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  • 房價平盤,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率承壓

    2020年01月10日 09:20
    來源:第一財經(jīng)
    十年一瞬,從首家千億房企誕生至今,中國房地產(chǎn)已發(fā)生翻天覆地的變化。2019年,國內(nèi)全口徑千億房企達34家。龍頭俱樂部門檻被再次推高,其中碧桂園實現(xiàn)7715億全口徑銷售規(guī)模,萬科、恒大紛紛攀上6000億臺階。
    規(guī)模神話背后,是房企在市場下行期“犧牲利潤換增長”。第一財經(jīng)根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)測算后發(fā)現(xiàn),前十房企,去年銷售均價僅錄得14000元∕平方米,與2018年基本持平。
    從最直觀的利潤率看,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),去年上半年滬深與內(nèi)地在港上市房企凈利潤率較2018年末分別下降3.42%、3.25%。在“限價”壓頂,土地、融資成本持續(xù)走高的當下,房企利潤空間正不可避免地被攤薄。
    “隨著房地產(chǎn)進入高位放緩期,宏觀政策持續(xù)緊縮,房企利潤率下滑將是持續(xù)性的市場現(xiàn)象。”多位受訪者均表示,房企規(guī)模與高利潤難以兼顧。而當房地產(chǎn)的投資屬性被逐步剔除,當住房回歸消費屬性,未來十年,房地產(chǎn)便是最大的制造業(yè)。
    犧牲利潤換增長
    1月3日到6日,房企開始密集公布2019年銷售業(yè)績。
    萬科(000002.SZ)公告顯示,公司去年實現(xiàn)合同銷售額6308.4億元,同比增長3.94%。中國恒大(03333.HK)公告顯示,去年累計實現(xiàn)合約銷售額約6010.6億元。融創(chuàng)中國(01918.HK)披露數(shù)據(jù)顯示,2019年實現(xiàn)合同銷售額約5562.1億元,同比增長21%。
    由于碧桂園(02007.HK)僅公布權(quán)益銷售額,無法和其他房企全口徑銷售額做對比,但參照克而瑞數(shù)據(jù),公司全年全口徑銷售額7715.3億元。由此,去年房企前四強確定為:碧桂園、萬科、中國恒大、融創(chuàng)中國。行業(yè)頭部門檻進一步上升至5500億元歷史高位。
    但與規(guī)模攀升相對應(yīng)的是,房企增長速度放緩。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),去年TOP100房企累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%,遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%,百強房企增長“失速”。
    2019年樓市持續(xù)低迷,房企紛紛扛起促銷大旗。其中,恒大全國超800個項目最高折扣達6折。時代中國甚至開啟“全員賣房”,要求2020年1月15日前,各職級人員按要求完成銷售任務(wù)。
    降價割肉后,房企利潤空間不可避免地被攤薄。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,172家行業(yè)典型上市房企營收規(guī)模23068億元,同比增長17.2%;毛利潤7017億元、凈利潤3232億元,分別同比增長15.8%、12.7%。但相較2018年利潤規(guī)模近47%增長,2019年上半年行業(yè)利潤增速大幅降低近30%。
    與此同時,Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年前三季度,A股上市房企平均凈資產(chǎn)收益率為5.36%,較2018年同期5.53%下滑約0.17個百分點,期內(nèi)業(yè)績虧損的房企從2018年的5家增加至9家。其中,云南城投ROE為-20.64%。
    “房企利潤率下降,其實在整個行業(yè)已形成趨勢。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為,隨著房地產(chǎn)強者恒強趨勢愈顯,加上整體市場環(huán)境和宏觀政策保持緊縮,房企利潤率下滑是正常市場現(xiàn)象。若地產(chǎn)行業(yè)始終保持高利潤狀態(tài),對實體經(jīng)濟將存在不利影響。
    沉重的成本代價
    實際上,經(jīng)歷2015、2016年利潤率低潮后,房企盈利能力在2018年得以喘息??硕饠?shù)據(jù)顯示,2018年,176家上市房企毛利率加權(quán)平均值約31.1%,較2017年同期增長2%;凈利率加權(quán)平均值13.1%,比2017年有一定回落,但比2015、2016年相對較高。
    但需注意的是,由于預(yù)售制影響,房企業(yè)績結(jié)算存在1~2年滯后期,房企2018年的財報實際上主要反映2016、2017年的銷售。這兩年間,全國樓市經(jīng)歷了一個上漲周期,因此上市規(guī)模房企當年平均盈利水平有所回升。
    而進入2019年,房企面臨的外部環(huán)境更加嚴峻、復(fù)雜。從房企主要開支及盈利指標看,企業(yè)在拿地、營銷與管控、融資上投入較多。去年,融資環(huán)境全面收緊后,一系列連鎖反應(yīng)接踵而至:資金成本攀升、拿地成本居高不下,房企不得不從銷售端“斷臂求生”。
    過去一年,忍痛高息發(fā)債的企業(yè)頻頻出現(xiàn)。12月,佳源國際合共額外發(fā)行6750萬美元票據(jù),利率13.75%;力高地產(chǎn)擬發(fā)行本金總額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù),按年利率11.5%計息;華南城擬發(fā)行1.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù),年利率11.5%。
    無數(shù)個案導(dǎo)致的結(jié)果是,2019年12月房企單月融資成本9.05%,環(huán)比上升2.47個百分點。整個2019年,房企新增債券類融資成本7.03%,同比上升0.50個百分點。其中,境外債券融資成本達8.11%,同比增長0.84個百分點。
    融資代價持續(xù)攀高,房企拿地成本也不斷提升。從2015年到2019年第三季度,全國主要城市住宅地價均價從5305元/平方米漲到7385元/平方米。即使調(diào)控以來,全國住宅地價環(huán)比漲幅已連續(xù)8個月收窄,但去年第三季度,仍有94個城市住宅地價處于上行通道。
    西政資本統(tǒng)計顯示,目前百強開發(fā)商的拿地配資成本,前50強一般年化在13%~15%不等,50~100強一般年化在16%~18%不等,百強開外或當?shù)佚堫^開發(fā)商一般年化在19%~21%不等。
    更為嚴峻的是,隨著遭遇市場下行,不少入市“地王”陷入尷尬境地。數(shù)據(jù)顯示,2016~2019年10月底,全國合計成交2686塊高價地,目前有1641個項目已開盤。其中,北京八成“地王”已入市,但項目平均入市周期達17個月,比全國均值多10個月左右。
    易居企業(yè)控股CEO丁祖昱指出,目前盈利“地王”項目僅占少數(shù),以北京為例,七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。
    從面粉到面包,開發(fā)商可操作的盈利空間越發(fā)狹小,而未來這一態(tài)勢仍難改觀。業(yè)內(nèi)認為,融資渠道單一、融資成本壓力仍大,一二線城市限價與地王承壓,市場去化不佳、周轉(zhuǎn)效率降低,均使得房企盈利能力面臨較大下降壓力。
    財富“保衛(wèi)戰(zhàn)”
    利潤率難擋疲軟,房企正以精細化運營為導(dǎo)向,動用一切方式保障盈利空間。
    日前,陽光城(000671.SZ)成立廣州區(qū)域公司和江蘇區(qū)域公司,并將周邊區(qū)域進行合并。對銷售額剛突破2000億的陽光城來說,低毛利率項目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致盈利縮水,是其難以忽視的問題。去年上半年,陽光城銷售凈利率僅6.84%;半年ROE為6.92%,行業(yè)平均水平9.8%。
    陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌此前曾表示:“負債高、盈利低是千億規(guī)模以上房企的通病。在未來的市場環(huán)境下,陽光城將速度放慢,逐步減少有息負債,拓寬融資渠道,即便利潤上調(diào)有難度也要先放緩增速。”
    從過往經(jīng)驗看,區(qū)域管控能有效降低人力成本,增強運營效率。2019年上半年,70家典型房企整體銷管費率中位數(shù)為8.5%,較2018年同期下降0.3個百分點。行業(yè)盈利普遍吃緊,2019年行業(yè)龍頭如碧桂園、保利發(fā)展等均再次進行架構(gòu)調(diào)整。
    與此同時,房企跨入千億門檻后,普遍通過合作項目確保銷售及營收增幅。合作并表項目增加,會導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升,但歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。因此,過去一年,不少千億房企開始努力提升權(quán)益比例,挽回利潤疲軟局面。
    以“行業(yè)風向標”萬科為例,公司依舊保持著謹慎拿地姿態(tài),但是權(quán)益比例明顯提升。2019年,公司權(quán)益拿地面積約2812萬平方米、權(quán)益金額約1739億,同比分別變動-5.24%、4.78%;權(quán)益比例約為75%,相對2017、2018年的69.1%、56.1%提升顯著。
    新晉千億房企濱江集團(002244.SZ),去年其銷售權(quán)益僅37%,而同期房企前三十強平均權(quán)益比達86.44%。濱江集團董事長戚金興表示,公司2019年所拿地塊的權(quán)益占比在50%以上,今年銷售權(quán)益比例將會提升。
    “對位于第二梯隊及以下的中小型房企來說,一方面要奮力沖銷售規(guī)模以防自己被其他企業(yè)‘吃掉’;另一方面,還得注重銷售均價、利潤提升,以免以價換量沒有實質(zhì)利潤提升。”昊澤資本合伙人赫信分析,但前十房企4559.1億元的規(guī)模均值門檻高,中小房企實現(xiàn)規(guī)模上彎道超車的難度系數(shù)大;同時,一梯隊房企越來越聚焦至利潤提升,中小房企實現(xiàn)利潤超越并非易事。
    赫信進一步指出,房企規(guī)模增速降低,但是規(guī)??偭块T檻仍在攀升。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模觸及天花板,銷售單價、利潤率趨于走低應(yīng)該是大趨勢,各梯隊房企的利潤整體仍將承壓。而頭部房企重銷售額含金量也將是行業(yè)常態(tài)。
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