重磅文件終于靴子落地。4月9日，中共中央、國務院印發(fā)《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，這是中央關于要素市場化配置的第一份文件。
《意見》充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，分類提出土地、勞動力、資本、技術、數據五個要素領域的改革方向和具體舉措，構建更加完善的要素市場化配置體制機制。
其中，戶籍制度改革、土地制度改革都與房地產市場產生直接或間接影響。
分類施策循序漸進，要補市場體系短板
此次政策有哪些重要改革突破？《意見》明確要素的范疇為土地、勞動力、資本、技術、數據，并從各要素共性出發(fā)，為從整體上深化要素市場化配置改革明確了基本原則。
土地要素方面，著力增強土地管理靈活性，靈活產業(yè)用地方式，靈活土地計劃指標管理，適應經濟社會發(fā)展需求；勞動力要素方面，著力引導勞動力要素合理暢通有序流動，暢通落戶渠道，暢通職稱評審渠道。
資本要素方面，著力完善多層次的資本市場制度，完善股市基礎制度建設，完善債券市場統(tǒng)一標準建設；技術要素方面，著力激發(fā)技術供給活力，促進科技成果轉化，激活產權激勵，激活技術轉移機構和技術經理人活力。
此次一大亮點是，明確將數據納入生產要素范圍，提出著力加快培育數據要素市場，全面提升數據要素價值。對此，國家發(fā)展改革委有關負責人表示，數據生產要素屬性的提升，關系經濟增長長期動力，關系國家發(fā)展未來。
“世界各國都把推進經濟數字化作為創(chuàng)新發(fā)展的重要動能，在前沿技術研發(fā)、數據開放共享、隱私安全保護、人才培養(yǎng)等方面做出前瞻性布局”。
為何要推進要素市場化配置？國家發(fā)展改革委有關負責人表示，與商品和服務市場相比，土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場發(fā)育相對滯后，市場決定要素配置范圍有限、要素流動存在體制機制障礙、新型要素市場規(guī)則建設滯后等，影響了市場對資源配置決定性作用的發(fā)揮，成為高標準市場體系建設的突出短板。
針對文件的出臺，“將會對深化經濟體制改革產生長遠的基礎性影響，在當前形勢下，對于對沖疫情影響、有效激發(fā)各類要素潛能和活力，也具有重要的現實意義”。
首提“戶籍準入年限同城化累計互認”
都市圈同城化建設加速，預計周邊房地產開發(fā)機會增大
此次政策明確戶籍制度的改革內容，對于后續(xù)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展有積極作用。尤其是在新冠肺炎疫情沖擊下，全國宏觀經濟三駕馬車包括出口、投資和消費都受影響，所以新型城鎮(zhèn)化成為當前穩(wěn)定經濟的一個重要動力。
《意見》明確指出，將推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍準入年限同城化累計互認。暢通勞動力和人才社會性流動渠道，完善技術技能評價制度，加大人才引進力度，進一步打破戶籍、地域、身份、檔案、人事關系等制約。
事實上，早在2019年12月，就提出全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。而此次政策新意在于，首次提出“戶籍準入年限同城化累計互認”的概念，“經常居住地”將成為落戶的一個重要評判標準。
通俗來說，若某就業(yè)者在長三角A城市工作，后續(xù)又到長三角B城市，那么在B城市落戶中，也可以把A城市的居住、社保等情況考慮進去，這樣在積分落戶方面就相對會降低要求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，真正體現了大城市戶籍政策惠民的導向，預計后續(xù)此類城市的落戶政策改革后，相關居民也將享受更為寬松的購房條件，相關購房需求也容易被激活起來。
另一方面來看，此次政策明確要大力推進都市圈同城化建設，深入實施《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》，后續(xù)圍繞都市圈和核心城市，會形成更為明確的支持政策。
嚴躍進認為，“尤其是結合軌道交通建設等內容，后續(xù)對各類郊區(qū)將形成更好的發(fā)展條件?；诖耍A計后續(xù)一些省會城市周邊的地產開發(fā)機會將增大”。
農地入市指導文件將出臺
近郊區(qū)市場或成房企重點關注的內容
從《意見》內容看，土地要素改革也和房地產有著較為密切的關系。一直以來，改革開放以來，土地作為最為基本的生產生活要素，其市場化程度相對滯后。
今年1月，新修訂的《土地管理法》正式實施，在土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等方面進行了較大幅度的完善；作為一項重要配套法規(guī)，3月自然資源部也將《土地管理法實施條例（修訂草案）》對外公開征求意見。
此次《意見》明確提出，推進土地要素市場化配置，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，深化產業(yè)用地市場化配置改革，鼓勵盤活存量建設用地，完善土地管理體制。
其中一個亮點是，作為建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地市場的一項重要內容，“農地入市”的指導文件有望加快制定。啟動新一輪農村宅基地制度改革試點，完善城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策，為鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障。
這意味著，嚴躍進分析認為，“集體建設用地入市的政策今年預計會比較多，這對于后續(xù)農村土地市場的發(fā)展有積極的作用?？陀^上說，后續(xù)一些城市的近郊區(qū)市場或是土地改革力度大的區(qū)域，也是房地產企業(yè)所需要重點關注的內容。
相關數據就顯示，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，而2019年全國安排的新增建設用地計劃總量是500萬畝，應該說存量盤活還有比較大的潛力。
土地要素改革另一個亮點是，著力增強土地管理靈活性，靈活土地計劃指標管理。《意見》明確將在國土空間規(guī)劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下，建立健全城鄉(xiāng)建設用地供應三年滾動計劃。
對此，業(yè)界評論認為，、計劃指標跟著項目走，只要是實實在在有效的項目，符合規(guī)劃、產業(yè)政策和用地定額標準就給配計劃指標，增量的安排上就能夠做到更精準、更有效。土地要素。
總體來看，完善要素市場化配置，國家發(fā)展改革委有關負責人強調，將有助于生產要素從低質低效領域向優(yōu)質高效領域流動，支撐實體經濟發(fā)展，形成協(xié)同發(fā)展的產業(yè)體系。
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