近期熱播的《安家》中，有這樣一個(gè)情節(jié)引起了不小的爭(zhēng)議：林老板想在上海買一幢老洋房，房似錦通過(guò)努力終于幫他找到了心儀的房子，并介紹他與房主見(jiàn)了面。本以為終于談成了大單，但令人意想不到的是，林老板竟然背著房似錦，私下與房主簽署了房屋買賣合同，也就是業(yè)內(nèi)通常所說(shuō)的“跳單”。而林老板的理由是，“雙方?jīng)]有簽署過(guò)書(shū)面委托的中介合同”。

那么，真的像劇中所演的那樣，買方?jīng)]和中介簽署書(shū)面合同，就可以“跳單”嗎？中介是否能追究買方責(zé)任呢？

解答：

針對(duì)上述問(wèn)題，法務(wù)專業(yè)人士指出，即使買方?jīng)]和中介簽訂書(shū)面合同，但其“跳單”行為仍是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的。

事實(shí)上，什么情況下“跳單”應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，不僅是房似錦和林老板，現(xiàn)實(shí)中很多人也都存在法律認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對(duì)此，法務(wù)專業(yè)人士認(rèn)為，需要厘清以下三大誤區(qū)。

口頭形式的中介合同也可成立 同樣具有效力

誤區(qū)一：房似錦沒(méi)有與林老板簽署書(shū)面合同，他們之間就不構(gòu)成中介合同關(guān)系，要求林老板支付報(bào)酬和費(fèi)用就“師出無(wú)名”嗎？

“《安家》中的案例，實(shí)際上屬于對(duì)非書(shū)面中介合同的誤讀。”法務(wù)專業(yè)人士表示，中介合同不屬于《合同法》規(guī)定的要式合同，不必局限于書(shū)面形式。

我國(guó)《合同法》第10條規(guī)定，合同的形式有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。雖然，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第16條中規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。但《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》并非法律或行政法規(guī)，也就是說(shuō)，對(duì)于房產(chǎn)中介合同來(lái)說(shuō)，書(shū)面形式、口頭形式和其他形式都可以成立，只要各方當(dāng)事人意思表達(dá)一致就可以。

同時(shí)，不采用書(shū)面形式也并不影響中介合同效力。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，即使未采取書(shū)面形式，而是采取口頭形式訂立，房產(chǎn)中介合同也應(yīng)成立且生效。所以，《安家》中林老板因“雙方?jīng)]有簽署過(guò)書(shū)面委托的中介合同”而拒付中介費(fèi)，理由是不成立的。

而從合同履行角度來(lái)看，作為中介方，房似錦已經(jīng)履行了推介合適的房源并引薦房主洽談的主要義務(wù)，而作為委托方的林老板顯然也接受了房似錦的中介服務(wù)，在看房滿意后又和房主見(jiàn)面洽談。那么，依據(jù)法律規(guī)定，中介方與委托方之間的中介合同就已經(jīng)成立了，房似錦不會(huì)因?yàn)槲春炗啎?shū)面的《中介協(xié)議》，就無(wú)法要求林茂根承擔(dān)違約等法律責(zé)任。

買方有權(quán)解除委托合同，但需賠償中介損失

誤區(qū)二：就算簽訂了中介合同，但房似錦未最終參與房屋買賣合同簽訂，且不存在或無(wú)法證明雙方簽訂“禁止跳單”條款，林老板就可以不支付報(bào)酬或承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

答案是否定的。法務(wù)專業(yè)人士表示，《合同法》第410條、《民法典（草案）》第933條都規(guī)定了關(guān)于委托合同任意解除權(quán)，但同時(shí)也規(guī)定，因解除合同給對(duì)方造成損失的，除了不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，都應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的直接損失。如果是有償委托合同的話，解除方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的直接損失和可以獲得的利益。

而即將實(shí)施的《民法典（草案）》的第965條，更是進(jìn)一步明確規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。這就將“跳單”后中介人請(qǐng)求支付報(bào)酬的權(quán)利上升到法定層面，大大加強(qiáng)了對(duì)中介人的保護(hù)，即使沒(méi)有任何約定的情況下，中介人依然可以要求“跳單”的委托人支付中介報(bào)酬。

是否獨(dú)家房源，與“跳單”違約責(zé)任沒(méi)有直接關(guān)系

誤區(qū)三：“非獨(dú)家房源信息”的中介機(jī)構(gòu)，就無(wú)權(quán)主張“跳單”行為構(gòu)成違約嗎？

劇中房似錦在與林老板溝通“跳單”問(wèn)題時(shí)，強(qiáng)調(diào)房源是她獨(dú)家開(kāi)發(fā)的，這也引起不少人的疑問(wèn)，在認(rèn)定買方“跳單”的違約責(zé)任時(shí)，獨(dú)家房源和非獨(dú)家房源有區(qū)別嗎？

法務(wù)專業(yè)人士表示，無(wú)論是否屬于獨(dú)家房源，只要中介有證據(jù)證明，委托人接受了中介的服務(wù)，利用了中介提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，中介就有向委托人要求報(bào)酬或合理開(kāi)支的請(qǐng)求權(quán)。

同時(shí)，如果某一中介機(jī)構(gòu)有充分證據(jù)證明，其提供的房源信息或服務(wù)有別于買方最終支付報(bào)酬的中介，而買方正是依此才達(dá)成房屋買賣合同，其也有權(quán)向買方主張報(bào)酬及合理支出。

此外，如果中介機(jī)構(gòu)有證據(jù)證明，買房人與其最終選定的中介存在惡意串通，或者以明顯不合理低價(jià)達(dá)成中介合同，故意逃避給該中介機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬的，其也可以向買方主張報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

新京報(bào)編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心