國土空間規(guī)劃改革推動(dòng)中國城市轉(zhuǎn)向收縮化、內(nèi)涵型發(fā)展，城市更新作為中國新型城鎮(zhèn)化的主要方向，為市場主體開啟新的機(jī)遇和市場。在新冠疫情影響全球、宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、地方財(cái)政收入銳減的背景下，城市更新是地方在建設(shè)用地總量約束下增加土地收入的必由之路，也是挖掘存量資源潛力、提升城市能級(jí)、創(chuàng)造新的空間價(jià)值的必要方向；而綜合運(yùn)用政府資源和市場機(jī)制這兩只“看得見/看不見的手”是城市更新順利實(shí)施的必要手段。

一、房企參與城市更新的背景及現(xiàn)狀

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，大城市特別是核心城市的新增建設(shè)用地供應(yīng)吃緊，城市發(fā)展逐漸由增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)向存量更新，城市更新成為未來城市空間供給的重要途徑。另外，由于城市規(guī)劃的不合理，許多城市原有城市結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)模式、交通方式甚至房屋功能、外觀等與城市現(xiàn)代化發(fā)展顯得格格不入，城市更新成為城市功能升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。

城市更新的發(fā)展面臨巨大的政策紅利。近年來，國家出臺(tái)了一系列推動(dòng)城市更新的規(guī)劃和意見條例，《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》明確提出“按照改造更新與保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造”。2016年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提出“有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問題”。

在地方上，城市更新的實(shí)踐由來已久。深圳2004年發(fā)布了《深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法》，2009年再次發(fā)布《深圳市城市更新辦法》，規(guī)定了“拆除重建”“功能改變”“綜合整治”三類城市更新模式，挖掘城市存量用地潛力。廣州市率先設(shè)立城市更新局，提出了“舊廠、舊村、舊城”的“三舊”改造。上海市人民政府于2015年5月印發(fā)《上海市城市更新實(shí)施辦法》，標(biāo)志著上海進(jìn)入以存量開發(fā)為主的“內(nèi)涵增長”時(shí)代。2019年4月北京市政府辦公廳印發(fā)《北京市2019年棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)》，其中列入今年棚改任務(wù)的項(xiàng)目共有138個(gè)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，隨著城市空間不斷擴(kuò)張，城市核心區(qū)域幾乎很難再有新增土地供應(yīng)，再加上土地競拍成本越來越高，城市更新項(xiàng)目給予了房地產(chǎn)企業(yè)以更低成本進(jìn)入城市核心區(qū)域的機(jī)會(huì)；同時(shí)，隨著城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，城市更新已擁有萬億級(jí)別市場，參與城市更新項(xiàng)目成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)保值增值的有效手段。

總的來說，在政策支持力度加大、核心城市土地供應(yīng)有限、城市更新市場規(guī)模擴(kuò)大等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入城市更新中來（表1），參與城市更新的房企包括佳兆業(yè)、富力等擁有豐富舊城改造經(jīng)驗(yàn)的房企，也包括萬科、恒大、碧桂園、保利發(fā)展等品牌公司，城市存量資產(chǎn)改造、重新定位、運(yùn)營等一系列城市更新相關(guān)問題成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的問題。

?智庫 | 市場的力量：房企參與城市更新的類型與模式

表1 品牌房地產(chǎn)企業(yè)參與的城市更新項(xiàng)目

二、房企參與城市更新的組織方式

目前房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新的組織方式主要包括獨(dú)立運(yùn)作、收并購和合作三種方式。佳兆業(yè)以獨(dú)立運(yùn)作的公司參與城市更新，其成立佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)，開創(chuàng)了城市更新與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、配套運(yùn)營、財(cái)富管理、文化旅游、物業(yè)運(yùn)營協(xié)調(diào)發(fā)展大格局，強(qiáng)化城市更新項(xiàng)目的品牌內(nèi)在。截至2018年底，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)擁有城市更新項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約3000萬平方米，年土地供應(yīng)量約80萬平方米。中南、旭輝等以收并購為主，如中南出讓深圳草埔舊改項(xiàng)目47%股權(quán)，旭輝集團(tuán)和龍光地產(chǎn)通過收并購獲得城市更新項(xiàng)目。碧桂園等主要以合作形式參與，其佛肇區(qū)域公司與順控集團(tuán)共同成立順德城市更新平臺(tái)公司，專門針對(duì)順德村級(jí)工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目拓展、開發(fā)運(yùn)營、金融服務(wù)等方面開展工作。

三、房企參與城市更新的項(xiàng)目類型、模式及典型案例

按城市更新改造的對(duì)象劃分，房企參與城市更新主要包括老舊商業(yè)區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造、住宅小區(qū)改造、歷史文化街區(qū)改造、城中村改造等多種類型。而按改造前后土地利用方式的轉(zhuǎn)變劃分，又可以劃分為多種模式，如工業(yè)區(qū)改造可以分為“工改工”、“工改商辦”、“工改居”、“工改文創(chuàng)”、“工改商辦”，商業(yè)區(qū)改造可以劃分為“商改商”、“商改辦”或“商改商住”等模式，此處選取數(shù)個(gè)常見模式的典型案例，對(duì)房企參與城市更新的項(xiàng)目和模式進(jìn)行介紹。

1．老舊商業(yè)區(qū)改造——以西安大悅城為例

老舊商業(yè)區(qū)改造的常見模式為“商改商”，其意為對(duì)原本為商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，提升物業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值。西安大悅城為經(jīng)典的“商改商”案例，其位于西安城市名片大雁塔旁，鏈接西安多處旅游地標(biāo)。西安大悅城前身為曲江秦漢唐國際文化商業(yè)廣場，2016年世紀(jì)金花店鋪撤場之后，項(xiàng)目經(jīng)營情況每況愈下。2017年西安大悅城正式收購該商業(yè)廣場，并從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深層次改造，2018年12月改造后的西安大悅城正式開業(yè)。改造的重點(diǎn)主要集中在：空間改造、品牌升級(jí)、主題街區(qū)打造三個(gè)方面。在空間改造上，首先，大悅城對(duì)戶外空間進(jìn)行加頂改造，增強(qiáng)了戶外空間的可利用性，將原地面廣場下鑿為下沉廣場，創(chuàng)造出“雙首層”，并且并在室外東南角下挖新的室外下沉廣場，與主入口形成錯(cuò)層空間、并連接負(fù)一層的“死角”區(qū)位；另外，結(jié)合項(xiàng)目坡面屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)，打造大雁塔最佳觀景視角，制造熱門打卡地；最后，由于西安為絲綢之路起點(diǎn)，因此改造中大量利用絲帶元素與本地文化進(jìn)行物理銜接，在歷史感和未來感之間找到結(jié)合點(diǎn)，重塑物業(yè)空間形態(tài)。在品牌升級(jí)上，西安大悅城總計(jì)引進(jìn)首進(jìn)西北的品牌多達(dá)30%，首進(jìn)西安和曲江商圈的城市旗艦品牌則共計(jì)190個(gè)。在主題街區(qū)上，西安大悅城打造了勿空街區(qū)、潮π街區(qū)、查特花園、吃貨共和國四大主題街區(qū)，將美味小食、網(wǎng)紅茶飲、潮流衣飾、精致伴手禮等商品以全新的方式呈現(xiàn)在顧客面前。西安大悅城改造項(xiàng)目，依托城市深厚歷史人文底蘊(yùn)，從場景、業(yè)態(tài)、體驗(yàn)感等多角度出發(fā)，將深入影響西北地區(qū)潮流消費(fèi)的升級(jí)。

2．老舊工業(yè)區(qū)改造

（1）“工改工”——以萬科三星工業(yè)區(qū)為例

“工改工”類城市更新是指，按照政府的要求，將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），因此，工改工又稱為“工改M0”，將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，開發(fā)產(chǎn)品包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。三星工業(yè)區(qū)位于深圳市福田區(qū)華富街道，彩田路與彩田工業(yè)區(qū)1號(hào)路的交會(huì)處東南面，北接長城開發(fā)彩田工業(yè)園，南臨深業(yè)上城，緊鄰深圳福田CBD和華強(qiáng)北，地塊的商業(yè)價(jià)值明顯。2016年萬科在激烈競爭下拿下該工改項(xiàng)目，根據(jù)深圳市城市更新政策，“工改工”項(xiàng)目除了70%產(chǎn)業(yè)用房，開發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%的配套設(shè)施，包括配套公寓、商業(yè)等。在此規(guī)定下，萬科能較高發(fā)揮其在房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的利潤率。2019年7月三星工業(yè)區(qū)城市更新方案公示，擬拆除重建面積為129996平方米，擬開發(fā)建設(shè)用地面積為84480.6平方米，該“工改工”項(xiàng)目完成后，將對(duì)該片區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)生巨大促進(jìn)作用，成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（2）“工改商辦”——以萬科上生·新所為例

“工改商辦”指將城市舊工業(yè)廠區(qū)改造為商業(yè)辦公空間模式，強(qiáng)調(diào)服務(wù)于所處片區(qū)的居民，為他們提供商業(yè)、娛樂、休閑等生活方式，為片區(qū)經(jīng)濟(jì)注入活力。2018年5月25日，上海萬科位于城市核心區(qū)域的首個(gè)城市更新項(xiàng)目——上生新所正式對(duì)外開放。上生·新所的建設(shè)分為兩期，圍繞“尊重歷史、傳承城市脈絡(luò)、新老建筑對(duì)話、多樣共享共生”的主題進(jìn)行打造，旨在將其塑造為一個(gè)傳承歷史、激發(fā)創(chuàng)新的新地標(biāo)。目前，上生·新所項(xiàng)目的建筑組成包括3處歷史建筑、11棟圍繞新中國成長史的工業(yè)改造建筑和4幢風(fēng)格鮮明的當(dāng)代建筑。另外，入駐上生·新所的商鋪眾多，包括裸心社、稻城書店、PIRATA、相撲貓、The ER中餐館、Brew bear、POPOLO、MissSth等多家品牌，出租率高達(dá)近90%。萬科上生·新所的改造充分實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的越能升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)區(qū)的良性更新，以多元化的形式豐富了城市大眾的生活。

（3）“工改文創(chuàng)”——以梵石ITOWN為例

“工改文創(chuàng)”指利用城市內(nèi)的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)，梵石ITOWN是梵天地產(chǎn)參與“工改文創(chuàng)”城市更新的結(jié)果之一。項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)高碑店區(qū)域，總建筑面積16萬平方米，是北京體量排名前三的文創(chuàng)類園區(qū)。在2015年，該區(qū)域還是一片長期對(duì)外出租，私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，北京東四環(huán)五環(huán)間較大規(guī)模的棚戶區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口密集，生活環(huán)境惡劣。另外，園區(qū)還被5條交錯(cuò)的鐵路分割開來，疾馳而過的火車讓片區(qū)環(huán)境更加嘈雜。從土地肌理、周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、內(nèi)部鐵軌和原有建筑等角度出發(fā)，梵天地產(chǎn)對(duì)梵石ITOWN進(jìn)行了創(chuàng)意式的建筑設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目空間規(guī)劃上，前兩期規(guī)劃為大空間辦公、合院式辦公的產(chǎn)品，第三期規(guī)劃為獨(dú)棟或類獨(dú)棟辦公建筑。另外，由于項(xiàng)目位置毗鄰中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視等傳媒機(jī)構(gòu)，園區(qū)充分發(fā)揮傳媒資源的優(yōu)勢，打造了以影視IP為主導(dǎo)以及其衍生出的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。區(qū)別于傳統(tǒng)城市更新中的空間運(yùn)營模式，梵石ITOWN旨在打造一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)，把自身的IP影響力輸送出去。

3．歷史文化街區(qū)改造——以成都遠(yuǎn)洋太古里為例

歷史文化街區(qū)改造是在歷史建筑基礎(chǔ)上，融入更多文化創(chuàng)意以及對(duì)建筑保育的新理解，根據(jù)不同的建筑風(fēng)格量身定制其未來的用途，在最大限度保留和延續(xù)它們的歷史、文化價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值。成都遠(yuǎn)洋太古里處于成都最繁華的春熙商業(yè)圈，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的歷史文化街區(qū)。遠(yuǎn)洋太古里的建筑主要包含4個(gè)戶外廣場和5座歷史建筑，商業(yè)街區(qū)獨(dú)棟建筑體融合周圍古跡，建筑主體為深褐色，搭配川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂?shù)燃?xì)節(jié)，歷史懷舊感凸顯，與周圍古建融為一體。該街區(qū)在保留古老街巷和歷史建筑的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑保育和文化創(chuàng)意打造了一個(gè)開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。改造后的成都太古里既傳統(tǒng)又現(xiàn)代，融合文化遺產(chǎn)、創(chuàng)意時(shí)尚和都市生活，呈現(xiàn)為自由開放的城市空間，為具有深厚文化底蘊(yùn)城市的更新提供了新的可能性。

4．城中村改造——以富力廣州獵德舊村改造為例

城中村由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，存在建筑違章、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外等問題，城中村改造是解決這些問題的有效途徑。2007年，富力集團(tuán)主導(dǎo)的廣州獵德舊村改造項(xiàng)目是房企參與城中村改造的典型案例。按照改造總體方針，富力集團(tuán)將整個(gè)獵德村劃分為東西兩大片區(qū)，其中西片11萬多平方米的土地拆除后作商業(yè)用途，東片拆遷后主要用于安置村民，另在獵德村南邊保留一塊土地用來建設(shè)一間酒店，作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐項(xiàng)目。同時(shí)，在改造中，富力集團(tuán)也注重傳統(tǒng)祠堂、牌坊等建筑的保存，為村民提供文化和精神的寄托。改造后的獵德村學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、文化廣場等基礎(chǔ)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，原址安置的居民生活質(zhì)量大大提高。另外，富力圍繞獵德村打造了江景寫字樓天盈廣場、時(shí)尚購物中心天匯廣場等商業(yè)中心，多元商業(yè)形態(tài)已經(jīng)成為廣州城市進(jìn)步發(fā)展的名片。獵德村改造是廣州城中村改造引入房地產(chǎn)企業(yè)的首次嘗試，開創(chuàng)了政府主導(dǎo)、市場參與的改造模式以及“拆一補(bǔ)一”的拆遷安置方式，為后來的城中村改造項(xiàng)目提供了很大的借鑒意義。

四、房企參與城市更新的趨勢

目前，城市更新進(jìn)入加速發(fā)展階段，從已有城市更新的實(shí)踐來看，筆者認(rèn)為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)宜居城市建設(shè)、歷史文化價(jià)值挖掘?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)企業(yè)參與城市更新的主要發(fā)展趨勢。原因在于：其一，產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造能為城市發(fā)展注入新的活力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；其二，生態(tài)環(huán)境已成為城市發(fā)展最重要的主題之一，也成為房企參與城市更新必須重視的問題；其三，歷史文化導(dǎo)向下城市更新項(xiàng)目更加具有特色和競爭力，能為房企在城市更新項(xiàng)目中樹立口碑、積攢人氣，從而贏得更大的發(fā)展空間。