一季度歷來是房企發(fā)債小高峰。值得關(guān)注的是，為了應(yīng)對疫情的影響，今年一季度境內(nèi)融資額呈現(xiàn)大額發(fā)行、短債高發(fā)的特點。一季度，恒大、首開、龍湖融資額位列前三，分別為468億元、139億元、104億元。
今年以來，受新冠肺炎疫情影響，面對銷售大幅回落的現(xiàn)狀，房企火力全開，采用長短期、境內(nèi)外等各種方式，尋求融資窗口。
一季度，房企紛紛大手筆高額發(fā)債，更是頻發(fā)“審批快、利率低”的短期債券，融資合計約3944億元，即便如此，距2018年一季度融資峰值，仍有約1650億元差距。面對4月超800億元債務(wù)到期、境外融資先揚后抑的態(tài)勢，對于部分房企來說，銷售回款或?qū)⒊蔀槠渥プ〉?ldquo;最后一根稻草”。
境內(nèi)大額融資頻現(xiàn) 超6成融資超5億元
一季度歷來是房企發(fā)債小高峰。值得關(guān)注的是，為了應(yīng)對疫情的影響，2020年一季度境內(nèi)融資額呈現(xiàn)大額發(fā)行的特點。受此帶動，雖然融資規(guī)模超過2019年同期，但并未超出市場預(yù)期。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度房企境內(nèi)外債券融資合計約3944億元，同比增長5%。盡管超越2019年，但距2018年一季度峰值，仍有約1650億元差距。
另據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-3月房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%。
從一季度境內(nèi)單次融資額來看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，單次發(fā)行規(guī)模在5億-10億元之間的占比38%，10億-20億元占比為19%，超過20億元的占比7%。通過上述數(shù)據(jù)不難看出，超6成融資的發(fā)行規(guī)模都超過5億元。
據(jù)中原地產(chǎn)信息顯示，2月有多項大額融資計劃獲批，比如，2月10日，首創(chuàng)置業(yè)2020年私募公司債獲得通過，發(fā)行金額60億元；2月20日，碧桂園2020年公開發(fā)行公司債券也獲通過，擬發(fā)行金額85.38億元；2月27日，
陽光城80億元小公募公司債獲得通過；2月28日，萬科計劃發(fā)行不超過90億元的公司債券獲得中國證監(jiān)會核準。
到了3月，排隊計劃大額發(fā)債的房企有增無減。3月3日，建發(fā)股份兩子公司擬發(fā)債融資共80億元；3月4日，泰禾集團擬發(fā)行120億元公司債；3月20日，華遠地產(chǎn)擬申請境內(nèi)發(fā)行30億中票、境外發(fā)行3億美元債券；3月18日，榮盛發(fā)展擬申請發(fā)行120億元公司債券；3月24日，世茂45億元債券利率確定，最低為3.23%，同日云南城投集團擬發(fā)35億公司債……
受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)金流成為房企“活得好”的關(guān)鍵。在2019年線上業(yè)績發(fā)布會上，龍湖董事長吳亞軍表示，龍湖在今年1月已完成了全年基本融資計劃。據(jù)公開信息顯示，1月20日，龍湖2020年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模為28億元。
而在二三月，龍湖的融資舉動仍未停止，2月24日龍湖180億元小公募更新為“已回復(fù)交易所意見”。而在3月，龍湖50億住房租賃專項公司債券以及46.5億元ABS均獲受理。
一季度，共有3家房企融資額超過百億。據(jù)貝殼研究院排行顯示，恒大、首開、龍湖融資額位列前三，分別為468億元、139億元、104億元。
短債高發(fā) 境外融資先揚后抑
值得關(guān)注的是，除了大額融資外，一季度債券融資另一明顯的特征是短債高發(fā)，尤其是發(fā)債更加靈活和更低利率的一年內(nèi)超短期融資債券。其中包括“審批快、利率低”的疫情防控債，在疫情期間緩解了很多房企的資金壓力。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度國內(nèi)債券融資短期債務(wù)占比31%，較2019年同期大幅提升15個百分點。
對于房企的融資舉動，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2-3月份銷售放緩，房企的資金壓力將越來越大，房企增加一切融資手段，比如長短期、境內(nèi)外，不計成本高低，包括盡量大額度融資等。
自去年以來，隨著國內(nèi)融資環(huán)境的收緊，境外融資成為房企資金來源的又一通道。在春節(jié)后，房企發(fā)行的多筆境外債券以獲超額認購而告捷，其中包括，2月10日，中梁控股2.5億美元債券訂單峰值超8.6億美元；2月14日，佳兆業(yè)宣布4億美元債券收獲逾140家投資機構(gòu)的反響；2月20日，當代置業(yè)宣布2億美元綠債超額認購14倍等。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度房企境外發(fā)債277億美元，折合人民幣約1965億元，發(fā)行區(qū)間在“1億-3億美元”占比58%，超過3億美元占比34%。
其中仍不乏大額發(fā)債的房企，1月16日，恒大發(fā)行兩筆合計20億美元的優(yōu)先票據(jù)。1月21日，又傳出恒大計劃發(fā)行兩筆40億美元的優(yōu)先票據(jù)的消息。而2月綠地控股擬申請80億美元票據(jù)計劃上市。
不過，值得關(guān)注的是，3月隨著境外疫情的加劇，境外融資渠道受限。對此，貝殼研究院分析人士表示，目前，融資環(huán)境分化，境內(nèi)環(huán)境好轉(zhuǎn)，境外環(huán)境惡化，恐慌情緒逐步在債券、股票、黃金、外匯等方面蔓延，美元呈現(xiàn)流動性危機，傳導(dǎo)至境外融資受限，短期境外融資將回落。
中原地產(chǎn)分析人士也表示，3月隨著美股一個月4次熔斷，加上海外疫情影響，不少外資機構(gòu)暫?；蚍啪徚说禺a(chǎn)融資業(yè)務(wù)，境外的融資成本出現(xiàn)了明顯抬升。不過，考慮到內(nèi)地房企境外融資大多只能借新還舊，且美元債規(guī)模比較小，影響相對有限。
4月超800億債務(wù)到期 房企融資或分類放松
在業(yè)內(nèi)人士看來，2020年作為房企償債高峰年，疊加新冠肺炎疫情影響，債務(wù)再融資現(xiàn)象在2020年將更加明顯。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二季度房企到期債券規(guī)模約合人民幣2249億元，占全年比重28%，其中4月份，68筆債券到期，債務(wù)折合人民幣約819億元，占二季度36%，占全年債券金額10%。
從目前海外債以及信用債來看，發(fā)行主體仍以百強房企為主，尤其是具有國資背景的企業(yè)優(yōu)勢更加凸顯。未來，對于中小房企而言則面臨更大的挑戰(zhàn)。
據(jù)克而瑞分析人士稱，央行逆周期調(diào)節(jié)絕非放水房地產(chǎn)，就去杠桿而言，房地產(chǎn)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。目前，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘?，貸款受益主體或?qū)A向于大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優(yōu)勢，融資成本有望適度下降。但對于那些高杠桿、高負債經(jīng)營的房企，仍要監(jiān)督其有序去杠桿或者穩(wěn)杠桿，整體受益程度有限。
為應(yīng)對當前市場環(huán)境，中指研究院分析人士認為，隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制、復(fù)工返崗有序展開，面對較為寬松的融資環(huán)境，房企應(yīng)搶抓機遇加大融資力度。此外，考慮到受疫情影響房企銷售壓力將會顯現(xiàn)，部分企業(yè)的資金鏈進一步收緊，房企應(yīng)加大營銷，以保障企業(yè)現(xiàn)金流安全，實現(xiàn)平穩(wěn)度過。
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