距離2020年千億銷售規(guī)模的實(shí)現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)（1628.HK簡(jiǎn)稱禹洲）又進(jìn)了一步。

3月31日，禹洲宣布2019年實(shí)現(xiàn)751.15億銷售，同比增長(zhǎng)近34%，超額完成全年670億的預(yù)定目標(biāo)。

這家發(fā)軔于廈門的公司，在過(guò)往的25年里呈現(xiàn)出不同于多數(shù)閩系房企的發(fā)展路徑：強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，追求“規(guī)模”“利潤(rùn)”和“風(fēng)險(xiǎn)”三駕馬車的平衡。不過(guò)，在當(dāng)日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，禹洲董事長(zhǎng)林龍安稱，今年公司的戰(zhàn)略調(diào)整為利潤(rùn)為先、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

他希望公司未來(lái)五年內(nèi)每年平均銷售增幅在20%左右，由此來(lái)走向更加以利潤(rùn)為導(dǎo)向的銷售增長(zhǎng)。“達(dá)到千億后，公司會(huì)將權(quán)益銷售占比上升至70%甚至80%，與此同時(shí)繼續(xù)確保高利潤(rùn)水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)股東的高分紅和派息。”林龍安稱。

240億拿地開(kāi)支撬動(dòng)千億貨值

實(shí)現(xiàn)千億之后平均每年20%的銷售增幅，禹洲做足準(zhǔn)備。

拿地上視為佐證：2019年35幅地塊的獲取數(shù)量上超過(guò)2018年的23幅，拿地權(quán)益金額上達(dá)到244.4億是2018年3倍。

值得注意的是，這244.4億的拿地金額，撬動(dòng)了千億的新增貨值，使得公司面對(duì)未來(lái)發(fā)展更有底氣。這部分新增貨值，也占據(jù)公司截至2019年底3661億總貨值的近3成。

按照禹洲方面介紹，2019年千億的新增貨值中，約80%地塊是以底價(jià)或低溢價(jià)率摘牌，地域分布上二線城市占比達(dá)近8成，但平均樓面價(jià)僅在1萬(wàn)元/平方米，打下利潤(rùn)的基礎(chǔ)。

今年禹洲的拿地預(yù)算也在250億左右，除公開(kāi)招拍掛拿地之外，還會(huì)通過(guò)在收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地、合作開(kāi)發(fā)等方式上拿地。屆時(shí)，公司2018年成立的城市更新事業(yè)部和產(chǎn)融事業(yè)部，以及2019年成立的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)事業(yè)部將繼續(xù)發(fā)揮效用。

“今年買地方面將會(huì)審慎一點(diǎn)，有選擇、有控制地拿地，在拿地與控制總債之中達(dá)到一個(gè)平衡。”禹洲集團(tuán)高級(jí)副總裁、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)邱于賡稱。

對(duì)于今年的千億目標(biāo)，禹洲很有信心實(shí)現(xiàn)。原因來(lái)自于2020年原定的可售貨值就為1800億，只要去化率在56%就可以實(shí)現(xiàn)千億。

在過(guò)去的2017年至2019年三里，禹洲每年銷售增幅分別為74%、39%和34%。換而言之，2020年要實(shí)現(xiàn)千億，只需要保持去年的水平即可。

以一二線城市為主的都市圈土地分布，是禹洲銷售的支撐。以2019年的情況為例，長(zhǎng)三角都市圈銷售額達(dá)到487億，占總合約銷售 65%；海西區(qū)域占比達(dá)13.6%。其中，銷售約百億的單個(gè)城市就有蘇州、合肥等。

截至2019年年底，禹洲總計(jì)的2012萬(wàn)平方米土地中，一二線和強(qiáng)二三線城市有達(dá)近86%。

2020年的推貨區(qū)域上，除了約53%將來(lái)自長(zhǎng)三角之外，環(huán)渤海和海西將分別有15%左右，剩余的部分將來(lái)自華中和粵港澳大灣區(qū)。“特別是上海、天津、合肥等城市，今年有非常大的機(jī)會(huì)突破百億銷售。”邱于賡認(rèn)為。不過(guò)，2020年一季度的合約銷售僅為100億，與公司計(jì)劃中差距30-50億左右。林龍安當(dāng)天對(duì)外表示，銷售有望在二三季度中回補(bǔ)，據(jù)此公司上下半年推盤占比由原來(lái)的4：6調(diào)整為3.5：6.5。“從反彈速度上看，整體恢復(fù)還是不錯(cuò)的。”他稱。

降杠桿提盈利

從目前來(lái)看，禹洲的利潤(rùn)尚且不錯(cuò)。

具體地，2019年凈利潤(rùn)為39.67億元；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)36.06億元；核心利潤(rùn)44.1億元，同比增長(zhǎng)21.13%；核心利潤(rùn)率在 14.7%。“公司對(duì)于利潤(rùn)的提升，下了很大的決心。”邱于賡稱，“有把握在未來(lái)2到3年里保持25%-30%的毛利率，凈利潤(rùn)率在不分?jǐn)偵贁?shù)股東權(quán)益的情況下做到13%-14%。”

林龍安則在當(dāng)天進(jìn)一步指出，在未來(lái)3-5年里，爭(zhēng)取核心利潤(rùn)率能沖到行業(yè)前20位。經(jīng)營(yíng)效率的提升離不開(kāi)成本的降低，以融資端為例。

在融資端，禹洲利用市場(chǎng)發(fā)行窗口進(jìn)行再融資，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)到期分布和資本結(jié)構(gòu)。

截止2019年末，公司手握現(xiàn)金約為355.11億，同比增長(zhǎng)21.28%。凈資產(chǎn)負(fù)債比率65.64%，總債務(wù)規(guī)模也較當(dāng)年中期有所下降，其中總借貸規(guī)模543.67億，下降2.07%，一年內(nèi)到期的債務(wù)為152.72億占比28.09%；凈負(fù)債率下降8個(gè)百分點(diǎn)至65%；整體加權(quán)平均融資成本下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，為7.12%。

今年公司到期的債務(wù)非常少，只有約有30億國(guó)內(nèi)公募債券將于2020年12月底到期，ABS有8億元將于2020年上半年到期，境外美元債有2億美金到期。

值得關(guān)注的是，為了發(fā)展多元化業(yè)務(wù)和擴(kuò)寬融資渠道，禹洲也有意開(kāi)始培育更多的上市平臺(tái)，目前公司物業(yè)和商業(yè)板塊分拆上市已經(jīng)提上議程。

通過(guò)借新還舊和原有的開(kāi)發(fā)貸滾動(dòng)提取，可以說(shuō)，禹洲今年沒(méi)有任何債務(wù)償還壓力。提升利潤(rùn)，禹洲也在運(yùn)營(yíng)管控上進(jìn)行升級(jí)，內(nèi)部稱之為“構(gòu)建以價(jià)值創(chuàng)造為核心的大運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)體系”。

拆分看，在該體系下，通過(guò)項(xiàng)目跟投、效益共創(chuàng)和大運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)懲三項(xiàng)機(jī)制，重點(diǎn)關(guān)注“現(xiàn)金流回正周期”、“凈利潤(rùn)率”、“自有資金投入”和“客戶滿意度”四項(xiàng)核心指標(biāo)。

同時(shí)，公司還設(shè)置融資到賬和回款30天、60天、90天的業(yè)務(wù)控制點(diǎn)，以經(jīng)營(yíng)算帳為決策基礎(chǔ)，建立了一套以數(shù)據(jù)/指標(biāo)來(lái)協(xié)同和統(tǒng)籌業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)規(guī)則。

在落地的過(guò)程中，以“項(xiàng)目”為公司經(jīng)營(yíng)的最小操作單元。建立從產(chǎn)品本身到管理和服務(wù)的可復(fù)制化，標(biāo)準(zhǔn)化解決80%的問(wèn)題，同時(shí)授權(quán)下放，集中力量解決20%的疑難問(wèn)題和特殊事項(xiàng)。

效果非常明顯，據(jù)了解，項(xiàng)目從拿地到預(yù)售的時(shí)間縮短到了7個(gè)月，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度大大提升。