隨著市場熱度的回升，以及房企加快供貨，百強(qiáng)房企銷售恢復(fù)情況略好于預(yù)期，整體投資意愿較一季度有明顯提升。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告顯示，4月份TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。整體而言，一季度以來市場及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正常。

土地市場方面，在經(jīng)過一輪“蟄伏期”后，企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長顯著。從單月來看，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升。銷售TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額過百億，幾乎占到前四月投資額50%以上。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)仍將延續(xù)銷售窗口期，一二線以及強(qiáng)三線城市市場需求依舊堅挺，前景更為可期。同時，預(yù)計2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，國內(nèi)流動性增加、房企融資環(huán)境預(yù)期向好。對于房企而言，二季度的拿地態(tài)度或?qū)⒗^續(xù)維持謹(jǐn)慎樂觀。在當(dāng)前的銷售窗口期，應(yīng)繼續(xù)加緊供貨、加大力度促銷售、抓回款，力爭將疫情的負(fù)面影響降至最低。

百強(qiáng)房企四月吸金超9000億元

根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的《2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，4月份TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。從累計業(yè)績來看，1-4月TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降14.5%，但4月銷售的恢復(fù)情況略好于預(yù)期，降幅自3月以來繼續(xù)收窄。

報告顯示，4月份TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，碧桂園4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比增長4.5%。恒大4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長4.7%。

另一方面，雖然部分房企單月業(yè)績環(huán)比提升，但1-4月份百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻均呈現(xiàn)同比降低的態(tài)勢。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

投資意愿明顯提升，9家房企單月投資過百億

土地市場方面，在部分城市積極增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、融資環(huán)境整體寬松的刺激下，4月份土地市場量價齊漲，各能級溢價率全線回升，土地市場迎來“小陽春”。

從克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來看，4月末新增貨值百強(qiáng)門檻提升至52億元，同環(huán)比分別上漲20%和23%，在經(jīng)過一輪“蟄伏期”后企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長顯著。綠城、碧桂園和保利發(fā)展分列新增貨值前三位，且年內(nèi)新增貨值均已突破千億。前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，占銷售百強(qiáng)36%，銷售前二十房企更是占據(jù)6成以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢未變。若與銷售集中度對比，“一頭一尾”表現(xiàn)突出，TOP11-20、50強(qiáng)以后房企規(guī)模擴(kuò)張意愿仍較足。

從單月來看，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升。報告顯示，銷售TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額過百億，幾乎占到前四月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是高達(dá)200億左右。單月投資金額超過50億房企中，僅有保利、招商等房企4月投資額略低于前三月平均值，與這些房企前三月拿地較多不無關(guān)系。剩余房企單月投資額均較前三月有大幅增長，整體投資意愿較一季度有明顯提升。

值得注意的是，新城、中梁、正榮、金地等幾家企業(yè)的4月投資金額在90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過2倍，且拿地銷售比均遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，投資金額激增與這些房企聚焦二線戰(zhàn)略密切相關(guān)。此外，碧桂園、恒大、萬科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長，但結(jié)合銷售來看，龍頭房企投資力度依舊保持穩(wěn)健。

從城市布局來看，百強(qiáng)拿地體量TOP10城市中有8個為二線城市，企業(yè)回歸核心城市拿地的偏好顯著。西安、重慶、溫州最受百強(qiáng)房企青睞，恒大、碧桂園、中梁、綠地、雅居樂等企業(yè)4月紛紛落子西安；華鴻嘉信、新城、祥生等10個百強(qiáng)房企4月均在溫州納儲。

拿地銷售比方面，1-4月百強(qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊內(nèi)的中梁、濱江、龍光拿地均相對積極。此外，根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計的重點城市房企參拍率也可見當(dāng)前企業(yè)投資意愿。4月重點二、三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競拍輪數(shù)往往超過50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。

整體來看，克而瑞研究中心認(rèn)為土地市場“火熱”的城市還將持續(xù)一段時間，房企投資持續(xù)聚焦在如杭州、南京、蘇州、福州等熱點城市，但需警惕的是，地價過高導(dǎo)致項目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。而部分土地市場“熄火”的城市如蘭州、長春等經(jīng)濟(jì)活力不足、人口外流或增速緩慢的城市預(yù)計短期內(nèi)難以回溫，仍待全國性市場回暖的帶動。未來城市之間樓市、地市的分化成為常態(tài)，回歸一二線、回歸優(yōu)質(zhì)三四線城市將成為房企長期布局的方向?？梢灶A(yù)見的是，隨著城市土地供應(yīng)進(jìn)一步增加，二季度房企拿地意愿仍以謹(jǐn)慎樂觀為主，聚焦復(fù)蘇較快的二線核心城市。