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  • 樓市復(fù)工進行時:售樓處謹慎迎客 工地“日夜兼程”

    2020年04月11日 10:49
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道
    作者:張敏
    到今年3月,百強房企的銷售已恢復(fù)至去年同期的八成。其中,龍頭房企率先復(fù)蘇,十強房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為,到今年第二季度,市場有望恢復(fù)到正常水平。
    4月9日,購房者王偉(化名)在經(jīng)過測量體溫、出示“綠碼”、填寫個人資料、病毒消殺等四道程序后,才終于進入北京市石景山區(qū)某房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場。
    自獲準(zhǔn)開放以來,該項目每天接待的客戶十分有限。一方面,根據(jù)防疫工作要求,項目實施限流,購房者需要提前預(yù)約才能到現(xiàn)場看房;另一方面,作為除湖北省外防控最嚴(yán)格的區(qū)域,北京購房者的熱情尚未完全恢復(fù)。
    南方樓市的復(fù)蘇進度,要普遍快于北方。早在今年3月中旬,蘇州市場就出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,在做好防疫工作的基礎(chǔ)上,蘇州樓市成交量也基本恢復(fù)到往常的水平。
    歲末年初,一場突發(fā)的新冠肺炎疫情使房地產(chǎn)市場陷入停滯,對于嚴(yán)重依賴現(xiàn)金流、又身處市場下行期的房地產(chǎn)企業(yè)來說,這是不可承受之重。隨著疫情逐漸得到控制,從3月中旬開始,全國樓市復(fù)工大幕陸續(xù)開啟。除售樓處外,一些項目工地日夜趕工,甚至出現(xiàn)擾民現(xiàn)象。
    開發(fā)商的急迫心態(tài)可以想象,但他們無法單方面把控復(fù)工節(jié)奏。一方面,工人尚未完全到崗,使得很多工地的施工進程受到影響;另一方面,市場需求的釋放程度如何,還需進一步觀察。
    因此,這些復(fù)工的努力,能在多大程度上彌補疫情帶來的缺口?目前看來仍存疑問。
    從復(fù)工到“擾民”
    隨著疫情逐漸得到控制,到3月末,全國各城市的售樓處已大部分開放。4月8日,隨著武漢解封,武漢市的首批售樓處也已開放。
    從全國范圍來看,南方城市售樓處的熱度普遍高于北方。柳州市某房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,柳州的各大售樓處已于3月份全部開放。截至4月初,該公司旗下項目的客流量已“十分接近”正常水平。
    在北京等一些北方城市,因疫情防控工作的要求較為嚴(yán)格,售樓處普遍未能恢復(fù)到平日的水平。市場人士表示,目前北京新房項目較多,但看房情況和交易量并未恢復(fù)。
    為彌補疫情的影響,很多房企繼續(xù)實施網(wǎng)上賣房,同時借助線上直播、VR看房等手段,強化宣傳推廣,從而實現(xiàn)蓄客。
    曾是疫情中心的武漢,在重新按下“啟動鍵”后,售樓處也在緩慢回溫。21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解到,要到售樓處現(xiàn)場看房,均需要提前預(yù)約。購房者要進入售樓處還需進行嚴(yán)格的消殺。部分項目還要求,同一時間段售樓部最多保持兩組客戶。
    同樣從3月下旬開始,隨著農(nóng)民工陸續(xù)返崗,房地產(chǎn)項目工地也逐漸實現(xiàn)復(fù)工。其中,為追趕工期,部分工地“日夜兼程”,甚至發(fā)展到“擾民”的程度。
    4月初,家住湖北省襄陽市航空路的翟女士開始受到工地噪音的侵擾。自獲準(zhǔn)復(fù)工以來,翟女士家附近的一處房地產(chǎn)工地日夜施工,嚴(yán)重影響到她的作息。為此,她不得不向執(zhí)法部門進行投訴。
    翟女士所在的湖北襄陽,曾是新冠肺炎疫情的“重災(zāi)區(qū)”。在長達兩個月的時間里,這里的商業(yè)和生產(chǎn)活動幾乎停滯,直到3月末才逐漸恢復(fù)。翟女士家附近的“民發(fā)·星悅里”項目工地,開工后便不分晝夜,一度給周圍居民生活帶來了較大困擾。
    廣東省湛江市徐聞縣的劉先生,也面臨同樣的困擾。徐先生家附近的一處房地產(chǎn)工地,自復(fù)工以來便每天施工到深夜。直到向當(dāng)?shù)刈〗ň滞对V后,情況才有所好轉(zhuǎn)。
    供貨節(jié)奏可能受阻
    工地趕工,反映出開發(fā)商普遍存在緊迫感。“如果施工期縮短兩個月的話,至少影響全年20%-30%的供貨。”前述北京房企人士表示。
    據(jù)介紹,由于氣候條件、環(huán)保要求、重大節(jié)慶事件等的影響,北方城市每年的建筑工程施工期,通常在6個月到8個月之間。南方城市因氣候溫暖,施工期會延長1-2個月。
    該人士表示,此次疫情發(fā)生在歲末年初,雖然與冬季建筑活動的季節(jié)性減緩周期有一定重合,但實際影響仍然持續(xù)了兩個月左右。在疫情較為嚴(yán)重、防控要求較高的地區(qū),影響的時間更長。
    該人士稱,一些城市鼓勵房地產(chǎn)建筑工地復(fù)工,同時降低了預(yù)售條件,這有助于加快供貨節(jié)奏。但短期來看,工地還未達到日常的施工節(jié)奏。因為一個現(xiàn)實情況是,由于工人尚未完全到崗,當(dāng)前還有很多工地并未處于完全復(fù)工的狀態(tài)。
    他表示,日夜開工并導(dǎo)致擾民的現(xiàn)象,目前仍屬個案。因此,今年的市場供應(yīng)仍會大概率出現(xiàn)缺口。
    21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解到,為彌補供應(yīng)缺口,很多房企在內(nèi)部強調(diào)加快開工節(jié)奏,同時采取降價等措施,從而快速回籠資金。
    此前,因銷售大幅縮減,加之融資環(huán)境仍然緊張,房企的現(xiàn)金流普遍出現(xiàn)緊縮局面。今年一季度,部分房企出現(xiàn)債務(wù)預(yù)期。
    除了銷售和現(xiàn)金流外,因施工期縮短導(dǎo)致項目交付延后,還會直接影響營收。標(biāo)普近期發(fā)布的一份報告指出,新冠疫情使得開發(fā)商2020年的施工建設(shè)暫停約兩個月,這可能導(dǎo)致部分原本計劃今年交付的項目延后至2021年,使得2020年營收確認可能面臨更大降幅。同時,今年的施工暫停可能引發(fā)房企杠桿率上升。
    反彈動力幾何?
    在銷售端,經(jīng)過2月份的停滯后,市場正從“V”型的底部走出,呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的態(tài)勢。
    上海易居房地產(chǎn)研究院指出,到今年3月,百強房企的銷售已恢復(fù)至去年同期的八成。其中,龍頭房企率先復(fù)蘇,十強房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為,到今年第二季度,市場有望恢復(fù)到正常水平。
    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,售樓處的開放,意味著疫情緩解,看房和購房的障礙逐漸被破除。至于市場恢復(fù)的根本原因,則包括前期積壓的需求逐漸釋放,以及開發(fā)商的降價促銷。
    根據(jù)近期房企發(fā)布的一季度銷售數(shù)據(jù),銷售額下降成為主流,且“以價換量”的現(xiàn)象十分普遍。以兩家龍頭房企為例,一季度融創(chuàng)的銷售均價為13620元/平方米,同比下降7.4%;恒大的均價為8887元/平方米,降幅達18%。
    嚴(yán)躍進認為,從去年下半年開始,房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下行通道。在樓市調(diào)控政策沒有根本松動的情況下,市場更有可能出現(xiàn)溫和復(fù)蘇,而不是報復(fù)性反彈。在此過程中,由于資金鏈緊張的影響,降價促銷的行為會繼續(xù)出現(xiàn)。
    標(biāo)普也認為,銷售反彈可能是脆弱的。“需求仍高度依賴消費者(和投資型購房者)的信心,而考慮到全球經(jīng)濟下行前景,消費者信心并不確定。”該機構(gòu)預(yù)計,2020年全國房地產(chǎn)銷售金額將下降5%-10%。
    開發(fā)商的銷售情況可能會受到影響。3月10日,寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在業(yè)績會上坦言,“受到疫情影響,我們的銷售目標(biāo)會有一點‘打折’。”另有分析人士認為,今年房企完成銷售目標(biāo)的難度肯定會很大。
    此前,很多企業(yè)已經(jīng)調(diào)低了今年的業(yè)績預(yù)期。按照平安證券的統(tǒng)計,30家房企2020年銷售目標(biāo)平均增速為14%。與2019年30%的增幅相比,下降了16個百分點。
    標(biāo)普還指出,由于土地成本上升、限價政策、大幅降價舉措的出現(xiàn),在疫情之前,行業(yè)的毛利潤率已經(jīng)出現(xiàn)下降。綜合各種條件來看,預(yù)計今年這一趨勢仍會持續(xù)。
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