以前，房企要成為“好學(xué)生”，或許只要銷售額一項(xiàng)完成得好就可以了。如今，營(yíng)業(yè)額、合同銷售額、毛利率、凈負(fù)債、土儲(chǔ)、融資成本……這些核心指標(biāo)各項(xiàng)均不能有明顯的短板，房企的成績(jī)單才能稱之為優(yōu)秀。

3月下旬開始，房企進(jìn)入年報(bào)發(fā)布季，截至目前，已有約30家港股上市房企公布了2019年業(yè)績(jī)報(bào)。不光只追求規(guī)模，很多房企異口同聲地喊出，把關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到提高利潤(rùn)率、降低負(fù)債上。

增速放緩繼續(xù)加大推貨

2019年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模較2018年略有增長(zhǎng)，但行業(yè)增速較前兩年顯著放緩。

克而瑞的研究報(bào)告指出，2019年內(nèi)，各梯隊(duì)房企門檻進(jìn)一步提升，但規(guī)模房企擴(kuò)容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降，近4年來(lái)房企整體的目標(biāo)完成率也逐年降低?？傮w來(lái)看，目前行業(yè)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗，預(yù)計(jì)2020年企業(yè)整體規(guī)模增長(zhǎng)將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部的分化格局將會(huì)得到延續(xù)。各梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇的同時(shí)，TOP30成為規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后半場(chǎng)，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展重點(diǎn)也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體的目標(biāo)增速也將趨緩。未來(lái)，市場(chǎng)的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理效率等因素，這也將決定房企的可持續(xù)發(fā)展力。

值得關(guān)注的是，受疫情影響房企一季度的銷售減量較大。有排名前十的房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，今年前兩月的銷售同比下降超20%，一季度下降10%。“預(yù)計(jì)二季度將回歸正常水平，增長(zhǎng)的話要到下半年。”

一般來(lái)說(shuō)，房企將全年業(yè)績(jī)按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影響，各企業(yè)在這一目標(biāo)的完成預(yù)測(cè)上也情況不一。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，龍湖不需要做大的供貨結(jié)構(gòu)、銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定目標(biāo)，順利平穩(wěn)運(yùn)行，上半年完成全年4成的業(yè)績(jī)目標(biāo)問(wèn)題不大，有信心完成全年2600億元目標(biāo)。不過(guò)，也有房企表示，受疫情影響，已將上半年的完成比例從40%調(diào)至30%。

面對(duì)疫情帶來(lái)的突發(fā)情況，每個(gè)企業(yè)對(duì)全年的市場(chǎng)預(yù)判也不同，有的企業(yè)調(diào)低銷售目標(biāo)，有的企業(yè)保持銷售目標(biāo)不變，從公布銷售目標(biāo)情況的企業(yè)來(lái)看，2020的銷售目標(biāo)增速大概在10%-30%之間。

但對(duì)于住宅市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，需求只是被擱置而不是消失，也相信隨著疫情影響的褪去，市場(chǎng)會(huì)在4月份之后慢慢回歸常態(tài)。從公布2020年推盤貨值情況的企業(yè)來(lái)看，所有企業(yè)2020年推盤貨值均較2019年有所增加。

“今年新冠肺炎疫情客觀上確實(shí)造成了沖擊。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否就一蹶不振了呢？實(shí)際上并不是。從今年3月份全國(guó)各地房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上是好于預(yù)期的。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

提升利潤(rùn)成房企硬指標(biāo)

由于限價(jià)疊加高成本，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤(rùn)空間受到擠壓，利潤(rùn)增長(zhǎng)和盈利能力面臨較大下行壓力。

億翰智庫(kù)的研究報(bào)告指出，在2019年偏嚴(yán)的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤(rùn)率下滑，平均凈利潤(rùn)率為16.39%，較2018年16.73%下滑了0.44個(gè)百分點(diǎn)。與2018年比較，22個(gè)房企中一半房企凈利潤(rùn)率下跌，一半房企凈利潤(rùn)率提升，但是總體上，凈利潤(rùn)率下跌高于上升幅度。受疫情影響，房?jī)r(jià)承壓，成本費(fèi)用增加，預(yù)計(jì)行業(yè)利潤(rùn)率開始見頂回落。

從1000億級(jí)到2000億級(jí)，各梯隊(duì)中均有房企表示，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的規(guī)模沖刺后，降速增利潤(rùn)成為其重要目標(biāo)。

旭輝控股董事局主席林中在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，將用極致的手段，擰毛巾的方式提升利潤(rùn)空間，嚴(yán)守25%-30%的毛利率目標(biāo)。

在年銷售額跨入2000億元后，綠城中國(guó)董事會(huì)主席、總裁張亞?wèn)|在2019業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“我們現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額，而是利潤(rùn)。”

在2020年沖擊千億的合景泰富，在2019年初即提出“規(guī)模和利潤(rùn)并進(jìn)”的口號(hào)。年報(bào)顯示，2019年合景泰富預(yù)售額合計(jì)861億元，同比增長(zhǎng)31.5%，核心利潤(rùn)約52.15億元，同比增長(zhǎng)36.8%。

房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院此前針對(duì)百?gòu)?qiáng)上市房企的研究結(jié)果顯示，百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

多元化拿地降低成本

近年來(lái)隨著行業(yè)洗牌的進(jìn)一步深入，房企間收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多。各家企業(yè)不止于公開市場(chǎng)舉牌拿地，而是通過(guò)多元化拿地方式，如互換股份合作、收并購(gòu)、參與城市更新項(xiàng)目等方式增加土儲(chǔ)，同時(shí)更加注重對(duì)投資“性價(jià)比”的衡量。

以融創(chuàng)中國(guó)為例，2019年以來(lái)，除了公開市場(chǎng)拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)收并購(gòu)獲取的土地占整體的比例達(dá)50%，較去年的46%進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)應(yīng)貨值達(dá)6741億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)中國(guó)成功簽訂7項(xiàng)收并購(gòu)協(xié)議，其中包括收購(gòu)泛海獲取北京及上海129.65萬(wàn)平方米核心區(qū)域地塊、收購(gòu)云南城投一次獲取總建筑面積合計(jì)3071.6萬(wàn)平方米的18宗地塊。收并購(gòu)的成熟運(yùn)作，使得融創(chuàng)中國(guó)以較低的成本優(yōu)勢(shì)迅速獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)完善自身的開發(fā)業(yè)務(wù)及多元業(yè)務(wù)布局，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有力支撐。

通過(guò)城市更新，控制開支及繼續(xù)保持穩(wěn)定利潤(rùn)率成為一些房企的做法。2019年，富力地產(chǎn)的土地收購(gòu)策略主要集中在快速周轉(zhuǎn)的土地、低成本土地及城市更新項(xiàng)目，在管理資本開支的同時(shí)繼續(xù)保持穩(wěn)定的利潤(rùn)率。2019年富力透過(guò)在3個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，未來(lái)通過(guò)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的潛在土儲(chǔ)建筑面積將超過(guò)4000萬(wàn)平方米。

2019年華潤(rùn)置地實(shí)施多渠道并進(jìn)策略，積極拓展收并購(gòu)、城市更新、TOD合作拿地、場(chǎng)館代建+片區(qū)綜合開發(fā)、集體用地等多種模式，全年非公開市場(chǎng)項(xiàng)目獲取數(shù)量占比達(dá)44%。

克而瑞分析認(rèn)為，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來(lái)謹(jǐn)慎趨勢(shì)，政策未放松、融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地也逐步回歸理性。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等多元化方式吸納土儲(chǔ)，是房企促增長(zhǎng)降成本的有效途徑。（陳靜思）

年報(bào)亮點(diǎn)

中國(guó)恒大：2019年合約銷售額6011億元，同比增長(zhǎng)9%。恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債的發(fā)展戰(zhàn)略。

融創(chuàng)中國(guó)：2019年，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5562.1億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速領(lǐng)跑TOP5房企。預(yù)計(jì)2020年總可售貨源將達(dá)到8199億元。

碧桂園：2019全年合同銷售金額約5522億元，同比增長(zhǎng)超10%。營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)28.2%至4859.1億元；毛利潤(rùn)增長(zhǎng)23.6%至1266.4億元；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)26.1%至612億元。截至2019年12月31日，已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2512個(gè)。

中海地產(chǎn)：各財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，在業(yè)內(nèi)被稱為“利潤(rùn)之王”的中海地產(chǎn)2019年的毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為33.66%、26.12%、25.43%，維持在行業(yè)前列，年合約銷售額3771.7億港元。

首創(chuàng)置業(yè)：全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額808.1億元，同比增長(zhǎng)14.4%，合約銷售均價(jià)上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售業(yè)績(jī)分布較去年更加均衡，北京仍貢獻(xiàn)最大份額。