自3月以來，房地產(chǎn)交易逐漸復(fù)蘇，但土地市場動力不足，房企拿地意愿不斷降低。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月TOP50房企拿地1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%。
進入4月，北京土拍市場遭遇今年首次冷遇，上海土地出讓規(guī)則悄然生變……對此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，4月至5月，資金壓力將繼續(xù)影響房企在土地市場的表現(xiàn)。市場整體難以快速回暖，溢價率仍將保持較低水平。
房企拿地意愿降低，熱點城市土拍遇冷
雖然土地市場供應(yīng)不斷，但全國熱點城市土地市場依然處于較低水平。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，今年50城累計賣地8825.5億元，同比微漲4.6%。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，疫情對房企的資金鏈影響越來越明顯，由于大部分城市房地產(chǎn)市場并未恢復(fù)，導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿越來越低。
上述數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，北京賣地728億元，位列賣地金額最高城市。而在一季度，北京賣地金額低于上海位列第二，此次“上位”要歸功于4月2日的土拍市場。但也是這次土拍，令北京遭遇鼠年以來首次冷遇。原計劃出讓的4宗土地，其中一宗 “不限價”宅地于4月1日暫停掛牌出讓，另外3宗均以底價成交。事實上，自2020年以來北京土地溢價率明顯提升，而令人期待的這次土拍則以冷清收場。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京之后，上海賣地722億元、杭州賣地659億元、蘇州賣地437億元。全國只有14個城市賣地超過200億元，合計累計31個城市賣地超過百億元。
值得關(guān)注的是，截至４月13日，上海土地溢價率同比大降96.62％。此前，業(yè)內(nèi)傳出因有地塊存在“圍標(biāo)”嫌疑，中海、華潤、萬科參與競標(biāo)的高管均被協(xié)助調(diào)查。業(yè)內(nèi)人士稱，此事或令上海土地出讓規(guī)則悄然生變。這一變化也被認為將扭轉(zhuǎn)土地市場溢價走低的現(xiàn)實。
4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站新掛出2幅宅地，上海已經(jīng)執(zhí)行了3年的土地市場招標(biāo)掛牌復(fù)合方式出現(xiàn)變化。也就是競買人不足六人，直接競價拍賣，價高者得，不用評分。此外，拍賣“資金凍結(jié)”期也由之前的20天變成１天。而自持15%建筑面積沒在拍賣條款里出現(xiàn)。
對此，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，這些變化將使房企參與競拍的積極性明顯提升，土地市場的活力將提升。
此外，不難發(fā)現(xiàn)，一直名列賣地金額首位的杭州，此次則排名第三。2019年，杭州土地總成交金額2747.6億元，同比增長12.2%，這已是其連續(xù)兩年位列各大城市首位，超出第二名的上海約900億元。
40城溢價率回落，中海、綠城等“補倉”
自３月以來，雖然新冠肺炎疫情影響減弱，但土地市場降溫更為明顯。
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月40個典型城市土地出讓金收入為1376億元，環(huán)比下降10%，同比下降15%，降幅擴大。而1-3月，40個典型城市土地出讓收入為4701億元,同比下降9%。而自2019年下半年，同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，3月土地市場動力不足。這主要體現(xiàn)在規(guī)模房企的拿地金額上。3月單月，TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%。
對此，易居研究院研究員王若辰認為，土地市場的降溫還表現(xiàn)在溢價率上，3月40個典型城市土地成交溢價率為8.6%，與2月相比微幅下降0.8個百分點，維持在2018年底的歷史低位水平。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，1月-2月，一二線城市土地成交溢價率維持在10%以上，3月溢價率則出現(xiàn)明顯的下調(diào)。
從目前來看，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響不斷加大。房企一方面謹慎拿地，一方面為了保持市場競爭格局，仍戰(zhàn)略性地在一二線城市拿地。
據(jù)中指研究院分析顯示，中海地產(chǎn)在多個城市齊發(fā)力。綠城中國、招商蛇口和中駿集團，分別拿下北京、成都和福州1-3月拿地總額冠軍。從單個房企拿地金額來看，今年前3個月，華潤置地和綠城中國持續(xù)保持拿地節(jié)奏。其中華潤置地以215億元的拿地金額位居第二，其中3月表現(xiàn)較為突出，拿地53億元。
融資難度加大，市場難以快速回暖
事實上，決定土地市場冷暖的一直是企業(yè)手中的現(xiàn)金。4月3日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制在國新辦舉行新聞發(fā)布會上，財政部副部長許宏才表示，今年明確政府的專項債不用于土地收儲和與房地產(chǎn)相關(guān)的項目。這無異于切斷了房企之前預(yù)想的部分資金來源。
除此之外，銷售回款以及海外融資遇阻也在影響房企手中的購地款。對此，張大偉認為，2月份還有部分房企積極拿地，隨著房企資金鏈壓力越來越大，進入3月份，大部分房企受制于銷售壓力，拿地的資金越來越少。
對于３月以來土地市場走低的行情，張大偉表示，從全國來看，活躍的土地市場相對集中在少數(shù)城市。在２月，受疫情影響，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，因此在局部熱點城市掀起拿地?zé)?。但實際市場并未出現(xiàn)明顯的寬松政策，導(dǎo)致3月份土地市場陷入低迷。
張大偉預(yù)計隨著企業(yè)境外融資難度加大，四五月份，企業(yè)資金壓力也會逐漸加大。這些都將影響其在土地市場的表現(xiàn)。
易居研究院研究員王若辰也預(yù)計，未來幾個月溢價率仍將保持較低水平，40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。
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