隨著疫情負面影響逐漸消弭，土地市場也傳來了春天的敲門聲。
在剛剛過去的4月份，全國土地成交總價接近翻番，成交建面環(huán)比大增近六成，地市迎來一派量價齊升的反彈局面。
與此同時，月內(nèi)亦不乏明星地塊出現(xiàn)。從廈門島內(nèi)新地王的誕生，再到南京“背靠背”的百億土拍，在一二線城市諸多優(yōu)質(zhì)土地備受追捧的背后，規(guī)模房企也試圖把握住這難得的窗口期，通過積極布局進一步改善自身的土地結(jié)構(gòu)。
土地市場快速復蘇
在經(jīng)過3月份的鋪墊后，4月全國地市迎來了新的一輪小高潮。
根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，月內(nèi)全國土地成交總價環(huán)比3月近乎翻番，增至5298億元；成交建筑面積約17314萬平方米，環(huán)比增長57.5%，較去年同期差距已縮小至一成左右。
在此背景下，房企也相應開啟了攬儲模式。在TOP50房企中，有半數(shù)在月內(nèi)拿地金額超過50億元，其中9家房企投資金額超過百億，排名居前的保利發(fā)展（SH：600048）、中國恒大（HK：03333）、碧桂園（HK：02007）、綠城中國（HK:03900）月內(nèi)投資額均在150億元以上，對應新增貨值分別為475.4億元、825.7億元、653.3億元、632.6億元。
與之相伴的，在4月末全國房企新增貨值TOP20的門檻已經(jīng)上升至360.4億元，較3月底時212.1億元增長接近八成，接近去年同期404.6億元的90%。
在58安居客首席分析師張波看來，除土地市場的加大供應之外，房企拿地資金壓力的緩解以及銷售市場的復蘇都是近期土地市場升溫的原因。張波認為，為緩解疫情影響，各地紛紛對拿地政策進行適度調(diào)整，分期比例、付款時間以及保證金時限要求等放松，都在一定程度上有助于房企緩解拿地的資金壓力；此外，3、4月不少城市房地產(chǎn)市場的快速復蘇給了房企更多的拿地信心，尤其是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊上的爭奪上，更是顯得頗為激烈。
可以看到，在今年4月份一二城市供地規(guī)模已率先回歸乃至趕超去年同期水平。其中，一線城市月內(nèi)土地成交總建筑面積達到443萬平方米，同比大增258%，而二線城市土地成交也明顯上揚，月內(nèi)成交建筑面積為5055萬平方米，較去年同期上漲6%。
同時，一些優(yōu)質(zhì)地塊也在當月掛牌，并如期受到了房企的追捧競逐，例如，4月22日，廈門思明地塊吸引了十余家的參與，成功將島內(nèi)“總價地王”推上百億時代。而據(jù)統(tǒng)計顯示，在當月全國成交價格超過50億元的地塊便達到6幅，質(zhì)量可見一斑。
值得一提的是，傳統(tǒng)招拍掛之外，在近4月份房企收并購動作也開始加快落地。例如，綠城中國在4月份，入股新湖中寶的7個項目，獲取大量優(yōu)質(zhì)土儲；而碧桂園也通過48億元的大手筆收購，一舉獲得重汽地產(chǎn)集團10個已有開發(fā)項目以及3個未開發(fā)存地項目，獲得超過了220萬平方米的低價土地儲備。
事實上，在4月份的積極拿地過后，年內(nèi)已有3家房企累計新增貨值超過千億元，其中，計劃全年新增貨值2500億的綠城中國，在前4個月已經(jīng)攬儲1206億元；此外，碧桂園、保利發(fā)展兩家拿地大戶分別新增貨值1075.8億元、1021.2億元。
規(guī)模房企借機優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)
在這場一二線優(yōu)質(zhì)土地加大供應的土地盛宴之中，不少志在加大一二線土儲比例的規(guī)模房企亦在摩拳擦掌，加速攬儲優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。
其中，在一季度累計新增貨值僅94.3億元的中國恒大便是其中之一。
4月16日，剛剛于早間以68.13億元拿下位于廣州番禺“蓮花球場”用地的中國恒大，馬不停蹄在北京密云以21.4億元競得1宗不限價住宅地塊，時隔五年，再度重返北京土地市場。
在積極布局下，4月份中國恒大斬獲了包括廣州、北京等一線城市以及包括西安、昆明等熱門二線城市的多幅地塊，月內(nèi)拿地成交金額達226.4億元，并以此獲得了825.7億元貨值，重新在新增貨值榜單榜單位居前列。
事實上，在今年4月份這場盛宴中活躍的房企并只有恒大，包括新城控股（SH：601155）、中梁控股（HK：02772）等同樣有著強化一二線土儲需求的規(guī)模房企，亦在此窗口期積極出手，布局諸多熱門二線城市，當月投資額分別達到了132.1億元、123.2億元，較一季度月均值增長475%、194%。
綜合業(yè)界觀點來看，今年加速回歸一二線城市無疑已成為規(guī)模房企們的主流選擇，其中，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，高維城市有著更為強勁的購買力需求，對于房企在去化、回款，乃至于現(xiàn)金流安全存在更有利的保障。
但與此同時，規(guī)模房企戰(zhàn)略上的共識，也引發(fā)業(yè)界部分的擔憂。就在剛剛過去的4月份全國300城土地成交均價創(chuàng)下2018年以來新高，突破了3000元/平方米大關(guān)。有觀點認為，房企對疫情節(jié)點以及城市量級潛力判斷的一致性，或間接推升部分高維城市的土地市場熱度，并最終反饋到企業(yè)盈利空間縮小之上。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向藍鯨房產(chǎn)表示，今年恒大拿地從收并購市場向招拍掛市場傾斜，一方面是并購項目不利于恒大貫徹降負債的大方向，另一方面，當下招拍掛市場雖然有所升溫，但很多土地價格仍在企業(yè)可接受范圍之內(nèi)。該人士進一步表示，包括在密云拿下的不限價住宅地塊，15.68%的溢價其實遠沒有到恒大的心理紅線。
這或能從數(shù)據(jù)中得到一些佐證，在4月全國土地成交溢價率約為15.6%，環(huán)比上升3.3個百分點，但較去年同期22.1%的溢價率仍有較大差距。顯然，在部分熱門地塊以高溢價、高總價成交之余，多數(shù)地塊價格仍不及往年。
張波表示，從房企在一二線城市拿地的傾向性也可以清晰看出，選擇核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊這一底層邏輯表現(xiàn)得非常明顯。部分地塊從價格上看并不便宜，但抗風險性強，雖然未來很難出現(xiàn)超預期收益表現(xiàn)，但可以保證相對穩(wěn)定的回報水平，有效降低拿地的風險性。
隨著時間進入5月，這個“不尋常”的上半年也開始進入到?jīng)_刺階段，而隨著疫情影響的不斷減弱，又有哪些房企最終在土地市場脫穎而出，藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。
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