核心觀點(diǎn):

從我們跟蹤重點(diǎn)城市高頻數(shù)據(jù)來看，4 月市場成交繼續(xù)修復(fù)，一二線回暖程度大于三線。2020 年 4 月，37 城新房銷量同比增速為-17.9%，較上月回升 16.1pct，1-4 月新房銷量累計(jì)同比為-30.3%。分一二三線城市來看，4 月單月一、二、三線成交量同比分別為-22.7%%/-21.9%/-12.3%，較上月成交分別+24.5%、+15.0%、+10.8%。

房地產(chǎn)板塊一季度營收、凈利增速下降明顯，杠杠維持穩(wěn)定，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少。2020 年一季度房地產(chǎn)行業(yè)營收增速-4.71%，較上年同期-27.25%，扣非歸母凈利潤增速-39.64%，較上年同期-49.59，營收和歸母凈利的下滑主要系疫情影響了竣工節(jié)奏。截至 2020 年一季度，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 79.16%，與 2019 年末持平。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出 1750.94 億元，較 19 年同期增加 81.59%，主要受疫情影響銷售回款大幅減少；籌資活動(dòng)凈流入 1663.01 億元，較去年同期大幅增加 42.17%，國內(nèi)逐漸寬松的融資環(huán)境顯著緩解了房企面臨的資金壓力。

政治局會(huì)議重提“房住不炒”，房企融資環(huán)境逐漸改善，5 年期 LPR下行 10BP。4 月 17 日，中共中央政治局會(huì)議再次重申要堅(jiān)持“房住不炒”的定位。在疫情的沖擊下，第一季度 GDP 等出現(xiàn)了比較大幅度的下降，但中央對房地產(chǎn)市場的政策仍有定力，表明“房住不炒”已變成常態(tài)化調(diào)控。在供給端，隨著內(nèi)外流動(dòng)性寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，從近期房企的發(fā)債情況來看，融資成本明顯降低。在需求端，5 年期以上 LPR 為 4.65%，較上期下降 10 個(gè) BP，為年內(nèi) LPR 的第二次下調(diào)，4 月政治局會(huì)議提出運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，我們認(rèn)為未來 LPR 將繼續(xù)下行。

20Q1 公募基金對房地產(chǎn)板塊配置比例下降，偏好高彈性、現(xiàn)金流呈現(xiàn)改善的成長類房企和物管公司。

投資建議：疫情對行業(yè)基本面的負(fù)面影響在逐漸修復(fù)，在內(nèi)外流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，行業(yè)資金面持續(xù)回暖，二季度行業(yè)或迎來需求的集中釋放。目前政策支持主要集中在供給端，雖然近期基本面的回暖對后續(xù)政策的調(diào)節(jié)力度形成壓制，但下半年銷售壓力仍較大，政策邊際寬松的邏輯仍不變，關(guān)注下半年需求端政策的支持程度。板塊當(dāng)前估值處于歷史低位，部分重點(diǎn)個(gè)股股息率較高，長線投資價(jià)值凸顯。我們推薦業(yè)績確定性高，內(nèi)生性增長動(dòng)力強(qiáng)的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，現(xiàn)金流逐漸改善的陽光城（000671）。

重點(diǎn)公司盈利預(yù)測與估值（股價(jià)為 2020 年 4 月 30 日）