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  • 剛需推動二手房市場“V”型反彈 改善居住需求加速釋放

    2020年04月06日 15:27
    來源:和訊房產(chǎn)
    2020年開局,一場突如其來的疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售節(jié)奏,延長假期、推遲復工、小區(qū)封閉、關(guān)閉售樓處,房地產(chǎn)成為疫情中“受傷”最重的行業(yè)之一。據(jù)貝殼研究院4月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年一季度二手房成交量環(huán)比減少39.2%,同比減少44.6%。
    隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定,前期積累剛需釋放,3月二手房市場成交快速修復,較前兩月增長40%以上,基本恢復至去年同期水平的63%??傮w來看,一季度二手房市場呈現(xiàn)明顯的“V”形走勢,房地產(chǎn)市場韌性強勁。
    對于已經(jīng)到來的二季度,貝殼研究院持樂觀預期,預計將延續(xù)復蘇態(tài)勢,但由于全球經(jīng)濟下行風險增加,國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨收入效應的挑戰(zhàn),下半年房地產(chǎn)走勢存在不確定性。
    剛需先行 市場預期提升 推動交易“V”形反彈
    根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報告,一季度二手房市場的恢復呈現(xiàn)出南強北弱、剛需入場和量增價穩(wěn)三大特點。
    從地域分布來看,長三角復蘇力度最強,京津冀最弱。其中,上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過疫情前的12月的水平,目前恢復至去年三月水平的75%。以成都、合肥、重慶為代表的中西部城市與大灣區(qū),3月成交量也已接近疫情前12月水平。而京津冀地區(qū)的恢復程度明顯弱于其他地區(qū),3月成交量約為去年12月水平的62%,僅相當于去年同期水平的40%。
    隨著復工復產(chǎn)穩(wěn)步推進,前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù),3月鏈家18城成交面積在90平以下占比高出疫情前約3個百分點,達到72.4%。以北京為例,3月,450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7個百分點,60平以下房源成交占比、25-29歲年齡段成交客群占比均有2個百分點的提升,剛需入市節(jié)奏更快。
    盡管成交量呈現(xiàn)明顯反彈,但受整體供需矛盾依舊緩和影響,成交價格并未出現(xiàn)較大浮動。對此,貝殼研究院指出,目前交易仍處于低位反彈階段,整體來看絕對水平依舊較低,還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級,且整體供需矛盾依舊較為緩和,大部分城市的業(yè)主調(diào)價中漲價占比不足30%,房源成交周期均超過120天,市場交易節(jié)奏依舊緩慢。
    除了因疫情影響導致的剛需集中釋放外,疫情期間部分小區(qū)對租客的出入限制,加速了部分年輕租客買房的步伐,貝殼研究院認為,調(diào)控政策、信貸政策的邊際放松帶來的市場預期,也提升了購房者的入市積極性。
    二季度改善需求加速釋放 全年成交仍存不確定性
    對于后市二手房市場的發(fā)展趨勢,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市,二季度改善需求釋放節(jié)奏會加快。
    從貝殼研究院提供的短期先行指標看,新增供給與新增需求正在迅速恢復,3月重點18城鏈家二手房市場的新增客源量環(huán)比增加53.2%,同比增加96.2%,達到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量環(huán)比增加102.3%,同比去年小陽春增加22.6%,且達到2017年調(diào)控以來的高點,二季度市場交易量同比提升40%以上。
    新增房源方面,疫情發(fā)生以來,90平以下、2居室及以下房源占比較此前增加了超2個百分點。以北京為例,3月新增掛牌房源中60平以下房源供應比例相較去年12月增加1.8個百分點,一居室房源供應比例比去年12月增加2.4個百分點,小戶型比例提升,改善型需求被激發(fā)。
    帶看層面,大戶型、次新房帶看占比的上升也直接反映了改善需求的增加。數(shù)據(jù)顯示,3月18城鏈家二手房新增帶看房源中三居及三居以上占比41%,較1月占比增加1個百分點,同比去年增加1.6個百分比,且客戶偏好傾向于房齡低于10年的房子,3月帶看房型中房齡在10年以下的占比38.6%,較1月占比增加2.8個百分點,同比去年增加3.7個百分點。
    不過,受城市基本面和疫情前的市場供需情況影響,各城市間延續(xù)復蘇的力度不一。貝殼研究院指出,總體來看,受益于一體化程度較高,長三角城市群樓市復蘇力度強勁,其次,成都、重慶、合肥、鄭州等重點二線城市對周邊人口吸引力強,疫情加劇了人口流向省會城市的趨勢,預計市場也有長期支撐;而珠三角城市圈中廣州深圳外的城市面臨較大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型壓力,京津冀在政策壓力下活力也相對更弱。
    盡管對于二季度市場預期樂觀,但由于全球經(jīng)濟受疫情影響存在嚴重的衰退風險,國內(nèi)企業(yè)和居民端杠桿不低,對后續(xù)需求端購買力造成不確定性影響,國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn),貝殼研究院分析認為,二季度后會有一定低迷,10月后或?qū)⒂珠_始活躍。
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