“深圳、東莞等地房價(jià)上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。與此同時(shí)，多數(shù)城市房價(jià)與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房價(jià)總體穩(wěn)中略升，未現(xiàn)市場衰退。”4月27日，中國社科院發(fā)布的4月中國住房大數(shù)據(jù)報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）分析稱，在疫情沖擊以及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存。
大灣區(qū)深莞漲、廣州降
3月以來，深圳房價(jià)異軍突起領(lǐng)漲全國，網(wǎng)傳“土豪戴口罩排隊(duì)搶購上千萬的豪宅”，而且“天價(jià)喝茶費(fèi)”重出江湖。為此，從4月21日開始深圳全面排查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的資金流向。
深圳房價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲是否已蔓延至全國其他城市？對此，報(bào)告顯示，粵港澳大灣區(qū)深圳房價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，其他主要城市群帶房價(jià)平穩(wěn)。
在粵港澳大灣區(qū)，除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房價(jià)顯著上漲。報(bào)告監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月，深圳房價(jià)累計(jì)上漲4.07%,東莞房價(jià)累計(jì)上漲3.88%，房價(jià)漲速相對較快。但在其鄰近的城市中，近3個(gè)月廣州房價(jià)累計(jì)下跌1.23%，中山、佛山房價(jià)也有所下跌，珠海穩(wěn)中略漲，均未出現(xiàn)異常上漲。
值得關(guān)注的是，房價(jià)明顯上漲的深圳房價(jià)也是結(jié)構(gòu)性上漲，雖然在寶安、福田、南山出現(xiàn)較快上漲，但羅湖反而微跌。報(bào)告監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月深圳南山區(qū)房價(jià)累計(jì)上漲8.84%，寶安區(qū)房價(jià)累計(jì)上漲7.96%，漲速相對較快。羅湖區(qū)近3個(gè)月房價(jià)累計(jì)下跌0.06%,市場仍較為平穩(wěn)。
此外，我國另外兩大城市群帶中的環(huán)渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲。作為環(huán)渤海城市群龍頭城市的北京，近3個(gè)月房價(jià)累計(jì)上漲0.83%，漲速和正常的季節(jié)性波動(dòng)水平接近，環(huán)渤海城市群其他核心城市漲速也基本合理。
作為長三角城市群龍頭城市的上海，近3個(gè)月房價(jià)累計(jì)上漲1.51%,漲速處于正常略高的區(qū)間。長三角城市群其他核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。
報(bào)告顯示，從整體來看，房價(jià)相對穩(wěn)定，未因疫情沖擊出現(xiàn)下降。其中，一線城市房價(jià)較快恢復(fù)，二三四線城市房價(jià)均較為平穩(wěn)。近3個(gè)月，一線城市房價(jià)累計(jì)上漲1.47%,漲速穩(wěn)中略高；二線城市房價(jià)累計(jì)上漲0.59%；三線城市房價(jià)累計(jì)上漲0.75%；四線城市房價(jià)累計(jì)上漲0.28%。
報(bào)告總結(jié)認(rèn)為，深圳、東莞等部分城市當(dāng)前房價(jià)較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時(shí)，多數(shù)城市房價(jià)與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房價(jià)總體穩(wěn)中略升，也未出現(xiàn)市場衰退。
短期局部房價(jià)上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存
從全國來看，核心城市房價(jià)穩(wěn)中略升。中國社科院發(fā)布的全國24個(gè)核心城市房價(jià)指數(shù)顯示，全國核心城市房價(jià)出現(xiàn)恢復(fù)性回升。2020年3月，核心城市綜合房價(jià)已經(jīng)高過了2020年春節(jié)前的水平，同時(shí)也高于2019年全年最高房價(jià)，但是要低于2018年中的房價(jià)水平。
當(dāng)前，貨幣供應(yīng)趨于寬松，利于樓市的回暖,但部分城市的樓市短期受疫情沖擊較大，“房住不炒”也面臨執(zhí)行壓力。
報(bào)告顯示，未來影響短期房價(jià)的重要因素主要包括疫情對住房需求的負(fù)向影響，以及相對寬松貨幣環(huán)境對住房需求及房價(jià)預(yù)期的正向影響。在疫情不會(huì)突然消失的條件下，部分城市疫情對樓市的負(fù)向影響超過正向影響。而另一些城市則可能相反。這表現(xiàn)在房價(jià)格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現(xiàn)，也影響了區(qū)域的不平衡性，
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華預(yù)測，在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部房價(jià)上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存。如果沒有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其他一二線城市。
鄒琳華同時(shí)表示，如果未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有及時(shí)復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二城市即使房價(jià)進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開低走”的風(fēng)險(xiǎn)變大。而三四線城市房價(jià)很難出現(xiàn)全局性上漲。少部分經(jīng)濟(jì)基本面受疫情沖擊較嚴(yán)重三四線城市，房價(jià)也可能出現(xiàn)較快下跌。
中國社科院建議，進(jìn)一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件。而且要加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)。與此同時(shí)，建議及時(shí)有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時(shí)性采取對存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價(jià)等措施。
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