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  • 上半年是拿地窗口期,一二線均有機(jī)會

    2020年02月15日 14:34
    來源:時代財經(jīng)

    疫情沖擊下,房地產(chǎn)商們的投資拿地節(jié)奏、開盤節(jié)奏、回款、建筑工地均受到影響。接下來怎么辦,中指研究院給出一些建議。

    2月12日,中指研究院召開了一場線上“疫情下房企投資策略在線主題論壇”,分析疫情對房地產(chǎn)的影響,并對房企的投資拿地提出策略建議。

    購房者的購房計劃目前受到一定影響,相應(yīng)的房地產(chǎn)銷售也沒法正常進(jìn)行。

    中指研究院土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰認(rèn)為,目前有7成民眾受疫情影響延遲置業(yè)計劃,認(rèn)為疫情對購房信心有影響的高達(dá)9成,預(yù)計全年銷售面積會繼續(xù)下降到15.7-16億平方米。

    統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年商品房銷售面積為17.16億平方米。

    一些金融機(jī)構(gòu)也認(rèn)為房地產(chǎn)銷售會下滑,一部分房企的生存狀況不太樂觀。萬向信托機(jī)構(gòu)金融執(zhí)行總裁高小羊認(rèn)為,樂觀假設(shè)3月份疫情逐漸收尾,全年的銷售金額同比可能下滑14%,同時2020年千億房企數(shù)量可能會減少。

    一些開發(fā)商則相對樂觀。佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官劉策認(rèn)為,疫情對房地產(chǎn)全年影響有限,短期受壓,但全年仍然向好。

    當(dāng)代置業(yè)投資發(fā)展中心總經(jīng)理于大燕認(rèn)為,對經(jīng)濟(jì)短期沖擊較大,長期不改國家經(jīng)濟(jì)向好大趨勢,同時,二季度起市場回溫,購房需求將逐漸釋放。

    房價也會受到影響。華宇集團(tuán)市場總監(jiān)于洋子表示,3-4月份,房企將廣泛施行價格政策,努力回款,主要城市房價會有一波小幅下行。

    高小羊表示,百強(qiáng)房企為維持公司的流動性及上市公司業(yè)績的穩(wěn)定性,降價促銷是必然。一二線等核心城市價格處于調(diào)控的限價環(huán)境,降價余地??;弱三線及四五線城市降價的余地較大,“以價換量”可能是2020年中小城市的主旋律。

    大小房企受疫情影響的程度有所不同。劉策認(rèn)為大房企韌性足、戰(zhàn)略空間更大,可以通過投資、銷售、融資等多方面著手,此次疫情下反而成為大房企的契機(jī)。

    高小羊認(rèn)為,流動性將進(jìn)一步向TOP30、國資背景房企及地方龍頭房企傾斜;2020年對杠桿率控制較低的企業(yè)可能是個不錯的發(fā)展機(jī)遇, 可以借機(jī)低成本舉債擴(kuò)張;銷售規(guī)模100-800億區(qū)間強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)且負(fù)債率高的百強(qiáng)房企,則將面臨較大的流動性風(fēng)險。

    不同城市受影響程度也有所不同。高小羊認(rèn)為弱三線及四五線城市已錯失返鄉(xiāng)置業(yè)潮,弱三線及四五線城市面臨挑戰(zhàn)巨大;一二線核心城市及強(qiáng)三線城市存在較強(qiáng)的修復(fù)和反彈的機(jī)會。

    在疫情之下,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為上半年是拿地的好時機(jī),一二線均有好的拿地機(jī)會。

    事實上,在春節(jié)后已有多個城市重啟賣地,北京、杭州、南京和溫州等地都順利出讓,其中還不乏爭奪激烈的地塊。

    蔣云峰認(rèn)為房企投資上仍要重點關(guān)注資源匯聚能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力強(qiáng)、高鐵發(fā)達(dá)的一線及二線有潛力的城市,三四線擇地和擇機(jī)進(jìn)入。具體看,長三角、粵港澳城市群仍是選擇投資城市的重點范圍。

    劉策認(rèn)為,一二季度交界以及三四季度交界會是一個投資高峰期,投資布局依舊是一二線城市以及長三角、大灣區(qū)。同時投資方式方面,上半年一些開發(fā)商可能通過轉(zhuǎn)讓項目獲得現(xiàn)金流,上半年會以收并購為主,下半年招拍掛會更火一些。

    于大燕認(rèn)為3-5月進(jìn)入拿地窗口期,房企應(yīng)提前應(yīng)對,把握上半年投資機(jī)會。

    于洋子認(rèn)為受政府財政壓力及房企融資影響,土地市場窗口期主要集中在3-6月,7月以后或會有所回暖。

    高小羊認(rèn)為,土地儲備可能需要往二三線等核心城市聚集(人口和資金凈流入),一線城市門檻過高不易進(jìn)。同時,高周轉(zhuǎn)模式當(dāng)下很難湊效,拿地的節(jié)奏和負(fù)債率要控制好。他表示,熬下去、活下去最為重要。

    另外,幾家地產(chǎn)公司還對疫源地武漢能不能投資做出建議。

    黃瑜認(rèn)為,武漢疫情過后地方政府由于財政需要,會積極推地,并且會降低價格預(yù)期,這對企業(yè)來說是拿到合理價格的土地機(jī)會。

    仁恒置地集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理竇義粟認(rèn)為武漢城市基本面沒有發(fā)生重大改變,疫情后一定會加大政策支持來彌補(bǔ)損失,同時,武漢地產(chǎn)銷售受到疫情影響,但拿地是個機(jī)會。

    海倫堡地產(chǎn)投資總監(jiān)王炎認(rèn)為武漢的投資進(jìn)度只是暫?;蚴菚壕彛咔閷κ袌龅囊欢径葧杏绊?,三四季度會恢復(fù)正常,同時未來一段時間武漢房地產(chǎn)政策會有一段利好的放松。

    中鐵置業(yè)武漢公司投資總監(jiān)陳翔認(rèn)為,預(yù)計武漢市下半年供地持續(xù)增長,窗口期來臨,建議高周轉(zhuǎn)企業(yè)適量穩(wěn)健拿地 。

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