多個三、四線城市樓市政策放寬？業(yè)內(nèi)人士：農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼一直都有

近期，多個三、四線城市出臺了樓市新政。1月14日，江蘇鹽城阜寧縣發(fā)布《農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)購房優(yōu)惠政策》，從農(nóng)房拆除到社保給予了一系列的優(yōu)惠政策。其中農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼最高5萬元。

此前的2019年12月31日，富順縣人民政府官網(wǎng)發(fā)布《富順縣購買商品住房財政補(bǔ)貼實施細(xì)則》(簡稱“《細(xì)則》”)，《細(xì)則》規(guī)定，2020年1月1日至6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民可獲得一次性200元/平方米的財政補(bǔ)貼，并且只限在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建住房，對購買二手房的購房戶不予補(bǔ)貼。

實際上，早在2008年，自貢市就曾出臺過購房補(bǔ)貼政策，此后于2014年、2016至2018年陸續(xù)出臺或延長相關(guān)政策。

實際上，與富順縣的購房補(bǔ)貼政策未出現(xiàn)相應(yīng)延期情況類似，不少縣地方政府定期會從商品房供求情況、棚戶區(qū)改造拆遷安置現(xiàn)狀、縣本級財政承擔(dān)能力綜合考慮，會暫緩或繼續(xù)出臺有關(guān)居民購房財政補(bǔ)貼政策延期決策。

此輪出臺新政的三四線城市中，較為典型的是，1月10日，達(dá)州市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施》(簡稱《措施》)?！洞胧窂慕y(tǒng)一中心城區(qū)供地市場、放寬商品房預(yù)售許可辦理條件、延遲城市建設(shè)配套費繳納時間、恢復(fù)購房補(bǔ)助、調(diào)整商業(yè)及車庫政策、全面推行貨幣化補(bǔ)償安置、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)優(yōu)住房公積金政策、加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、加強(qiáng)和改進(jìn)服務(wù)等全方位制定了政策措施。

1月13日，衡陽市住房公積金管理中心發(fā)布政策，即《關(guān)于貫徹執(zhí)行<關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策>的實施細(xì)則》，政策內(nèi)容包括降低首付比例、二套房貸款放松、落實差別化貸款政策、加快貸款發(fā)放、輕審批重承諾等。此次政策引發(fā)最多關(guān)注的是，下調(diào)了公積金貸款的首付比例，首套房從三成降為二成，二套房從五成降為三成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這對于降低購房成本和影響市場預(yù)期等都有較為積極的作用。公積金首付比例先下調(diào)，后續(xù)也不排除商貸方面的首付比例也會下調(diào)，這客觀上釋放了寬松的政策信號。

然而，對于農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)貼政策，不少業(yè)內(nèi)人士指出，這是各地此前政策的周期延長，與調(diào)控放松關(guān)聯(lián)度不大。但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從富順縣開始，蔓延到多個三四線城市的新政發(fā)布，出發(fā)點是為了全面落實因城施策的內(nèi)容。富順縣、阜寧縣的政策從某種程度上代表了一些庫存重新高企、交易行情蕭條的城市心態(tài)?？陀^上會在2020年上半年帶來一波交易行情，刺激新房交易。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，總體而言，各地樓市松動跡象越來越明顯。近期三四線城市、包括二線城市某些區(qū)域開始從戶籍、社保等政策出現(xiàn)松動，適度調(diào)整樓市政策；與此同時，也有城市定向收緊，比如山西太原要求結(jié)構(gòu)性封頂才能銷售，這是針對市場秩序不夠規(guī)范的層面進(jìn)行調(diào)整。

市場面有收緊有放松，而房企身處一個怎么樣的環(huán)境呢？同策研究院一份研究報告指出，2020年國內(nèi)“寬貨幣、緊信用”政策將促經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖。樓市融資 環(huán)境受“緊信用”影響較大，樓市小周期變化與之關(guān)聯(lián)也較高。但房企現(xiàn)狀窘迫：2019年年中以來，房企融資政策大幅收緊，房企資金面普遍緊張，進(jìn)而紛紛下調(diào)房價以保證現(xiàn)金流。這從2019年下半年土拍市場降溫可見一斑。即便在華東地區(qū)、全國核心一二線城市如南京、廈門等地，在年底的土拍中也出現(xiàn)了城投公司托底現(xiàn)象。

上述業(yè)內(nèi)人士透露，近期房企看地意愿增強(qiáng)，但投資標(biāo)準(zhǔn)依然較高，龍頭房企回歸一二線城市，排名30-70的品牌房企在積極布局三四線城市 。2019年三、四季度市場出現(xiàn)回調(diào)品牌房企控制拿地利潤率要求，是當(dāng)前土地市場遇冷的主要原因。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4季度房企普遍要求拿地利潤率達(dá)到10-12%，預(yù)計2020年1-2季度投資標(biāo)準(zhǔn)將降低至9%左右。房企對市場亦步亦趨。正如綠地控股董事長兼總裁張玉良此前接受媒體采訪時所說，2020年房企總體來看，寬松的貨幣不能流入房地產(chǎn)，但是合理的城市改造應(yīng)該有資金流入，“因為資金是流動的”。