“現(xiàn)金為王”的時代，誰的現(xiàn)金面臨困境？誰的業(yè)績開始下滑？又有誰仍然穩(wěn)健行駛？財報季來臨，各家房企陸續(xù)交出成績單。
搜狐財經(jīng)從即日起，陸續(xù)推出《2019房企年報深讀》專題，對各家房企的年度考卷進行評析。第二期關(guān)注的企業(yè)是綠城中國。
綠城中國的“歷史包袱”：去年凈利潤率僅4%，連續(xù)三年計提減值超40億
3月23日，綠城中國發(fā)布年度業(yè)績報告。年報顯示，綠城中國2019年取得收入人民幣615.93億元，較去年增長2.1%；歸屬股東的凈利潤24.80億元 同比增147.3%；總合同銷售金額約人民幣2,018億元，同比增長29%。
然而看似不錯的業(yè)績，卻沒有贏得市場認可。財報發(fā)布后，綠城中國股價大跌，截至昨日收盤跌幅超過14.6%。
值得注意的是，盡管業(yè)績向好，但在綜合損益表中可以清晰看到綠城中國2019年進行了13.76億的減值計提。綠城中國已連續(xù)三年進行減值撥備，總額約40.91億元。
連續(xù)的減值，被業(yè)績發(fā)布會上提問的綠城中國股東稱為“業(yè)績暴雷”。對此，綠城中國董事會主席張亞東表示：“我不認為這是暴雷。”
張亞東稱，對歷史積累下來的一些資產(chǎn)和持有的物業(yè)進行必要的會計處理，進行撥備減值，正是對企業(yè)負責任的做法。
銷售均價超2萬5，凈利潤率僅4%
“別人問我最痛苦的事情是什么？我說最痛苦的是改變不了過去。”張亞東在綠城中國業(yè)績發(fā)布會上表示。
簡單計算便可發(fā)現(xiàn)，綠城中國去年錄得營收615億元，凈利潤卻不足25億元，凈利潤率僅4%，這在行業(yè)內(nèi)幾乎墊底。
對比其他房企，萬科2019年凈利潤率為10.94%；與綠城銷售額處于同一規(guī)模的金地集團2018年凈利潤率為15.97%；旭輝控股凈利潤率為12.77%。
根據(jù)綠城中國披露的數(shù)據(jù)顯示，綠城的項目銷售均價達25936元，處于行業(yè)前列。為何高均價的綠城，凈利潤率如此之低？
過去拿地價格過高或為原因之一。“今年結(jié)轉(zhuǎn)的利潤幾乎都是16、17年拿的地，17年之前拿的地，之前沒有限價，后來限價了。”張亞東對此表示，“以杭州為例，本來是微虧的項目，因為限價因素都變成了巨虧。”
綠城財報披露了5個減值的開發(fā)物業(yè)項目，分別為天津全運村、武漢鳳起樂鳴、建德美好廣場、新疆百合公寓、北京京杭廣場，共計提減值5.14億。
綠城中國的“歷史包袱”：去年凈利潤率僅4%，連續(xù)三年計提減值超40億
(摘自綠城中國2019年度財報）
另外，結(jié)合應收款對象、賬齡等因素后，綠城中國計提減值虧損7.97億元，包括沈陽全運村、佛山桂語蘭庭和唐山南湖春曉三個項目。
此外，綠城中國的永續(xù)債從2019年半年報185億元上升到全年總額212.29億元，永續(xù)債派息達12.87億。
張亞東表示，目前大部分問題已經(jīng)得到了解決，一小部分問題正在解決，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有出現(xiàn)。”過去幾年是綠城中國的康復期，最近三年是綠城中國的健身期，再過幾年綠城中國將進入到快速增長期。“
綠城中國另有累計已簽認購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約人民幣29億元，其中歸屬于集團的權(quán)益金額約為人民幣15億元；投資項目銷售均價約每平方米人民幣25936元，同比增長1.89%。
“利潤一直在變好，只是還需要一個過程，今年利潤仍會不好，但這個‘不好’只是沒有達到大家心中的預期。”對于2020年的利潤指標，張亞東在會上直言不諱。
展望2020年，綠城中國整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約人民幣3583億元。其中，投資項目可售貨源約1045萬平方米，可售金額約人民幣2674億元，一二線城市的可售貨值金額占2020年投資項目可售金額的79%；代建項目預計可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元，貨源充沛。
從區(qū)域分布看，長三角作為戰(zhàn)略重點區(qū)域，可售貨值占比達60%；在珠三角及成渝地區(qū)可售貨值占比累計達10%。
逆勢拿地
今年計劃新增貨值2500億元
“留糧”過冬還是逆勢加倉？這是一個問題。
萬科選擇了前者。2月份這家行業(yè)龍頭新增開發(fā)項目僅兩個，合計權(quán)益地價僅11.54億元。不但捂緊口袋減少投資，其甚至降低了股息率。
綠城中國無疑是選擇后者的代表。這雖然不失為冒險舉措，但也可能是彎道超車的好時機。
數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，綠城中國在北京、杭州、成都等10個城市累計獲得13宗地塊，累計權(quán)益總建筑面積184.0萬平方米，權(quán)益投資額267.7億元。這一拿地金額超過了萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)四家龍頭房企的總和。
其中2月份，綠城僅在北京就拿地4塊，合計權(quán)益金額為162.8億元。2月份整個北京市拍出土地僅10塊。
綠城中國從2019年開始逆勢擴張。財報顯示，2019年全年，綠城共獲得54塊土地，合計權(quán)益金額達523億元，這相當于2019年凈利潤的20余倍。
這之前，土儲虧空始終是綠城規(guī)模擴張的瓶頸。早在2009年，綠城的銷售額僅次于萬科，在內(nèi)地房企中排名第二。當年綠城實現(xiàn)合同銷售額517.3億元，創(chuàng)下歷史新高。
到2018年，綠城不僅沒有完成年初定下的1600億元銷售目標，增幅也創(chuàng)下近三年最低。2018年財報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億元，未能完成年初定下的1600億元的銷售目標。
除規(guī)模增長上的不如意，綠城的土儲也一直被外界所詬病。2018年綠城總土儲建筑面積為3247萬平方米，整個2018年，綠城拿地金額僅300億元，行業(yè)排名23位。
綠城中國的“歷史包袱”：去年凈利潤率僅4%，連續(xù)三年計提減值超40億
公開信息顯示，2009年，銷售額僅514億的綠城就花了456億拿地。然而隨后幾年，綠城變得謹小慎微。
2015年，綠城新增土儲面積251萬平方米；2016年更是只有228萬平方米，尚不足半年項目建設(shè)用地。
2019年初，張亞東領(lǐng)導的綠城提出，要做一個“全面發(fā)展的優(yōu)等生。”
這之后，表現(xiàn)最為明顯的就是綠城加快了周轉(zhuǎn)速度，提升至5.3個月拿地、9.8個月開盤、16個月資金回正。
此外，在去年不論是地產(chǎn)龍頭，還是中小房企都在高喊“活下去”的時候，綠城提出了銷售合同和土儲貨值的雙目標：2019年新增投資貨值、銷售金額各2000億元。
根據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2019年錄得合約銷售面積522萬平方米，合同銷售額1354億元。此外代建業(yè)務取得合同銷售額664億元，合計2018元，完成了銷售目標，比2018年的總合同銷售額1564億元增長29%。
綠城中國在業(yè)績會上宣布，2020年銷售目標為2500億元，新增貨值約2500億元，權(quán)益投資額不少于600億元，并稱能夠大概率完成全年目標。
“如果不出現(xiàn)黑天鵝、灰犀牛事件，這一目標大概率會實現(xiàn)。”張亞東表示。
此外，針對目前仍未結(jié)束的新冠疫情，張亞東表示：“我們判斷疫情對一季度和二季度影響是比較大的，但我們現(xiàn)在仍然按照這個目標在努力。”
2025年目標：實現(xiàn)銷售規(guī)模5000億
“現(xiàn)在，要想實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，還做不到。但是未來5年，希望能做到高質(zhì)量發(fā)展。”張亞東在業(yè)績會上坦率表示。
自2016年實現(xiàn)合同銷售金額1139億元、業(yè)績增速達58.4%后，綠城中國遭遇了連續(xù)兩年的銷售增速下滑，2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。
5年前，困境中的宋衛(wèi)平被迫交出了綠城控制權(quán)，中交集團成為綠城單一最大股東。
張亞東于2018年8月成為綠城新一任行政總裁時，這為“中交系”背景的新晉掌門人曾描摹了一幅綠城未來三年的愿景：2018年綠城的銷售額預計超過1600億元，2019年預計到2000億元，2020年預計到2600億元。綠城中國去年擦線完成了2000億的銷售目標。
“2025年目標是實現(xiàn)銷售規(guī)模5000億。”綠城中國董事會主席張亞東表示。
綠城中國的“歷史包袱”：去年凈利潤率僅4%，連續(xù)三年計提減值超40億
在重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)板塊，綠城到2025年底，目標銷售額是超過3500億元，保持15%的增速。“按照目前綠城的增速，2020年末能達到1800億元，2023年末就能夠達到3500億元，但是我們希望壓低這個板塊的速度，來提升其他板塊的速度。”
除了逆勢擴張外，近期綠城代建業(yè)務分拆上市也成為市場的一大關(guān)注熱點。
綠城管理集團總經(jīng)理李軍也曾公開表示，“綠城管理上市一事，早在2017年便啟動，但隨后壽柏年清空綠城中國股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業(yè)務的上市。直到兩年之后，2019年7月，綠城管理上市計劃才被再次提出”。
根據(jù)招股書顯示，分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)作為綠城中國的附屬公司，綠城中國仍將其所有資產(chǎn)、負債和收益表項目合并入賬。
截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米?？備N售價估值約3570億元。
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