本刊特約作者 黃梓杰/文

4月3日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局等六部門(mén)對(duì)《沈陽(yáng)市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》進(jìn)行了修訂，并對(duì)釋放商品房預(yù)售監(jiān)管資金、土地出讓金繳款時(shí)間、延期交付房屋、稅費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)一步明確，確保新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)于有序釋放預(yù)售監(jiān)管資金，最新修訂的措施指出，自本通知發(fā)布之日起，現(xiàn)有商品房預(yù)售監(jiān)管項(xiàng)目沉淀（應(yīng)留存）的監(jiān)管資金提前釋放10%，企業(yè)可在2020年6月底前提取，新增項(xiàng)目繼續(xù)執(zhí)行原辦法。

此前的2月17日，沈陽(yáng)市印發(fā)了《沈陽(yáng)市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》，彼時(shí)，通知指出穩(wěn)妥釋放商品房預(yù)售監(jiān)管資金。在疫情防控期間，要繼續(xù)實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保監(jiān)管資金全部用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，嚴(yán)禁挪作他用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)以銀行現(xiàn)金保函抵頂?shù)耐葦?shù)額商品房監(jiān)管資金的，應(yīng)及時(shí)予以處理。

為緩解新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，沈陽(yáng)市并不是唯一一個(gè)出臺(tái)政策保障房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的城市。2月以來(lái)，調(diào)控政策以穩(wěn)為主，多地出臺(tái)了優(yōu)化人才落戶、人才購(gòu)房等政策。另外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞等涉及“放松限購(gòu)”以及“降首付”政策均被撤回，亦表明中央保持房地產(chǎn)調(diào)控的定力。

國(guó)泰君安證券宏觀團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，“房住不炒”仍是主基調(diào)，但疫情沖擊下，單純放松開(kāi)發(fā)商融資政策已不夠，在地方層面出臺(tái)支撐居民房地產(chǎn)需求政策已是需要和必然。后續(xù)，房地產(chǎn)政策將集中于兩方面：中央層面大力度放松開(kāi)發(fā)商融資政策，并默許地方政府層面松綁支撐居民改善型需求等的政策。“因城施策”將是接下來(lái)判斷樓市政策風(fēng)向的一個(gè)重要因素。

華創(chuàng)證券也表示，受疫情影響，2020年財(cái)政壓力加大，穩(wěn)增長(zhǎng)訴求提升，但基建獨(dú)木難支，地產(chǎn)政策必然要邊際放松。對(duì)于地產(chǎn)政策的判斷，一是對(duì)于供給端，會(huì)通過(guò)多種方式對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商予以政策傾斜，幫助其渡過(guò)難關(guān)；二是對(duì)于需求側(cè)，通過(guò)“因城施策”的方式適度放松，促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售。

但無(wú)論是供給側(cè)、還是需求側(cè)，放松的方式要么是隱性的，要么是“一城一策”的方式，短期內(nèi)很難出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)自上而下的放松政策，仍需有“房住不炒”的預(yù)期管理（壓住房?jī)r(jià)預(yù)期）。所以，“房住不炒”與地產(chǎn)政策的邊際松動(dòng)是大概率共存的，并不矛盾，地產(chǎn)行業(yè)將在鐐銬下跳舞。

疫情沖擊波

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2020年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%，創(chuàng)歷史新低。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；商品房銷(xiāo)售額8203億元，同比下降35.9%。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。

國(guó)泰君安表示，伴隨著疫情在全球愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)正在迎來(lái)重大考驗(yàn)。一方面，銷(xiāo)售面積大幅下降。最新數(shù)據(jù)顯示，30大中城市商品房成交面積同比下降六成以上，2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比負(fù)增長(zhǎng)已成必然；另一方面，房企面臨債務(wù)到期壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年3-12月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期償還量合計(jì)為3960.9億元，同比增長(zhǎng)15.8％。而上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~與負(fù)債比例為0.34％，在申萬(wàn)一級(jí)26個(gè)行業(yè)中排名倒數(shù)第五，其資產(chǎn)負(fù)債為80.25％，排名最高。

根據(jù)上市房企陸續(xù)披露的3月及一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，3月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額7690億元，業(yè)績(jī)環(huán)比大幅增長(zhǎng)136.2%，同比則為降低17%，降幅較2月有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄?？硕鹧芯恐行慕展嫉臄?shù)據(jù)也顯示，一季度百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降20.8%。

而從長(zhǎng)期來(lái)看，惠譽(yù)博華認(rèn)為，中國(guó)居民杠桿水平快速攀升，從而限制房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)空間。

近年來(lái)，中國(guó)居民杠桿水平快速攀升，截至2019年年末，中國(guó)居民部門(mén)總債務(wù)占GDP的比重（居民部門(mén)杠桿率）為55.8%，占居民可支配收入的比重為128.6%。根據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，中國(guó)居民部門(mén)杠桿率已顯著高于新興國(guó)家平均水平，亦高于部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這一定程度反映了中國(guó)居民舉債“超前消費(fèi)”的現(xiàn)狀。

個(gè)人住房貸款是構(gòu)成中國(guó)居民債務(wù)的主要部分，約占居民總債務(wù)的54.6%，近年來(lái)個(gè)人房貸余額占居民可支配收入的比重亦快速攀升，截至2019年年末為70.2%。個(gè)人房貸的過(guò)快增長(zhǎng)一方面可能對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)；另一方面可能推升房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)金融化、泡沫化的政策指導(dǎo)下，惠譽(yù)博華預(yù)計(jì)，未來(lái)個(gè)人房貸的增速將不斷回落，上漲空間將被壓縮，從而限制房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)空間。

而在短期償債能力方面，惠譽(yù)博華表示，2017年以來(lái)，行業(yè)現(xiàn)金短債比率有所下降，2019年9月末，現(xiàn)金短債比率平均值延續(xù)下行趨勢(shì)，而中位數(shù)微幅提升，房企之間分化加劇。在融資從緊及債務(wù)到期的壓力下，部分房企將面臨現(xiàn)金流緊張的局面，短期償債能力惡化。

在疫情沖擊下，盲目多元化擴(kuò)張、資本支出巨大、財(cái)務(wù)政策較為激進(jìn)的房企信用質(zhì)量面臨惡化。通過(guò)對(duì)發(fā)生債券違約的房地產(chǎn)企業(yè)的梳理，惠譽(yù)博華發(fā)現(xiàn)，違約房企普遍存在規(guī)模較小，在商業(yè)地產(chǎn)、文旅等資金沉淀量大、回報(bào)周期長(zhǎng)的領(lǐng)域投入與其自身實(shí)力并不匹配的巨額資金，盲目進(jìn)行非相關(guān)多元化擴(kuò)張，資本運(yùn)作頻繁引發(fā)資產(chǎn)受限比例高，財(cái)務(wù)政策十分激進(jìn)，公司治理不完善弊端等一項(xiàng)或多項(xiàng)特點(diǎn)。

在新冠肺炎疫情影響下，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售大幅下滑、施工停滯，疊加高額的利息支出，正考驗(yàn)著房企的資金管控能力，同時(shí)加速了房企信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露。

復(fù)盤(pán)2008

受新冠肺炎疫情和原油價(jià)格暴跌的影響，近期海外金融市場(chǎng)發(fā)生劇烈震蕩，全球金融市場(chǎng)由避險(xiǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)為危機(jī)模式，而上一次發(fā)生如此大的震蕩還要追溯到2008年的國(guó)際金融危機(jī)。在上一輪金融危機(jī)中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受到巨大沖擊。

根據(jù)平安證券的研究報(bào)告，受2008年金融危機(jī)沖擊，全國(guó)單月商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增速由2007年8月最高點(diǎn)（+87%、+58%），一路下跌至2008年8月最低點(diǎn)（-41%、-36%）。房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)下滑，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)自2008年8月開(kāi)始連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，萬(wàn)科單月銷(xiāo)售均價(jià)從2008年6月高點(diǎn)9754元/平方米降至10月7220元/平方米，累計(jì)降幅達(dá)22.9%。銷(xiāo)售大幅下滑導(dǎo)致庫(kù)存迅速累積，全國(guó)商品房已開(kāi)工未售庫(kù)存由2007年12月末的9.6億平方米，上升至2009年6月末的13.1億平方米，累計(jì)上漲36%，去化月數(shù)由2007年12月末的11.6個(gè)月上升至2008年8月末的24.7個(gè)月。

同時(shí)，受金融危機(jī)沖擊，全國(guó)房地產(chǎn)投資單月增速由2008年6月高點(diǎn)38%降至2009年前2月的1%，新開(kāi)工單月增速自2008年7月開(kāi)始連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。受銷(xiāo)售大幅下降影響，房企拿地同樣收縮，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積增速由2007年的11.0%下降到2008年的-8.6%，2009年進(jìn)一步下降至-18.9%。

由于銷(xiāo)售放緩，房企單月到位資金增速由2007年8月高點(diǎn)的77%，到2008年8月增速轉(zhuǎn)負(fù)，10月單月降幅達(dá)25%。分類(lèi)來(lái)看，跟銷(xiāo)售相關(guān)的定金及預(yù)收款增速、個(gè)人按揭貸款增速下降最快，10月單月降幅分別達(dá)45%和62%。到位資金減少導(dǎo)致房企債務(wù)結(jié)構(gòu)大幅惡化，A股上市房企現(xiàn)金短債比從2007年三季度末的166%快速下滑至2008年年末的83%，整體凈負(fù)債率由2007年三季度末的52%上升至2008年年末的74%。

從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)平安證券的統(tǒng)計(jì)，2007-2008年申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)最高點(diǎn)到最低點(diǎn)累計(jì)最大跌幅超過(guò)75.8%，與同期滬深300跌幅（72.3%）整體趨同，其中招保萬(wàn)金跌幅更大，平均下跌89.4%。從估值表現(xiàn)看，招保萬(wàn)金PE（TTM）平均值從最高點(diǎn)124.4倍一度跌至11.8倍，PB（MRQ）平均值從最高點(diǎn)17.5倍一度跌至1.7倍。

政策方面，金融危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)內(nèi)貨幣政策大幅寬松，房地產(chǎn)政策也由收緊轉(zhuǎn)向刺激。

信貸方面，2007年9月，央行與銀保監(jiān)仍發(fā)文要求嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款，二套房首付比例提高至不低于40%，利率不低于貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；而到2008年10月，房貸利率下限降至基準(zhǔn)利率0.7倍，最低首付款比例下調(diào)至20%，地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金此后也下調(diào)至20%。

稅收方面，2008年10月，財(cái)政部提出首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)至1%，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

住房保障方面，2008年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“四萬(wàn)億”投資計(jì)劃，其中包括加快建設(shè)保障性安居工程，總投資約4000億元。

平安證券認(rèn)為，上一輪金融危機(jī)中政策刺激的效果是十分顯著的，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售、投資全面回升。

銷(xiāo)售方面，全國(guó)單月銷(xiāo)售面積同比增速自2009年3月轉(zhuǎn)正（+16.4%），此后持續(xù)走高，11月達(dá)到99.6%的高點(diǎn)。

投資方面，單月投資同比增速?gòu)?009年2月1.0%升至11月28.8%；新開(kāi)工單月增速自6月轉(zhuǎn)正（+12.1%），11月達(dá)到193.6%的高點(diǎn)；土地購(gòu)置面積增速也從2010年開(kāi)始轉(zhuǎn)正，全年達(dá)到28.4%，土地成交價(jià)款增速則高達(dá)60.0%。

受流動(dòng)性寬松及銷(xiāo)售回升影響，房企開(kāi)發(fā)到位資金單月增速自2008年12月轉(zhuǎn)正（+14.4%），2009年10月達(dá)到90.6%高點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款單月同比、個(gè)人按揭貸款10月單月同比增速分別高達(dá)135.8%、252.5%。房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也逐漸好轉(zhuǎn)，2009年上市房企整體現(xiàn)金短債比回升到185%，整體凈負(fù)債率降低至50%。

從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)從2008年最低點(diǎn)到2009年最高點(diǎn)，累計(jì)上漲215%，漲幅超過(guò)滬深300（+133%）。龍頭房企表現(xiàn)遠(yuǎn)超滬深300，招保萬(wàn)金股價(jià)最大漲幅的平均值達(dá)到230%，從估值表現(xiàn)看，招保萬(wàn)金PE（TTM）平均值從最低點(diǎn)11.8倍一度上升至46.3倍，PB（MRQ）平均值從最低點(diǎn)1.7倍一度上升5.3倍。

那么，2008年房地產(chǎn)政策放松的一幕還會(huì)重演嗎？

微妙的變化

新冠肺炎疫情發(fā)生后，隨著房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的大幅下滑，政策松綁的呼聲與各地或明或暗的放松此起彼伏。

畢竟，在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)就業(yè)的意義十分重大。從穩(wěn)增長(zhǎng)角度，2019年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占中國(guó)GDP的比重達(dá)到7%。根據(jù)恒大研究院的測(cè)算，如果算上上下游行業(yè)，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)增加值占GDP的比重為17.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到18%。從穩(wěn)就業(yè)角度看，2018年，房地產(chǎn)和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)3176.9萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的7.3%；2.88億農(nóng)民工中，建筑業(yè)從業(yè)占比達(dá)到18.6%。

不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還是地方政府的重要財(cái)源之一，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收甚至占據(jù)著部分地方財(cái)政的“半壁江山”。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政總收入的52.9%，較2018年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，比值創(chuàng)歷史新高。

財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，全國(guó)財(cái)政收支雙雙下降，一般公共預(yù)算收入同比下降9.9%，一般公共預(yù)算支出同比下降2.9%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降16.4%。而上一次土地出讓金同比跌幅超過(guò)本次的時(shí)間還得追溯到房地產(chǎn)庫(kù)存高企的2015年。若該類(lèi)收入持續(xù)走低，勢(shì)必將波及到政府資金運(yùn)轉(zhuǎn)及后續(xù)基建和固定資產(chǎn)投資。

新冠肺炎疫情之下，中央層面的房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了微妙的變化。2月20日，2020年金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)議側(cè)重“因城施策”，落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。而在此之前，多部委則強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

2020年3月27日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，指出“努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，確保實(shí)現(xiàn)決勝全面建成小康社會(huì)、決戰(zhàn)脫貧攻堅(jiān)目標(biāo)任務(wù)”，“適當(dāng)提高財(cái)政赤字率，發(fā)行特別國(guó)債，增加地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，保持流動(dòng)性合理充裕”。全文未提及房地產(chǎn)。

事實(shí)上，包括2019年12月、2020年2月以及此次在內(nèi)的中共中央政治局會(huì)議中已連續(xù)三次未提及房地產(chǎn)，市場(chǎng)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策或?qū)⑦M(jìn)一步改善。

如，在3月23日召開(kāi)的宏觀策略電話會(huì)議上，中金公司將2020年中國(guó)實(shí)際GDP增速預(yù)測(cè)從此前的6.1％下調(diào)至2.6％，并認(rèn)為中國(guó)要補(bǔ)內(nèi)需，不調(diào)整房地產(chǎn)政策是做不到的。

部分上市房企亦持同樣觀點(diǎn)，如，3月31日，深圳控股（00604.HK）在2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)正向調(diào)節(jié)的政策空間打開(kāi)，相信各地將出臺(tái)不同程度的支持政策，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸基本面。

但同時(shí)，近期央行針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域多次發(fā)聲，稱(chēng)將保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；央行、財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等多部委接連強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，銀保監(jiān)會(huì)提到“銀行放貸要用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而非違規(guī)流向房地產(chǎn)”。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)仍然是“房住不炒”。

而且，地產(chǎn)融資仍未完全放開(kāi)。2月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則〉的決定》等文件，雖然文件沒(méi)有直接提及房地產(chǎn)，但東吳證券通過(guò)跟房企和投行交流后發(fā)現(xiàn)，目前涉及商品房的股權(quán)融資仍未放開(kāi)。

東吳證券認(rèn)為，地產(chǎn)再融資完全放開(kāi)的概率不大，因其信號(hào)意義太強(qiáng)，有悖中央“房住不炒”的大基調(diào)。目前非涉及商品房的房企再融資是有條件通過(guò)的，均聚焦資產(chǎn)重組及收購(gòu)。

3月1日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)發(fā)行公司債券實(shí)施注冊(cè)制有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自3月1日起公司債券公開(kāi)發(fā)行實(shí)行注冊(cè)制，且發(fā)債可以不再受凈資產(chǎn)40%的限制。據(jù)東吳證券了解，房企發(fā)債仍然只允許用于借新還舊。

國(guó)泰君安則對(duì)已召開(kāi)“兩會(huì)”的省市關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)政策的表述進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。截至目前，已有29個(gè)省市召開(kāi)了2020年“兩會(huì)”，其政府工作報(bào)告中除貴州、山東等四個(gè)?。ㄊ校┪刺岱康禺a(chǎn)外，其余25?。ㄊ校┒紝?duì)房地產(chǎn)政策有表述，并根據(jù)其表述把25個(gè)?。ㄊ校?duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊到松分為六個(gè)梯隊(duì)。

其中，北京、湖南、浙江、吉林、山西五個(gè)?。ㄊ校?qiáng)調(diào)和重申“房住不炒”是最嚴(yán)梯隊(duì)。

次之梯隊(duì)為強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，又提穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的五個(gè)省市，包括上海、寧夏、河北、海南和江蘇。

第三梯隊(duì)是福建、湖北、江西和重慶，只強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

第四梯隊(duì)的廣東、安徽和甘肅則強(qiáng)調(diào)差別化調(diào)控和因城施策。

第五梯隊(duì)只強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康發(fā)展”等問(wèn)題，為河南、廣西、內(nèi)蒙古、遼寧和新疆五個(gè)省。

第六梯隊(duì)為貴州、山東、天津、西藏四個(gè)省（市）未提及房地產(chǎn)政策。

國(guó)泰君安表示，如果把前兩類(lèi)相加，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”共計(jì)10?。ㄊ校?。如果將其定義為松動(dòng)空間相對(duì)有限的話，其占比32％。剩下后四類(lèi)加起來(lái)，看作房地產(chǎn)政策松動(dòng)空間較大的話，占比68％。也就是說(shuō)有21?。ㄊ校?，將近七成的省（市）房地產(chǎn)政策有松動(dòng)空間。

如果只將第一類(lèi)（單純強(qiáng)調(diào)重申“房住不炒”的五省（市），北京、湖南、浙江、吉林、山西）看作松動(dòng)空間相對(duì)有限。那么，有26省市，八成以上?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)政策有松動(dòng)空間。

如果只將第一類(lèi)（單純強(qiáng)調(diào)重申“房住不炒”的五?。ㄊ校?，北京、湖南、浙江、吉林、山西）看作松動(dòng)空間相對(duì)有限。那么，有26省市，八成以上?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)政策有松動(dòng)空間。

放松與收緊

華創(chuàng)證券將涉及房地產(chǎn)的政策按照供給端與需求端劃分為兩大類(lèi)，其中需求側(cè)相關(guān)的有九點(diǎn)：分別是首付比例與限貸、房貸利率、住房按揭貸款的額度管控、月供收入比、限售政策、限購(gòu)與人才新政及落戶放開(kāi)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、住房公積金、財(cái)政補(bǔ)貼。供給側(cè)相關(guān)的有六點(diǎn)：分別是融資支持、拿地相關(guān)支出、預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管、商住比例調(diào)整、限價(jià)政策。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，華創(chuàng)證券判斷，短期內(nèi)，供給端六大約束中，四大約束較為容易調(diào)整（融資支持、拿地相關(guān)支出、限售證發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管），兩大約束有一定調(diào)整可能（調(diào)整商住比例、放開(kāi)限價(jià)政策）。需求側(cè)九大約束中，兩大約束較難調(diào)整（基本沒(méi)有調(diào)整空間，分別是月供收入比與交易環(huán)節(jié)稅負(fù)）、兩大約束有一定調(diào)整可能（分別是首付比例與限貸、房貸利率）、五大約束較為容易調(diào)整（住房按揭貸款額度管控、限購(gòu)、限售、住房公積金的使用、政府補(bǔ)貼）。

而本輪地方政府對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整首先起始于供給端，2月初，嘉興、承德、深圳、天津、廣州、杭州、上海、重慶、西安、無(wú)錫等城市成為首批放松的城市，政策主要集中在能級(jí)較高的一二線城市及部分熱點(diǎn)三四線城市，各線城市均有涉及。

東吳證券表示，本階段政策放松包括延繳土地出讓金、降低土拍保證金比例、降低預(yù)售門(mén)檻、延繳稅費(fèi)、延長(zhǎng)竣工期限等，以緩解房企資金壓力為主要目的。

如，延遲繳納土地出讓金方面，3月6日，江門(mén)市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，2020年出讓的土地，在簽訂合同后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款的50%作為首付款，余款可約定分期繳納，最遲不得超過(guò)簽訂合同后一年。

降低商品房預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金方面，3月1日，桂林市臨桂區(qū)人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于臨桂區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)扶持有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，2020年2月24日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售許可證的，其預(yù)售樓棟形象進(jìn)度達(dá)到形象進(jìn)度的10%時(shí)，可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；2020年2月24日起，預(yù)售款監(jiān)管資金留存由原來(lái)的15%降至10%，各項(xiàng)目商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)的資金可提前釋放50%，2020年2月24日以后申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度依現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)下浮50%。

3月23日，武漢市出臺(tái)《關(guān)于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》，適當(dāng)調(diào)整預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到25%以上，且高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。

需求端的政策調(diào)整雖已跟進(jìn)，但仍在邊緣試探。2月21日，駐馬店下調(diào)公積金首套首付比例（已撤回），宜賓給予農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼、馬鞍山首套購(gòu)房補(bǔ)貼延期；2月23日，南寧允許發(fā)放事套房公積金貸款；2月26日，欽州等引入契稅補(bǔ)貼；3月12日，寶雞公積金貸款最高額度提高至50萬(wàn)（已撤回）；3月15日，濟(jì)南有條件放寬限購(gòu)（已撤回）；3月17日，青島頒發(fā)人才新政，進(jìn)行住房補(bǔ)貼；后續(xù)哈爾濱、佛山、呼和浩特等城市頒布相關(guān)公積金新政及房貸新政……

東吳證券表示，整體而言，需求端放松集中二三四線城市，形式多為公積金新政、人才新政等較為溫和的推進(jìn)模式，同時(shí)多個(gè)政策被撤回，表明中央貫徹“房住不炒”的態(tài)度非常堅(jiān)決。

如，人才住房保障以及放松人才政策方面，3月18日，蘇州市下發(fā)《市政府關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知》，具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上人員、具有高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的人員等可直接落戶；具有大專(zhuān)學(xué)歷或國(guó)家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級(jí)）三級(jí)，年齡不超過(guò)35周歲，在蘇穩(wěn)定就業(yè)并在申報(bào)單位連續(xù)繳納（不含補(bǔ)繳）社會(huì)保險(xiǎn)6個(gè)月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請(qǐng)辦理落戶。

3月18日，佛山市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布關(guān)于新冠肺炎疫情期間優(yōu)化優(yōu)粵佛山卡T卡申領(lǐng)工作的通知，具有中專(zhuān)學(xué)歷或大專(zhuān)學(xué)歷或國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)（中級(jí)工）證書(shū)或國(guó)家職業(yè)資格五級(jí)（初級(jí)工）證書(shū)的人才可申領(lǐng)優(yōu)粵佛山卡T卡，可享受戶籍人才購(gòu)房政策。

提供購(gòu)房補(bǔ)貼方面，3月1日，桂林市臨桂區(qū)人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于臨桂區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)扶持有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，2020年2月24日至6月30日止在臨桂區(qū)轄區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房且繳納契稅及合同備案的，可享受全額契稅補(bǔ)貼(購(gòu)房合同水印碼日期與完稅發(fā)票日期均需在2020年2月24日至6月30日之間)。

3月23日，玉林市印發(fā)《玉林市本級(jí)購(gòu)買(mǎi)新建商品房契稅+補(bǔ)貼政策實(shí)施細(xì)則》，對(duì)普通居民在我市本級(jí)購(gòu)買(mǎi)的新建商品房（含住宅、商業(yè)、辦公）、在崗醫(yī)護(hù)人員：在我市本級(jí)購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房（不含商業(yè)、辦公用房）實(shí)施契稅補(bǔ)貼政策。

除此之外，部分城市出臺(tái)的涉及限購(gòu)、限貸等的寬松政策均被撤回，出現(xiàn)了多次房地產(chǎn)新政“一日游”的情況。

具體來(lái)看，駐馬店提出“將公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例降低至20%”，廣州提出“商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象”，寶雞提出“各銀行要積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元”，濟(jì)南提出“在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束”，海寧提出“3月25日至4月24日云上房博會(huì)期間，‘非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房’政策暫不執(zhí)行”，這些政策均被撤回或更正。

各地穩(wěn)定房地產(chǎn)政策“井噴”，為何這五地遭遇政策撤銷(xiāo)？從這五地的政策來(lái)看，駐馬店市和寶雞市的政策都提及“降低首套房貸款首付比例”；濟(jì)南市和海寧市的政策涉及“松綁限購(gòu)”；而廣州市的政策則被認(rèn)為是率先解禁商住的限售政策。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，近期部分城市針對(duì)需求端出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等政策均被撤回，一定程度上表明了政府對(duì)樓市的調(diào)控定力。2月以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)金融調(diào)控的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，首付比例調(diào)整是很強(qiáng)的“暖樓市”政策，目的就是為了刺激購(gòu)房需求。而對(duì)商服類(lèi)項(xiàng)目的管控一直被認(rèn)為是打擊炒房的手段之一，貿(mào)然放松會(huì)令市場(chǎng)產(chǎn)生誤解，而且，廣州作為一線城市，政策信號(hào)意義較大，所以遭到“下架”并不意外。

國(guó)泰君安對(duì)此表示，上述分析事實(shí)上也從另一個(gè)緯度證明了中央對(duì)于堅(jiān)持“房住不炒”的決心。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和平衡好調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)的生存問(wèn)題，才是當(dāng)下政策邊際放松的主基調(diào)，因此，指望通過(guò)“刺激”、“放水”再來(lái)一輪瘋狂的樓市行情的人們，恐怕還是要有一顆平常心。

值得注意的是，在多地花樣放松的同時(shí)，海南卻收緊了調(diào)控政策，3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，提出本地居民限購(gòu)升級(jí)，本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的限購(gòu)政策，對(duì)在海南已擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房；改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

這次不一樣？

平安證券認(rèn)為，2020年新冠肺炎疫情下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與2008年金融危機(jī)相比，是花相似而境不同。

從相同點(diǎn)來(lái)看，前后兩次都處于國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境惡化，流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下。

第一，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境都發(fā)生惡化。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)大幅下滑、股市暴跌，2008與2009年全球GDP增速分別下行到3%和0%，2008年，全球16個(gè)重要指數(shù)平均下跌55%。當(dāng)前，由于新冠肺炎疫情在海外加速擴(kuò)散，國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，年初至今歐美與許多新興經(jīng)濟(jì)體股市跌幅超過(guò)30%，美股更是在10天內(nèi)發(fā)生4次熔斷；全球經(jīng)濟(jì)下行壓力也顯著加大，3月23日國(guó)際金融協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告，第三次下調(diào)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)2020年經(jīng)濟(jì)將萎縮1.5%。

第二，貨幣政策均出現(xiàn)大幅寬松。為對(duì)沖2008年金融危機(jī)影響，國(guó)際上普遍采取貨幣寬松政策，美聯(lián)儲(chǔ)在2007年9月至2008年12月連續(xù)降息10次，將聯(lián)邦基金利率從4.75%降至0%，并啟動(dòng)量化寬松政策；國(guó)內(nèi)方面，貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)5次下調(diào)。當(dāng)前，為緩解疫情擴(kuò)散對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊，主要經(jīng)濟(jì)體紛紛進(jìn)入降息通道，3月以來(lái)先后有29個(gè)經(jīng)濟(jì)體采取降息策略，合計(jì)達(dá)到39次，美聯(lián)儲(chǔ)也再次實(shí)行零利率政策，并重啟量化寬松，國(guó)內(nèi)盡管寬松政策不及國(guó)外，但2月亦下調(diào)了LPR利率，同時(shí)持續(xù)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作釋放流動(dòng)性。

從不同點(diǎn)來(lái)看，前后兩次的經(jīng)濟(jì)沖擊程度、行業(yè)政策環(huán)境及所處階段不同。

第一，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受沖擊程度不同，當(dāng)前負(fù)面影響可能更小。2008年的國(guó)際金融危機(jī)改變了中國(guó)數(shù)十年高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，危機(jī)期間外貿(mào)斷崖式下滑，消費(fèi)也出現(xiàn)一定下行。GDP增速?gòu)?007年二季度15.0%的高點(diǎn)，持續(xù)降至2009年一季度的6.4%。但當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響程度可能更小，主要有三方面原因。

其一，當(dāng)前全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩是否會(huì)引發(fā)大規(guī)模的企業(yè)違約以及新興市場(chǎng)主權(quán)債務(wù)危機(jī)還存在較大的不確定性，隨著各國(guó)逐漸加強(qiáng)對(duì)疫情的防控以及央行采取大幅的寬松措施，全球金融市場(chǎng)的恐慌有望逐漸緩解，這會(huì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的蔓延；其二，疫情防控期間停滯的消費(fèi)和生產(chǎn)并非完全消失，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力低于國(guó)際金融危機(jī)期間；其三，當(dāng)前外貿(mào)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)程度低于2008年危機(jī)之前，貨物與服務(wù)凈出口占GDP比重從2008年的7.6%降低至2018年的0.8%，內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)更為顯著。

第二，行業(yè)政策環(huán)境不同，當(dāng)前政策整體保持定力。2008年時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。而本輪地產(chǎn)周期政策整體保持定力，盡管各地政府陸續(xù)出臺(tái)延緩房企稅款繳納等政策、因城施策力度加大，但政策依然延續(xù)以穩(wěn)為主、“房住不炒”總基調(diào)。相較于2008年賦予房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位，當(dāng)前政策環(huán)境明顯更為嚴(yán)格。

第三，發(fā)展階段及市場(chǎng)體量不同，當(dāng)前已步入成熟階段、規(guī)模體量更大。相比2008年城鎮(zhèn)化仍在加速、房地產(chǎn)潛在需求旺盛，當(dāng)前行業(yè)整體已由成長(zhǎng)期步入成熟期，城鎮(zhèn)人均住宅建面由2008年的30.6平方米上升至2018年的39平方米，市場(chǎng)體量亦遠(yuǎn)大于2008年。2008年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模僅6.6億平方米，2019年達(dá)17.2億平方米；行業(yè)龍頭萬(wàn)科2008年銷(xiāo)售面積僅為557.0萬(wàn)平米、銷(xiāo)售額僅為478.7億元，2019年已增至4112.2萬(wàn)平米、6308.4億元。

第四，房企資金狀況好于2008年，影響持續(xù)性或低于2008年。2008年，受金融危機(jī)的沖擊，房企銷(xiāo)售大幅下滑，資金狀況快速惡化，上市房企2008年年末現(xiàn)金短債比僅為81%，相比之下，由于2018年、2019年銷(xiāo)售持續(xù)超預(yù)期，再疊加房企拿地收縮，2019年三季度末，房企現(xiàn)金短債比仍達(dá)115%，遠(yuǎn)高于2008年的水平。相比2008年經(jīng)濟(jì)下行對(duì)行業(yè)的持續(xù)沖擊，目前國(guó)內(nèi)疫情得到控制，3月重點(diǎn)城市成交逐周回升，沖擊持續(xù)性或低于2008年。

平安證券表示，整體來(lái)看，由于當(dāng)期經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)規(guī)模及階段均不同于2008年，歷史并不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)，行業(yè)后續(xù)的政策、投資、銷(xiāo)售等走勢(shì)也將不同于2008年。

國(guó)金證券也表示，從長(zhǎng)期視角來(lái)看，“房住不炒”仍將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的核心基本點(diǎn)，告別房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的老路已成定局。

現(xiàn)階段，中國(guó)幾乎所有部門(mén)都與房地產(chǎn)有著不可分割的聯(lián)系，剔除土地購(gòu)置，中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP總量的10%左右，遠(yuǎn)超日本、美國(guó)3%-4%的水平，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大。但是，由于中國(guó)居民杠桿率已升至較高水平、房?jī)r(jià)漲幅位居全球前列，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。同時(shí)，過(guò)去10年房地產(chǎn)收益高且穩(wěn)定，對(duì)其他實(shí)體投資具有較強(qiáng)擠出效應(yīng)。這些諸多問(wèn)題意味著未來(lái)依靠地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路不可持續(xù)。

但另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)存量足夠，但結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在核心的發(fā)達(dá)城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一線城市住房需求較為旺盛，人口流入，房子相對(duì)較為緊缺，從而出現(xiàn)高房?jī)r(jià)；但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較弱、人口流出的城市住房供給相對(duì)比較過(guò)剩，房?jī)r(jià)面臨一定下行壓力。由此，總量調(diào)控政策實(shí)施無(wú)法有效解決這一問(wèn)題。

國(guó)金證券認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策可能更多從總量調(diào)控轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的階段基本結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足、質(zhì)量相對(duì)較低，因此，未來(lái)房地產(chǎn)政策可能更多地會(huì)“因城施策”“一城一策”，從總量調(diào)控轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化，整個(gè)房地產(chǎn)投資周期可能逐漸弱化。

平安證券表示，隨著境外疫情的擴(kuò)散和加劇，對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響逐步加大，但由于各國(guó)更快采取經(jīng)濟(jì)刺激政策、不斷升級(jí)防疫強(qiáng)度，加上當(dāng)前中國(guó)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)更為顯著，對(duì)地產(chǎn)投資、開(kāi)工、銷(xiāo)售的沖擊將弱于2008年。

從3月行業(yè)走勢(shì)來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到控制，除湖北區(qū)域外來(lái)，主流房企各地售樓處開(kāi)放率及項(xiàng)目復(fù)工率均超90%，3月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅較2月大幅收窄，部分房企單月已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，盡管疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、需求的影響仍具備不確定性，但平安證券認(rèn)為行業(yè)最差的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，對(duì)后續(xù)樓市尤其是一二線市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度悲觀。

板塊投資方面，平安證券認(rèn)為每次調(diào)整都是龍頭集中度提升的機(jī)會(huì)，本次疫情將進(jìn)一步考驗(yàn)房企資金實(shí)力及應(yīng)對(duì)能力，財(cái)務(wù)狀況佳、資金實(shí)力強(qiáng)的房企有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。受外圍市場(chǎng)沖擊，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊PE(TTM)已降至近5年最低水平，目前主流房企對(duì)應(yīng)2020年估值不超過(guò)6.5倍，潛在股息率超過(guò)4%，大盤(pán)波動(dòng)加劇背景下，行業(yè)配置價(jià)值持續(xù)凸顯，同時(shí)政策端改善及融資利率下行打開(kāi)估值提升空間。