房企的土地策略正在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，“面粉”還是“面粉”嗎？
2019年3月，萬(wàn)科(000002.SZ)業(yè)績(jī)會(huì)上出現(xiàn)了一段插曲，一位媒體記者在會(huì)議結(jié)束時(shí)沖向主席臺(tái)，向準(zhǔn)備離席的董事會(huì)主席郁亮提問(wèn)，“萬(wàn)科的土儲(chǔ)只能維持2―3年，和你們同等規(guī)模的企業(yè)，土儲(chǔ)能夠維持3―5年。為什么要堅(jiān)持？”
“最重要是能力，而不是土地。”郁亮簡(jiǎn)短地回應(yīng)。
“正如郁亮所說(shuō)，對(duì)開發(fā)商而言，最重要是能力，而不是土地。”4月3日，世聯(lián)行(002285.SZ)監(jiān)事會(huì)主席袁鴻昌告訴時(shí)代周報(bào)記者，這個(gè)能力包括企業(yè)的融資能力、產(chǎn)品溢價(jià)能力、營(yíng)運(yùn)能力等。
在政策嚴(yán)調(diào)控疊加金融去杠桿的大背景下，土儲(chǔ)是否越多越好？土儲(chǔ)即規(guī)模、規(guī)模即地位的邏輯，房企正在重新審視。
3月31日，恒大（03333.HK）董事會(huì)主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司接下來(lái)要控規(guī)模，即土地儲(chǔ)備每年減少3000萬(wàn)平方米，最終目標(biāo)是三年減少9000萬(wàn)平方米，把總土儲(chǔ)控制在2億平方米左右。
近日，旭輝控股（00884.HK）總裁林峰撰文指出，合理的土儲(chǔ)應(yīng)該是兩年到兩年半之間，既滿足發(fā)展的需求，有時(shí)間彈性補(bǔ)倉(cāng)，又不至于消耗太多的財(cái)務(wù)成本。
“以前的土儲(chǔ)不管多少錢購(gòu)入，可能過(guò)幾年它都變成一個(gè)合理的價(jià)格，土儲(chǔ)是不斷增值的。但由于行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)周期，很多地方房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)不一定跑得贏金融機(jī)構(gòu)的高息，土儲(chǔ)就會(huì)成為包袱。”他表示。
4月2日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企土儲(chǔ)不能簡(jiǎn)單用數(shù)量來(lái)評(píng)判，還是要綜合考慮土儲(chǔ)質(zhì)量和拿地成本。
龍頭房企土儲(chǔ)滿足5年
事實(shí)上，龍頭房企的土儲(chǔ)并不低，存續(xù)比普遍高于5年。
近日，時(shí)代周報(bào)記者查詢各大房企財(cái)報(bào)獲悉，截至2019年底，中海地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備8923萬(wàn)平方米，存續(xù)比為5年；龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)6814萬(wàn)平方米，存續(xù)比為4.9年。
但也有部分房企高于該指標(biāo)，來(lái)自億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，龍頭房企土儲(chǔ)總量累計(jì)達(dá)16億平方米，存續(xù)比均值為5.54年。即按照2019年的銷售業(yè)績(jī)，龍頭房企在不拿地的情況下，土儲(chǔ)存量至少可以滿足5年以上的開發(fā)需求。
土地儲(chǔ)備多少才算是合理？
業(yè)內(nèi)常用的衡量指標(biāo)是土地儲(chǔ)備存續(xù)比，即企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)土地儲(chǔ)備面積與其報(bào)告期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的銷售面積的比值。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，存續(xù)比較高，表明企業(yè)當(dāng)前土地儲(chǔ)備可以滿足企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)；當(dāng)存續(xù)比較低時(shí)，說(shuō)明企業(yè)的土地儲(chǔ)備不足，若后續(xù)補(bǔ)充乏力，企業(yè)可能面臨“缺地?cái)嗉Z”的危險(xiǎn)。
值得注意的是，并非土地儲(chǔ)備存續(xù)比越大，企業(yè)的成長(zhǎng)性越好。蘭德咨詢研究顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地存續(xù)比在15―20個(gè)季度（3.75―5年）比較恰當(dāng)。
“土儲(chǔ)高還是低，還是需要根據(jù)每家企業(yè)實(shí)際去化情況去考慮，比如恒大的土地儲(chǔ)備比較多，但負(fù)債也高，所以它就應(yīng)該控制土儲(chǔ)、降負(fù)債。而像中海，土地儲(chǔ)備低了，所以它今年應(yīng)該增加土地儲(chǔ)備。”4月5日，一家百?gòu)?qiáng)房企高管告訴時(shí)代周報(bào)記者。
“如果企業(yè)拿到的土地質(zhì)量很好且價(jià)格不高，這種土儲(chǔ)肯定越多越好，但是如果說(shuō)你拿了一堆地王，那肯定是越少越好，因?yàn)樗鼤?huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)，而且資金成本也比較高。”張大偉告訴記者，談?wù)撏羶?chǔ)，要看質(zhì)量、成本以及拿地時(shí)間。
不過(guò)，土地儲(chǔ)備越多，往往意味著存貨規(guī)模也就越大。
來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，174家典型房企的存貨總額達(dá)到12.338萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)8.5%；從各個(gè)房企存貨規(guī)模來(lái)看，上半年有32家房企存貨超過(guò)1000億元，恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利分別位列前五。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在市場(chǎng)處于上行期的時(shí)候，企業(yè)銷售速度較快，大量且持續(xù)增長(zhǎng)的存貨，是一個(gè)好的指標(biāo)；但在市場(chǎng)下行期，由于企業(yè)銷售速度放緩，大量且持續(xù)增長(zhǎng)的存貨或許將雪上加霜。
林峰指出，庫(kù)存是所有開發(fā)企業(yè)的核心問(wèn)題，因?yàn)樗械臏貛?kù)存都是“癌癥”，會(huì)消耗掉企業(yè)的資金、企業(yè)的利潤(rùn)，所以去庫(kù)存也是今年開發(fā)商重頭任務(wù)之一。
土儲(chǔ)為王時(shí)代過(guò)去
“今天的土儲(chǔ)排名就是數(shù)年后的規(guī)模排名。”這句話，曾在樓市上行期時(shí)被業(yè)內(nèi)奉為至理名言，高土儲(chǔ)其目的是希望借此實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的躍升。
但在當(dāng)下市場(chǎng)，這種邏輯則需要重新審視。
林峰認(rèn)為，在金融去杠桿疊加限價(jià)的情況下，過(guò)量土儲(chǔ)已經(jīng)不是彎道超車的發(fā)動(dòng)機(jī)，而是枷鎖。行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入到制造業(yè)和精細(xì)化管理的階段，以經(jīng)營(yíng)的內(nèi)生型增長(zhǎng)為主。
“就像木桶定律，一只水桶能裝多少水取決于它最短的那塊木板。所以不能單純地講土地儲(chǔ)備多就是好。”袁鴻昌告訴時(shí)代周報(bào)記者。
“以前大家熱衷買樓，是因?yàn)榉孔又簧唤怠ｉ_發(fā)商也是這個(gè)邏輯，有錢就都去買地。”4月5日，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在大家買房為什么越來(lái)越謹(jǐn)慎，是因?yàn)樗纳悼臻g越來(lái)越小，房企買地同樣也是這個(gè)道理。
明源地產(chǎn)研究院指出，土儲(chǔ)為王的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，很多人都意識(shí)到了這一點(diǎn)。比如恒大便決定嚴(yán)格控制購(gòu)買土地的規(guī)模，土儲(chǔ)要實(shí)現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。否則，如果僅僅是銷售額、銷售回款增多，土儲(chǔ)不控制，同樣會(huì)造成大量資金沉淀，不利于降負(fù)債。
近日，許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上算了一筆賬，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億元的銷售回款。同時(shí)，公司今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，就等于減少600億元的支出。
“這樣一增一減，就能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)。”他表示。
國(guó)盛證券近期發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，充裕的土地儲(chǔ)備，有利于滿足房企未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。但另一方面，過(guò)多的土地儲(chǔ)備，會(huì)造成一定的資金占用。如果房企的土地儲(chǔ)備增值低于資金成本，則意味著現(xiàn)有土地儲(chǔ)備“虧損”。
此外，根據(jù)《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
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