3月1日，位于花城匯北區(qū)的一家餐廳重新恢復(fù)了堂食。這家餐廳今年1月中旬剛剛開業(yè)，但受到新冠肺炎疫情影響，春節(jié)過后便一直閉店，恢復(fù)營(yíng)業(yè)后截至目前也未達(dá)到剛開業(yè)時(shí)的狀態(tài)。“由于花城匯還處于限制進(jìn)出狀態(tài)，周邊寫字樓開工數(shù)量也不是很多，因而餐廳客流并不高”，該餐廳一名主管人員向南方日?qǐng)?bào)記者表示。

開業(yè)受限制，資金壓力大，受疫情嚴(yán)重影響的遠(yuǎn)不只是餐飲行業(yè)。由于新冠肺炎的傳播特征使避免人員聚集成為疫情防控的重點(diǎn)，因此所有的實(shí)體商業(yè)都不可避免地出現(xiàn)“陣痛”。隨著疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程加快，商業(yè)及零售物業(yè)項(xiàng)目該如何“破局”？

核心商圈迎多重挑戰(zhàn)

新冠肺炎疫情導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)受阻，以往人頭攢動(dòng)的品牌門店或“網(wǎng)紅”店都不再有顧客的身影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月消費(fèi)品零售總額52130億元，下降20.5%，其中除汽車以外的消費(fèi)品零售額48476億元，下降18.9%。

如今復(fù)工復(fù)產(chǎn)正加快推進(jìn)，但對(duì)于核心商圈的商業(yè)零售物業(yè)而言，元?dú)獠]有完全恢復(fù)。從記者近期的走訪來看，在廣州，盡管多數(shù)零售商場(chǎng)已經(jīng)開放，餐飲門店也陸續(xù)開啟堂食，部分餐廳已經(jīng)出現(xiàn)排號(hào)等位的現(xiàn)象，但由于疫情防控要求隔位就坐，因此門店內(nèi)人氣并不旺。

盡管一些商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商采取了減免租金和管理費(fèi)等策略來穩(wěn)住進(jìn)駐租戶、增強(qiáng)商戶信心，但對(duì)于租戶和運(yùn)營(yíng)商而言，營(yíng)業(yè)額與租金方面仍承受著較大損失。以華潤(rùn)置地為例，該公司公告顯示，今年2月投資物業(yè)租金收入3.325億元，單月同比減少65.2%。而萬達(dá)商業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)全面免除33天租金，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)其一季度租金損失將達(dá)到34.9億元。

“對(duì)于核心商圈商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商來說，需要面對(duì)租戶銷售額下降、短期內(nèi)人流難以恢復(fù)及租金下降、收益減少的問題”戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事溫苑雯向南方日?qǐng)?bào)記者表示，該類型項(xiàng)目業(yè)主方可以考慮優(yōu)化物業(yè)形態(tài)及商業(yè)空間，并配合新商業(yè)體驗(yàn)方式來吸引人流，保障核心地段的物業(yè)價(jià)值。

社區(qū)商業(yè)需求爆發(fā)

相比商圈和各類商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)在此次疫情期間發(fā)揮了重要作用。由于各地紛紛封閉社區(qū)，實(shí)行進(jìn)出限制，社區(qū)商業(yè)成為不少地區(qū)居民采購(gòu)的“唯一場(chǎng)所”。如今在廣州，部分社區(qū)街市、超市等買菜采購(gòu)的居民已與疫情發(fā)生前沒有太大的區(qū)別。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局貿(mào)易外經(jīng)司司長(zhǎng)藺濤近期也撰文指出，與居民基本生活密切相關(guān)的自助式零售業(yè)態(tài)受疫情沖擊相對(duì)較小，1-2月限額以上單位超市、大型超市以及倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店零售額同比分別增長(zhǎng)1.9%、1.6%和9.2%，與社區(qū)消費(fèi)密切相關(guān)的食雜店和便利店零售額同比分別下降14.3%和10.8%，但降幅分別比限額以上單位商品零售額整體小7.9個(gè)和11.4個(gè)百分點(diǎn)。

戴德梁行觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情期間社區(qū)商業(yè)需求爆發(fā)，激活了品牌轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。對(duì)于開發(fā)運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商而言，將租金讓利成本，用于吸引優(yōu)質(zhì)主題商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，來維系項(xiàng)目的可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)力，能夠提供多種輕資產(chǎn)包資源、研發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，及跟進(jìn)運(yùn)營(yíng)接管團(tuán)隊(duì)的顧問機(jī)構(gòu)，是協(xié)助非核心商圈項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展的最優(yōu)選擇。

“社區(qū)商業(yè)是承接主流品牌從核心商業(yè)項(xiàng)目下沉的好機(jī)會(huì)，項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要”，溫苑雯說。

觸發(fā)轉(zhuǎn)型新趨勢(shì)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，疫情帶來的是資金、招商、運(yùn)營(yíng)及退出等四大難點(diǎn)，需要合理制定策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此溫苑雯認(rèn)為，新冠肺炎疫情令商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)型新趨勢(shì)。以獲取現(xiàn)金流方式為例，過去商業(yè)項(xiàng)目主要依賴商鋪?zhàn)饨皤@利，本輪疫情過后，主流商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)發(fā)揮商圈人流優(yōu)勢(shì)，通過推廣品牌形象店與收取租金“雙管齊下”吸納現(xiàn)金流；非主流商業(yè)項(xiàng)目，不妨與優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商攜手合作，利用運(yùn)營(yíng)資源吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐、落地社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

而在招商思維上，過去商業(yè)項(xiàng)目以自主招商或引入第三方招商為主，疫情過后，主流商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)將線下實(shí)體店作為品牌推廣載體；非主流商業(yè)項(xiàng)目則應(yīng)將招商工作交予第三方及優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商，通過優(yōu)質(zhì)資源發(fā)揮積極作用，將物業(yè)溢價(jià)納入績(jī)效考核。

克而瑞研究中心指出，商業(yè)地產(chǎn)如何更加主動(dòng)地面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而不是被動(dòng)應(yīng)對(duì)，如何在緊急突發(fā)情況之下，維持商場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)及休整等，均可以為日后提供豐富的經(jīng)驗(yàn)與依據(jù)。未來商業(yè)地產(chǎn)可以從環(huán)境安全衛(wèi)生、拓展線上消費(fèi)、提升成本管控和精細(xì)化運(yùn)作能力等方面進(jìn)行改進(jìn)。