子。

如果我沒(méi)記錯(cuò)的話(huà)，最近一次房租快速上漲，是在2016-2017年，像北京一些城市，漲幅還相當(dāng)大，讓我的年輕同事幾乎難以承受。但中介機(jī)構(gòu)漲得不容還價(jià)，說(shuō)是業(yè)主漲得理直氣壯。那時(shí)我還大聲疾呼，要像調(diào)控新房市場(chǎng)一樣調(diào)控二手房租金，并呼吁盡快建設(shè)更多的公租房上市。這兩年大城市的房租放慢了上漲腳步，但仍然在上漲。

多年前有位專(zhuān)家說(shuō)，年輕人不一定非得買(mǎi)房，也可以租房住，結(jié)果遭到輿論圍攻。其實(shí)我個(gè)人是贊同這個(gè)觀點(diǎn)的，尤其反對(duì)有些年輕人嚴(yán)重透支工薪父母的收入買(mǎi)房。我有個(gè)親戚的孩子，前些時(shí)候剛畢業(yè)就買(mǎi)房，被我痛罵一頓，然而并沒(méi)有用，架不住中國(guó)父母為孩子無(wú)條件的溺愛(ài)與付出。

此輪調(diào)控帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，時(shí)間之長(zhǎng)超過(guò)2003年以來(lái)的任何時(shí)期，這也讓年輕人不像過(guò)去那么急迫地買(mǎi)房，尤其是商品房；但另一方面，房租的持續(xù)上漲，還是一個(gè)揮之不去的負(fù)擔(dān)。那為什么我認(rèn)為房租也應(yīng)該下降甚至已經(jīng)到了下降的時(shí)候呢？

以北京為例。從宏觀面說(shuō)，經(jīng)濟(jì)處于下行周期，即使不下跌，房租要漲也不是那么容易。當(dāng)然，決定租金水平的還是租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系。根據(jù)正式的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去三年，北京常住外來(lái)人口連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。這部分人群是住房租賃市場(chǎng)的主體。再者，限競(jìng)房和公租房也分流了二手房的相當(dāng)一部分租賃需求。

以上幾個(gè)因素表明，租賃需求下滑，而租賃供應(yīng)穩(wěn)定甚至略有增長(zhǎng)，房租大概率應(yīng)該下降。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和業(yè)主處于強(qiáng)勢(shì)地位，弱勢(shì)的租客（承租人）在租金定價(jià)方面是沒(méi)有多少話(huà)語(yǔ)權(quán)的。加之二手房是個(gè)極度分割的市場(chǎng)，信息離散，有關(guān)部門(mén)多年來(lái)是實(shí)行一種被動(dòng)式的管理，基本是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主。

我有三個(gè)期望：一是加快《住房租賃條例》的征求意見(jiàn)工作，適度向保護(hù)承租人利益角度傾斜，盡快出臺(tái)。二是要加快公租房建設(shè)速度，特別是利用集體建設(shè)土地建公租房，節(jié)奏可以更快些。三是除了不時(shí)發(fā)個(gè)通知，主管部門(mén)日常也要抽出一部分精力來(lái)監(jiān)督管理二手房市場(chǎng)。

三個(gè)期望匯成一個(gè)期望，就是，房租也到有所下降的時(shí)候了。