觀點地產(chǎn)網(wǎng)美元債搶購潮告一段落后，房企的發(fā)債熱情在三月繼續(xù)保持高漲，并將視線延伸到了國內債券。
3月16日，綠城一宗170億元的公司債發(fā)行計劃獲得上交所受理。
據(jù)了解，上述債券類型為小公募，債券期限不超過15年（含15年），可以是單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種，其中首期發(fā)行規(guī)模不超過30億元（含30億元）。關于募集資金的用途，綠城集團稱，主要用于借新還舊。
事實上，今年以來綠城不斷在土地市場發(fā)力，僅2月份就斥資超過200億拿地，與此同時在經(jīng)濟黑天鵝下依舊逆勢加杠桿。
顯然，張亞東執(zhí)掌下的綠城，擴大規(guī)模是最重要的目標之一。
逆勢加杠桿
15年期也是綠城近年來發(fā)行債券中除永續(xù)債外期限最長的一筆，利率水平則未確定。
從此前已發(fā)行的中期票據(jù)和公司債來看，有中交背書的綠城債券息率，在當前房企中已頗具競爭力。
2月28日，綠城完成發(fā)行20億元中期票據(jù)，分為3年期/5年期兩個品種，利率分別為3.30%和3.86%。
3月10日，綠城完成發(fā)行14.3億元公司債券，最終票面利率為3.19%。據(jù)悉，該筆票據(jù)原本分為兩個品種，品種一、品種二期限分別為5年期和7年期，最終，品種一發(fā)行規(guī)模達14.30億元，票面利率為3.19%；而品種二全額回撥至品種一。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，綠城近期發(fā)行的10億元3年中期票據(jù)，獲得全場2.28倍的認購，利率定為3.27%。
除去剛剛獲得通過的170億元公司債，今年以來綠城已累計融資約65億元。
此外，2月底綠城正式宣布分拆代建上市，有市場傳言綠城管理上市擬融資2.5億美元，對綠城而言也將是一次不小的“輸血”。
事實上，2017年以來國內房地產(chǎn)融資政策一直處于收緊狀態(tài)，不少房企紛紛轉向境外發(fā)債。今年以來，受新冠疫情影響，監(jiān)管層陸續(xù)推出寬松的金融政策，為企業(yè)融資打開窗口。
同策研究院張宏偉對此認為，隨著央行再度降準，國內資本市場繼續(xù)釋放流動性信號。對房地產(chǎn)而言，當前市場在疫情嚴重影響下，開發(fā)商資金面緊張，這或許為房企融資渠道打開提供了一個窗口期，可以適度緩解企業(yè)資金面緊張的局面。
與此同時，近期房企發(fā)債票面利率下行，處于近年來的低位，也為房企提供一個用低息債置換高息債的機會。
以綠城為例，2018年和2019年發(fā)行的債券中，利率普遍高于今年。
2018年，綠城一筆總額90億元的公司債利率為4.73%，一筆34億元的永續(xù)中票利率在5.89%至6.2%，一筆35.64億元的供應鏈ABS利率則為4.37%至5.6%。
此外，2019年綠城還分別發(fā)行了4億美元和1億美元的永續(xù)債，初始分派率分別為8.125%和7.75%，一筆46億永續(xù)中票利率為5.59%-5.6%。
顯然，若能用如今更為便宜的融資替換過去融資收緊環(huán)境下發(fā)出的高息債券，對利潤表現(xiàn)本就較弱的綠城而言，至少可以降低一定的利息成本。
拿地與擴規(guī)模
頻繁融資之下，今年以來綠城在土地市場同樣表現(xiàn)積極。
相關人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，2020年綠城計劃實現(xiàn)新增土地貨值2500億元，同時完成2500億銷售，而到2021年，綠城的目標則是3000億元。
為此，不斷補足土儲短板便顯得尤為緊迫。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2月份的一周內，綠城就斥資近200億拿地。
其中，在2月14日和2月18日北京土拍中，綠城接連摘得位于北京昌平東小口鎮(zhèn)、通州臺湖、大興舊宮的3宗地塊，成交金額分別達到63.6億元、13.8億元、67億元，溢價率分別為29.8%、49.78%、34%，拿地總金額144億元。
隨后的2月19日、2月21日和2月26日，綠城在浙江溫州、麗水和義烏各入手一宗地，成交總金額為59.22億元，溢價率均超過20%。
“目前綠城財務狀況穩(wěn)健，現(xiàn)金儲備充足，在充分考慮疫情帶來的不利影響前提下，仍然會保持適度積極的投資節(jié)奏，積極參與重點區(qū)域城市的優(yōu)質地塊。”綠城內部人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示。
不可否認，穩(wěn)健的財務狀況和寬松的資金環(huán)境對當下房企而言，不失為擴儲好時機，但張宏偉也同時提醒，應避免地王再現(xiàn)與房價快速上漲局面再現(xiàn)。
另一方面，從土地成色上看，一二線城市仍是大多房企布局的傾向區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，綠城一二線可售貨值占比從2015年的37%提升至72%。
除公開土地市場外，2019年以來，綠城還一改過去嚴重依賴招拍掛的單一模式，開始加大收購比例。
隨著不斷開疆拓土，截至12月31日，綠城土儲待售貨值已超5000億元。但要保證2020年2500億和2021年3000億的銷售目標，仍需通過不同渠道繼續(xù)累積土儲。
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