各地對樓市放松政策的試探還在持續(xù)中。
近日，四川省樂山市和山東省青島市相繼發(fā)布了樓市政策。具體來看，樂山對“認房認貸”標準進行了放松，其中“認貸”標準提到“商業(yè)性個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認定范圍”；青島則發(fā)布為期100天的“限時”放松，即換房時產(chǎn)證滿兩年可交易、滿足人才認定的非戶籍及新落戶大學生享受本市戶籍人口購房。
值得一提的是，近期各地松綁政策頻繁推出，卻又很快遭“撤回”。3月下旬，浙江海寧發(fā)布曾發(fā)布政策稱，云上房博會期間“暫停執(zhí)行非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房政策”，但推出僅兩小時便被“聚焦房住不炒”取代。而早前駐馬店、廣州、濟南也已經(jīng)歷過“寬松政策一日游”。
那么，樂山和青島的“松綁”政策能否免遭撤回的命運？
商業(yè)貸款結(jié)清則不納入認貸范圍
4月7日，樂山市住房公積金管理委員會發(fā)布了《關于明確和調(diào)整我市住房公積金貸款、提取部分政策的通知》。
該政策明確支持職工購買首套普通自住住房和第二套改善型住房，對“認房認貸”認定標準進行了明確調(diào)整。
具體來看，新政策規(guī)定，在認房方面，購房人（申請人及共同申請人）在購房所在地、住房公積金繳存地有住房產(chǎn)權產(chǎn)籍記錄的，納入認定范圍。對比2018年8月的政策，認定范圍縮減，剔除了戶籍所在地和工作所在地的情況。
在認貸方面，新政策規(guī)定，以購房人（申請人及共同申請人）在中國人民銀行個人信用報告記載的住房貸款記錄為準。住房公積金貸款結(jié)清和未結(jié)清的，均納入認定范圍；商業(yè)性個人住房貸款未結(jié)清的，納入認定范圍，商業(yè)性個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認定范圍。
這也改變了2018年推行的“無論該住房貸款是否已結(jié)清，均納入認定范圍”。
“認貸”新標準也意味著，商業(yè)房貸結(jié)清后即不算入貸款記錄內(nèi)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者表示，這對于此前單一申請商業(yè)住房貸款而已結(jié)清的，后續(xù)置換需求在公積金貸款層面會更有利。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，樂山對于過去比較嚴厲的“認房又認貸”政策進行了調(diào)整，這使得部分有房產(chǎn)或有貸款記錄的購房者，或可以享受房貸套數(shù)認定方面的優(yōu)惠。
“后續(xù)預計全國各地的公積金管理中心也會繼續(xù)出臺政策，對公積金貸款給予更大的支持。”嚴躍進表示，“可以推測，考慮到商業(yè)銀行貸款的額度和規(guī)模比較充足，預計后續(xù)部分商業(yè)銀行在認房和認貸方面也會有類似的松綁，進而促進貸款業(yè)務和購房交易的活躍。”
但在億翰智庫研究總監(jiān)于小雨看來，樂山市的政策影響不會很大，“只是公積金不認貸了”，而且“（公積金貸款）額度很低”。
《通知》顯示，申請人及配偶雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額度為50萬元。申請人單方繳存住房公積金的，最高貸款額度為40萬元。
張波也認為，這一政策可以視為公積金貸款的適度調(diào)整，對于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響相對有限，并不會影響成交量和房價的大幅波動。
事實上，2月21日，河南省駐馬店市出臺的穩(wěn)樓市政策中便曾提及，公積金購買首套房的最低首付比例由30%下調(diào)為20%。
當時有對駐馬店當?shù)厍闆r較為了解的人士向記者表示，駐馬店當?shù)毓e金繳得少，同時也會出現(xiàn)開發(fā)商不支持公積金貸款、組合貸的情況，若是剛需則會因此選擇商貸，因此這個刺激政策“效果不會很明顯”。不過，即便并不一定會產(chǎn)生實際刺激效果，駐馬店的政策還是很快就被撤下。
二季度購房政策放松第一槍
相較而言，青島發(fā)布的政策，效果可能會更明顯。
3月下旬，青島市推出了“2020青島百日萬店消費季”活動。這場為期100天的活動旨在進一步恢復和提振消費市場活力，而住房銷售也作為重要的板塊被給予了“優(yōu)惠政策”。
4月10日晚，房產(chǎn)板塊的“2020青島百日萬店消費季網(wǎng)絡房展”活動規(guī)則發(fā)布，在限售和限購方面皆有所松動。
在限售方面，活動規(guī)則第5條規(guī)定，“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。”
這改變了此前“需取得《不動產(chǎn)權證書》滿5年后方可上市交易”的規(guī)定，意味著限售期由5年縮短至2年。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向記者表示，限售期的改變，讓青島部分置換改善型需求釋放入市，一定程度上可以認為是對當前房地產(chǎn)市場的鼓勵政策，激活城市的住房消費。
需要注意的是，該限售政策的調(diào)整需在換房的情況下才適用。
在限購方面，青島此次活動也給予了松綁。其中，第4條規(guī)則稱“對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算”，而過去則“按其擁有一套住房計算”。
嚴躍進認為，這實際上在房屋擁有套數(shù)方面進行了調(diào)整或放松，“部分居民家庭房屋持有的套數(shù)認定方面會更加寬松，即便實際占有部分房產(chǎn)，也可能會被認定為無房戶，這樣就突破了既有的限購政策，甚至可以按照首套房的標準進行購房”。
同時，第6條、第7條規(guī)則顯示，除了符合條件的人才購買首套房不需要落戶或社保納稅之外，外地到青島讀大學且遷來戶口的大學生，可購房；而青島到外地讀大學的學生，即便戶口暫時遷離，也可購房。這實際上為部分居民家庭增加了購房名額。
億翰智庫認為，放松限購條件后，滿足購房條件的個體增加，因而可能釋放部分新增購房需求。
“青島此類政策的出臺，應該說具有很強的松綁效應，無論在限購的房源套數(shù)認定方面還是限售期減少，都體現(xiàn)了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等?？傮w上看，青島打響了今年二季度購房政策放松的第一槍。”嚴躍進說。
國仕英認為，此次活動的主要目的還是為了減少疫情帶來的影響，地方城市千方百計地促進消費回補和潛力釋放，盡量把疫情所帶來的影響降到最低。
“一季度青島同比下跌29%，政策的調(diào)整會使得市場更快恢復正常。”國仕英表示，“并不會對市場產(chǎn)生較大的沖擊，市場還是保持‘房住不炒’原則，適當微調(diào)促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”
值得一提的是，此次政策是在“消費季”主題下推行的，期限為一百天。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，只落地100天，其實是避免政策影響大。
在張波看來，青島限購放松的政策主要針對人才，“屬于人才政策的范疇，一般不會撤銷”。
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