在苦苦“掙扎”了兩個月后，隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程加快帶來的售樓處開放，房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇，這從龍頭房地產(chǎn)企業(yè)公布的4月銷售數(shù)據(jù)中可見“端倪”。不過，不同房地產(chǎn)企業(yè)回歸正軌的步調(diào)并不一致，恒大在前四個月一直位居“優(yōu)等生”行列，萬科則在市場回暖的4月“逆勢”下滑。
有人歡喜有人憂
經(jīng)歷了近兩個月的“煎熬”，房地產(chǎn)企業(yè)終于看到了曙光。隨著全國各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程的加快，4月的房地產(chǎn)市場已是“春意盎然”，但因受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)1-4月累計數(shù)據(jù)仍不樂觀。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月TOP100房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售規(guī)模下滑14.5%，業(yè)績?nèi)匀浑y逃“負(fù)增長”，百強房地產(chǎn)企業(yè)的入榜門檻同比下降了31%。從具體房地產(chǎn)企業(yè)來看，在截至4月末的累計銷售金額排行榜中，恒大居首，超過2000億元。單看4月，40家重點房地產(chǎn)企業(yè)中，20家實現(xiàn)了正增長，碧桂園、恒大銷售金額都超過600億元。
幾大龍頭房地產(chǎn)企業(yè)剛公布的4月份銷售數(shù)據(jù)也可見“端倪”。5月6日，恒大發(fā)布公告表示，2020年4月恒大實現(xiàn)銷售金額652.1億元，同比增長11.6%；2020年1-4月，恒大累計實現(xiàn)銷售金額2125.7億元，同比增長19.4%。 碧桂園連同其合營公司和聯(lián)營公司在2020年4月共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約490億元，同比增長3.76%；1-4月累計實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1498.8億元，同比下滑10.37%。
但萬科和融創(chuàng)的銷售則不盡如人意，在市場普遍回暖的4月仍“逆勢”下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，萬科實現(xiàn)合同銷售金額479.5億元，同比下滑20.3%；1-4月萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額1858.3億元，同比下滑11.35%。2020年4月，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額約337.6億元，同比下滑約13.70%；1-4月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約955.2億元，同比下滑19.72%。
值得注意的是，在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)4月份的成績單中，恒大的銷售回款指標(biāo)最為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，恒大銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，創(chuàng)同期歷史新高；1-4月，恒大累計回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司2019年上半年1874億元的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。
銷售均價全線下滑
龍頭房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額“冰火兩重天”，但銷售均價卻清一色出現(xiàn)下滑，銷售面積增速高于銷售金額增速。
數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，恒大銷售金額同比增長11.6%，銷售面積同比增長28.5%；1-4月，恒大累計銷售金額同比增長19.4%；累計銷售面積同比增長43%。2020年4月，碧桂園合同銷售金額同比增長3.76%，合同銷售面積同比增長16.07%。兩大龍頭銷售面積增速均高于銷售金額增速。
此外，2020年4月，萬科合同銷售金額同比下滑20.3%，合同銷售面積同比下滑17.9%； 1-4月，萬科累計合同銷售金額同比下滑11.35%，累計合同銷售面積同比下滑8.2%。2020年1-4月，融創(chuàng)累計合同銷售金額同比下滑19.72%，累計合同銷售面積同比下滑14.33%。兩大企業(yè)的銷售金額下滑幅度均大于銷售面積下滑幅度。
據(jù)中國商報記者計算，2020年4月，恒大的銷售均價同比下降約13%；碧桂園權(quán)益銷售均價同比下降約10.5%；萬科銷售均價同比下降約2.5%。
對此，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對中國商報記者表示，幾大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)銷售均價的下滑是因為受疫情沖擊的幾個月內(nèi)，幾大龍頭企業(yè)都在降價促銷。目前來看，房地產(chǎn)市場價格并不堅挺，各地市場無論銷售行情是否火熱，價格水平都比去年同期偏弱，幾大龍頭房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷可促進(jìn)銷售回款。
克而瑞分析師朱一鳴則對中國商報記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)均價下滑的影響因素很多，包括銷售結(jié)構(gòu)、城市分布等。疫情期間，幾大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)促銷也是其均價下滑的原因之一。不過，他認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性因素才是銷售均價下滑的主要驅(qū)動力。
拿地?zé)崆楦邼q
2020年4月，房地產(chǎn)市場銷售回暖的同時，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，2020年4月，拿地TOP50房地產(chǎn)企業(yè)的拿地總額為3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；Top100房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額為3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。
從具體房地產(chǎn)企業(yè)來看，報告顯示，2020年4月，房地產(chǎn)企業(yè)拿地出手闊綽，大金額地塊頻出，如恒大68億元競得廣州地塊，南京多宗地則分別被金地聯(lián)合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創(chuàng)以40億元奪得。
值得注意的是，恒大在土地市場格外搶眼，穩(wěn)居拿地金額和面積榜雙榜前三。2020年1-4月拿地面積排行榜顯示，恒大、綠地、碧桂園位列前三，其中，恒大以710萬平方米拿地面積斬獲榜首。4月，恒大拿地240億元。其中，在北京拿地兩宗，又以68億元于廣州拿地，僅一線城市拿地金額就高達(dá)130億元；4月20日，恒大又以13.8億元獲得陜西秦漢新城八宗商住地塊，面積共計1047.15畝。
此外，恒大還于5月4日和5月5日，共斥資1.58億港元進(jìn)行股份回購。對此，眾多商業(yè)評論認(rèn)為，恒大2020年4月和1-4月，銷售回款均處于歷史高位，現(xiàn)金充足，有底氣進(jìn)行拿地和股份回購操作。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，4月房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q說明最近土地市場的性價比較高，企業(yè)自身的現(xiàn)金流也不錯，而恒大的股份回購可見其對企業(yè)未來股價的成長性有很大信心。
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