中國證券報記者近日對北京地區(qū)多個知名商圈寫字樓、商鋪實地走訪發(fā)現(xiàn),不少城區(qū)商鋪、寫字樓承租人為了緩解資金壓力大幅折價轉(zhuǎn)租。即便算上轉(zhuǎn)租房源普遍存在的轉(zhuǎn)租費,仍然低出區(qū)域市場價不少。有的轉(zhuǎn)租房源報價相比同一區(qū)位的市場價低了一半左右。
據(jù)了解,這些大幅折價轉(zhuǎn)租房源的承租人,基本都是個體或微小型公司。由于主營業(yè)務(wù)大幅收縮,而房租沒有到期,不少小企業(yè)主無力承擔(dān)高額房租,只能選擇轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租后,有的選擇搬遷至郊區(qū),有的借此收縮線下業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士指出,企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較審慎。但當(dāng)營收受影響較大時,削減高昂的寫字樓、商鋪租賃成本成為重要選擇。
商鋪折價轉(zhuǎn)租
以位于二環(huán)天橋附近某底商商鋪為例,由于靠近地鐵站,且依傍三甲醫(yī)院、成熟社區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源,該片區(qū)底商商鋪的租金正常市場價在8-10元/平方米/天左右,在北京地區(qū)的商鋪中,屬于中等偏高水平。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),該片區(qū)多家底商近期進(jìn)行大幅折價轉(zhuǎn)租,其中不乏主營業(yè)務(wù)為高周轉(zhuǎn)的商超類商鋪。某家120平方米左右商超底商正在尋租,目前月租金報價為1.5萬元左右,換算僅為4元/平方米/天。
據(jù)轉(zhuǎn)租人介紹,房子也是從其他轉(zhuǎn)租人手中承租的,合同簽了3年,還有一年半時間到期,需要交納10萬元的轉(zhuǎn)租費。自己是做商超業(yè)務(wù),如果承租人還做商超,可以把店里的庫存一并轉(zhuǎn)讓。把轉(zhuǎn)租費平攤到1.5年,也不到6元/平方米/天,比市場價低很多。
“當(dāng)時自己在新發(fā)地菜市場做批發(fā),因為要照顧孩子上學(xué),不得不轉(zhuǎn)行,當(dāng)時覺得做商超離批發(fā)老本行最近。”上述轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示,“商超進(jìn)貨的貨源也是新發(fā)地市場。這一行的毛利在30%左右,如果能保證一天有3000元的流水,就能覆蓋房租和其他成本。疫情之前,每天流水平均能做到5000元以上,當(dāng)然很大一部分靠煙酒銷售。當(dāng)時還可以對外承包熟食區(qū),分擔(dān)房租壓力。但疫情影響了銷售情況,家里其他地方需要用錢,所以考慮盤出去。”
“不少企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型線上,小型超市也不例外。如果不上線銷售,每天流水也就幾百元。但線上銷售要和平臺進(jìn)行分成。即便流水上來了,也會影響毛利潤。小型企業(yè)轉(zhuǎn)型比大型企業(yè)艱難很多。比如,大型商超疫情期間有免租優(yōu)惠,小型商超很難得到。轉(zhuǎn)租后可能會去郊區(qū)房租便宜的地方繼續(xù)做這一行,但要再考慮一下如何重新鋪開生意。”上述轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示。
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),因為熟悉行業(yè)情況,不少轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租后考慮仍然做老本行。將市區(qū)的商鋪或?qū)懽謽寝D(zhuǎn)租后,將店鋪搬遷到郊區(qū)租金便宜地段的轉(zhuǎn)租人不在少數(shù)。一些轉(zhuǎn)租人則將此前多家店面進(jìn)行合并處理,關(guān)掉租金高的,保留租金低的,對線下業(yè)務(wù)進(jìn)行整合和收縮。
“我們在石景山也有分店,把宣武門這家轉(zhuǎn)租出去,所有人員去石景山,那里房租比這里便宜4成左右。線下生意好的時候,不會這么在意房租?,F(xiàn)在都做線上,在哪里開店短期內(nèi)影響不大。”一位做干果、水果連鎖批發(fā)生意的轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示。
租金價格走低
“寫字樓和商鋪租金價格確實出現(xiàn)一定下降。位置好的下降少,位置差的下降多,各個區(qū)域基本下降1元-1.5元/平方米/天,主要看業(yè)主的心態(tài)和預(yù)期。有些轉(zhuǎn)租的報價會很低,但由于合同不是和業(yè)主直接簽,存在一些額外的風(fēng)險,不能代表市場正常報價。”一位從事寫字樓、商鋪租賃業(yè)務(wù)多年的中介人士對中國證券報記者表示。
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),有的商鋪、寫字樓面臨租戶到期續(xù)簽問題。出于穩(wěn)定性需求,一些商鋪、寫字樓承租人將租期簽訂時間控制在3-5年,每年按一定金額遞增。即便每年遞增,也遠(yuǎn)低于目前市價。有意漲租的業(yè)主,因為短期找不到合適的新承租人,只能低價續(xù)租給原有租戶。
“在目前的環(huán)境下,業(yè)主一般不會直接回絕承租人提出的續(xù)租價,因為如果短期找不到合適的租戶,房子就空置了。這也是最近商鋪類房租降價的一大原因。”上述中介人士稱。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2020年一季度北京地區(qū)寫字樓租金價格同比下降2.5%。受退租及合約到期影響,北京地區(qū)甲級寫字樓出現(xiàn)負(fù)吸納量。機(jī)構(gòu)建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略,保證出租率。
空置率創(chuàng)新高
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京地區(qū)一季度寫字樓空置率達(dá)到13.2%,創(chuàng)2010年以來新高,平均租金價格承壓,連續(xù)5個季度環(huán)比出現(xiàn)下滑。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中國證券報記者表示,疫情對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響較大。對于寫字樓、商鋪租賃市場而言,疫情將加快部分企業(yè)淘汰速度。
張波介紹,企業(yè)選址寫字樓時的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域交通狀況。同時,免租、得房率、物業(yè)服務(wù)、口碑也是重要影響因素。在選擇區(qū)域時,資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)會考慮有政策補貼或租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或郊區(qū),成長型和成熟型企業(yè)大多會考慮向市區(qū)搬遷,輕資產(chǎn)類公司可以考慮共享辦公、孵化器類辦公場所。
(原標(biāo)題《北京部分商鋪寫字樓 折價轉(zhuǎn)租力度大》)
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com