公寓市場(chǎng)疑似局部回暖。近日，南方日?qǐng)?bào)記者從多個(gè)渠道了解到，廣州、深圳等地樓市復(fù)工后，前往線下售樓部看樓和認(rèn)籌的市民明顯增多，尤以公寓交易洽談最熱。招商蛇口、萬(wàn)科等最近兩周在深圳推新的品牌開(kāi)發(fā)商，甚至出人意料地迎來(lái)久違的“秒光盤(pán)”“日光盤(pán)”。

受疫情影響已經(jīng)“休眠”了足足兩個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)，在2月以來(lái)的一系列暖企業(yè)、促消費(fèi)政策的扶持下，似乎看到云開(kāi)霧散的曙光。

不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在部分居住剛需消費(fèi)者仍在持幣觀望造成的“焦灼行情”下，亦有個(gè)別意圖快速回籠資金的企業(yè)，千方百計(jì)以“以租代售”等打擦邊的方式推銷(xiāo)集體產(chǎn)權(quán)公寓，專(zhuān)家提醒買(mǎi)家一定要打醒十二分精神，避免被一些投機(jī)銷(xiāo)售所欺騙。

深圳廣州公寓市場(chǎng)疑似升溫

過(guò)去一周，不斷有讀者和網(wǎng)友向記者打聽(tīng)與公寓有關(guān)的交易行情。而來(lái)自深圳和廣州等地的一些市場(chǎng)異動(dòng)，則直接被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定為市場(chǎng)回暖的風(fēng)向。

市場(chǎng)試圖掙脫“休眠模式”的能量，首先從3月7日開(kāi)盤(pán)的太子灣灣璽迸發(fā)出來(lái)。這個(gè)被稱(chēng)之為疫情期間第一個(gè)敢于集中開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，為招商蛇口旗下項(xiàng)目，早在2019年11月已完成備案，位于太子灣云璽大廈T7和T8棟，涵蓋商業(yè)和商務(wù)公寓兩種類(lèi)型產(chǎn)品。當(dāng)天主推的104套公寓均價(jià)11萬(wàn)元/平方米，盡管從2000萬(wàn)元的總價(jià)起步，但順著一輪接一輪的營(yíng)銷(xiāo)宣傳攻勢(shì)，戴著口罩的購(gòu)房者從四面八方蜂擁而至，很快站滿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)中心。據(jù)賣(mài)方宣稱(chēng)，當(dāng)晚104套公寓售罄，得價(jià)42億元。緊接著過(guò)了幾天，項(xiàng)目加推的第二批共14套以4000萬(wàn)元起步的“奢華”公寓，啟動(dòng)選房后僅用了8秒鐘便宣稱(chēng)全被“搶光”。

無(wú)獨(dú)有偶，類(lèi)似的火爆場(chǎng)景在一周后的深圳寶安沙井萬(wàn)科星城再度出現(xiàn)。不過(guò)，這一次是在線上開(kāi)盤(pán)的。3月16日晚間，萬(wàn)科星城在線推出288套均價(jià)約3.9萬(wàn)元/平方米、總價(jià)在96萬(wàn)元至250萬(wàn)元之間的小戶型商務(wù)公寓。結(jié)果開(kāi)盤(pán)僅7分鐘，就被搶購(gòu)一空。平均每分鐘賣(mài)掉42套公寓，銷(xiāo)售總額近3億元。

而根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月9日到3月15日）深圳新房共網(wǎng)簽1052套，環(huán)比增長(zhǎng)11.9%，其中住宅833套，環(huán)比增長(zhǎng)7.5%。二手房共網(wǎng)簽1921套，環(huán)比增長(zhǎng)17.6%。而排除網(wǎng)簽滯后的影響，上周實(shí)際成交量環(huán)比增長(zhǎng)130%，已經(jīng)回升到去年底一半左右的水平。

市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)亦可從近期廣州公寓市場(chǎng)的交易中找到蛛絲馬跡。據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)，上周廣州公寓成交279套，環(huán)比上漲45%。全市半數(shù)區(qū)域錄得公寓成交增長(zhǎng)。表現(xiàn)尤為突出的是黃埔區(qū)，環(huán)比漲幅達(dá)238%，該區(qū)港航中心、合景天峻分別交易35套、22套公寓。其次，花都區(qū)成交量保持在50套以上，該區(qū)廣物星港國(guó)際、時(shí)代云港優(yōu)惠促銷(xiāo)，分別跑量37套、20套。而荔灣、天河、南沙、番禺、從化區(qū)也錄得20套及以上的公寓成交。其中從化區(qū)主力盤(pán)“碧桂園從化1960”持續(xù)讓利促銷(xiāo)，本周成交21套。其余活躍區(qū)域以在售主力項(xiàng)目的少量貢獻(xiàn)為主。

市場(chǎng)長(zhǎng)期向好邏輯不變

事實(shí)上，過(guò)去兩個(gè)月的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)被疫情強(qiáng)行調(diào)到了“休眠模式”。

3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%，房企到位資金20210億元，同比下降17.5%。土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，同比下降36.2%。同時(shí)，1—2月份，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降46.0%。商品房銷(xiāo)售額8203億元，同比下降35.9%。2月末，商品房待售面積53004萬(wàn)平方米，比2019年末增加3184萬(wàn)平方米。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為3月的市場(chǎng)復(fù)蘇，或與最近國(guó)家和地方出臺(tái)的一系列穩(wěn)市場(chǎng)、促消費(fèi)政策有密切關(guān)系。

3月14日，中泰證券發(fā)布的研報(bào)亦表示，上周隨著疫情邊際好轉(zhuǎn)，樓市成交量進(jìn)一步回升。政策方面，除了國(guó)務(wù)院改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)，深圳、廣州等市亦先后發(fā)布加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)和各種人才住房?jī)?yōu)化措施，允許現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)及開(kāi)放線下售樓處，增加居住用地供應(yīng)，優(yōu)化人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，多方面支持房企。資金方面，3月14日晚，央行宣布于3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金5500億元，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本。

中泰證券認(rèn)為，疫情影響短期但不改變長(zhǎng)期向好的邏輯。商品房作為耐用品需求，本質(zhì)是需求延遲滿足，疊加逆周期調(diào)節(jié)，短期影響有限，中長(zhǎng)期看好龍頭房企邏輯不變；物業(yè)管理受疫情沖擊讓其得到社會(huì)與政府的重視，價(jià)值被進(jìn)一步認(rèn)可，短期成本增加，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)價(jià)值提升。

“以租代售”物業(yè)再現(xiàn)市場(chǎng)

不過(guò)，市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，也引來(lái)了個(gè)別銷(xiāo)售人員的“混水摸魚(yú)”。

前兩天，張先生在廣州白鵝潭板塊看到一份推銷(xiāo)廣告，上面寫(xiě)著項(xiàng)目由某房企投資開(kāi)發(fā)，利用村經(jīng)濟(jì)社發(fā)展用地建設(shè)而成，經(jīng)過(guò)依法報(bào)建、手續(xù)齊全，公司享有該物業(yè)使用權(quán)，可以自由使用、經(jīng)營(yíng)和對(duì)外出租。雖然資料明確強(qiáng)調(diào)物業(yè)屬于公司在村集體建設(shè)用地上合作開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，沒(méi)有商品房交易屬性，客戶通過(guò)交易僅取得使用權(quán)而不是所有權(quán)。但是銷(xiāo)售人員一再向張先生灌輸，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上常見(jiàn)的操作方式，只要雙方簽訂兩份合同，就可以巧妙規(guī)避廣州市對(duì)“以租代售”的法律監(jiān)管，讓張先生可以大膽投資，業(yè)內(nèi)都這樣做，不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商利用村集體物業(yè)建設(shè)寫(xiě)字樓、商鋪和公寓用于出售的現(xiàn)象由來(lái)已久，并非廣州市場(chǎng)獨(dú)有的現(xiàn)象。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)，這類(lèi)物業(yè)是嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)的。有些投機(jī)銷(xiāo)售人員，誘騙買(mǎi)家簽訂超長(zhǎng)期的租賃合同，名義上是出租，實(shí)際是以打擦邊球的方式變相把使用權(quán)“出售”給對(duì)方。此前，為防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“以租代售”，廣州曾發(fā)文對(duì)新增租賃住房的內(nèi)涵、經(jīng)營(yíng)方式、承租主體等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，要求廣州新增租賃住房租期不得超20年。

在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下，利用“以租代售”的形式賣(mài)類(lèi)似住宅物業(yè)的現(xiàn)象在廣州大為減少了，但在巨額商業(yè)利益的驅(qū)使下，個(gè)別銷(xiāo)售人員的違規(guī)操作仍時(shí)有發(fā)生。

專(zhuān)家說(shuō)法

胡桂芬：以租代售集體產(chǎn)權(quán)公寓涉嫌違規(guī)

“開(kāi)發(fā)商以租代售來(lái)出手集體產(chǎn)權(quán)公寓，是常見(jiàn)的一種運(yùn)營(yíng)手法，有些合同一簽往往是三四十年的超長(zhǎng)期租賃。”南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)特聘專(zhuān)家、民革廣州市委會(huì)社會(huì)與法制委委員、廣州市律師協(xié)會(huì)教育法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)胡桂芬向南方日?qǐng)?bào)記者指出，首先，這種營(yíng)銷(xiāo)涉嫌違規(guī)。2019年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，提出多條要求明確打擊“明租實(shí)售”的行為。

其次，為了規(guī)避法律，書(shū)面合同上通常表達(dá)為20年租約加免費(fèi)續(xù)租，總價(jià)款都算在前面的20年。由于租賃合同超過(guò)20年的部分無(wú)效，無(wú)效的法律后果是互相返還，但是20年后的部分是免費(fèi)續(xù)租的，也就是說(shuō)，承租人須將房子返還，卻可能無(wú)法退還部分錢(qián)款。

再者，租賃就是用金錢(qián)換取房屋一定期限的使用權(quán)的法律關(guān)系，集體產(chǎn)權(quán)的公寓出租方可能是以投資合作建房、租賃等協(xié)議的方式取得使用權(quán)，做成公寓項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目，這種超長(zhǎng)期的租賃關(guān)系中極度依賴出租方的商譽(yù)、履行能力，一旦出租方對(duì)業(yè)主違約，這些公寓項(xiàng)目很可能被業(yè)主收回使用權(quán)，也就是通俗說(shuō)的“爆雷”。而承租人按租賃合同追索返還租金可能面臨多重、長(zhǎng)期的訴訟和出租方破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，大多數(shù)情況下，公寓項(xiàng)目除了租金，還要交一些管理費(fèi)、品牌營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等名目的費(fèi)用，而超過(guò)20年的年限僅是免租金，不免其他費(fèi)用，自住或投資都應(yīng)注意。