2020年新冠疫情的發(fā)生，令房地產(chǎn)市場的波動和周期表現(xiàn)得更加復(fù)雜，對于銷售市場的有效判斷和布局，成為所有房企的必修課。
5月11日，碧桂園悄悄地開始了一場組織架構(gòu)大調(diào)整，拆分滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等15個大區(qū)，向下裂變。調(diào)整后，碧桂園的區(qū)域數(shù)量由47個激增至73個。
碧桂園回應(yīng)稱，這是去年以來公司一系列組織架構(gòu)調(diào)整的延續(xù)，目的是適應(yīng)新的市場變化。
這個新的變化就是疫情后樓市復(fù)蘇，“小陽春”初現(xiàn)，不僅發(fā)生在一二線城市，也在一些三四線城市出現(xiàn)。
自2018年四季度以來，樓市波動越來越劇烈，疫情黑天鵝事件更進(jìn)一步放大了風(fēng)險，對房企的經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。在過去一年多里，碧桂園、萬科、保利等十余家房企已多次調(diào)整組織架構(gòu)、進(jìn)行人事大換防。
與此前不同，碧桂園這次新動作帶有擴(kuò)張的意味而非收縮精簡，此次裂變究竟是精準(zhǔn)狙擊還是冗余低效，最終還要經(jīng)過市場檢驗(yàn)，用業(yè)績說話。
區(qū)域數(shù)量激增至73個
不同于此前的大規(guī)模裁撤合并，碧桂園這次新的組織變化，是將大區(qū)域拆分、細(xì)分。
記者獲得的一份碧桂園內(nèi)部文件顯示，這次調(diào)整涉及21個區(qū)域，分別為15個大區(qū)的裂變和6個區(qū)域的管轄范圍變動。
首先是對原來的滬蘇、湖南、安徽、湖北、廣西等15個大區(qū)進(jìn)行了裂變細(xì)分。例如，原滬蘇區(qū)域、原湖南區(qū)域均一分為四。前者拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區(qū)域，后者拆分為湖南、湘北、湘西、湘南區(qū)域。
記者發(fā)現(xiàn)，裂變前的15個區(qū)域均為業(yè)績可觀、增長潛力大的公司頭部區(qū)域，年銷售規(guī)模都在300-800億元左右。
例如，原滬蘇區(qū)域去年全口徑銷售額約870億元，已連續(xù)三年位居集團(tuán)第一。以此體量，可排全國房企銷售額的40名左右。
其他的調(diào)整還有，陜西區(qū)域新建分出渭北區(qū)域；合并湖北區(qū)域、鄂北區(qū)域?yàn)槎跷鲄^(qū)域；調(diào)整安徽區(qū)域、皖東區(qū)域，成立皖北區(qū)域、皖南區(qū)域、皖西北區(qū)域。
碧桂園方面透露，調(diào)整依據(jù)是所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、團(tuán)隊(duì)綜合能力等實(shí)際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。
至于調(diào)整的原因，碧桂園表示，這是去年以來集團(tuán)主動進(jìn)行一系列組織架構(gòu)調(diào)整的最新延續(xù)，目的是適應(yīng)市場變化，有利于繼續(xù)深耕三四五線市場。
接近碧桂園的人士透露，碧桂園根據(jù)最新的一些市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，下沉市場并非像之前預(yù)想的那么差，復(fù)蘇的跡象和力度超預(yù)期，楊老板要重新對三四線做深耕布局。“此外，碧桂園之前裁撤多個區(qū)域進(jìn)行合并后，留存了很多人才，出于人才成長性的考慮，當(dāng)一個城市公司的業(yè)務(wù)量足夠支撐它成為一家區(qū)域公司，楊老板都會給予充分機(jī)會。”
這一番調(diào)整后，碧桂園區(qū)域的攤子越擺越大，區(qū)域數(shù)量由47個激增至73個，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、龍湖、融創(chuàng)分別僅有4、5、7個大區(qū)。
73個區(qū)域，這還是碧桂園大調(diào)整瘦身過的。碧桂園2016-2018年之間的區(qū)域裂變，最多時細(xì)分為100多個區(qū)域，業(yè)內(nèi)罕見。
碧桂園組織架構(gòu)的調(diào)整尚未結(jié)束。4月3日，碧桂園總裁莫斌在管理會上表示，未來可能根據(jù)市場、內(nèi)部管理需要繼續(xù)調(diào)整，然后聚焦深耕、提高效能。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“碧桂園本來區(qū)域太復(fù)雜，屬于誰有能力誰跨區(qū)的進(jìn)取型區(qū)域，但現(xiàn)在市場波動幅度大，逐漸進(jìn)入存量時代，這種情況下，碧桂園之前進(jìn)取型的區(qū)域劃分不是很適應(yīng)市場，做出調(diào)整難免的。”
延遲出現(xiàn)的“小陽春”？
碧桂園這兩年的調(diào)整，是從總部開始的，而后延伸至區(qū)域公司，此前多以總部精簡、區(qū)域合并為主。
與以往不同，這一輪調(diào)整開啟了新一輪區(qū)域裂變，是做加法而非減法，目的是精細(xì)化聚焦當(dāng)?shù)厥锌h市場。
顯然碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)對市場的判斷又發(fā)生了變化。這源于市場本身的突變。
3月份以來，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，關(guān)門已久的售樓處再次開放，尤其4月中下旬開始，樓市明顯回暖。由深圳引領(lǐng)的復(fù)蘇之勢，蔓延至北京、上海、成都和三四線城市。
曾經(jīng)春節(jié)時期的“回鄉(xiāng)置業(yè)”需求，也延緩到五六月入市，不少三四線城市房價開始上漲。據(jù)碧桂園多個城市公司銷售反饋，三四線城市的購房需求明顯回升，一些城市的房價在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了千元/平方米的上漲。
碧桂園想抓住這波機(jī)會。張大偉表示，“房地產(chǎn)市場分化，一二線城市依然是優(yōu)質(zhì)區(qū)域，從市場看，次第復(fù)蘇已經(jīng)成為趨勢，5-6月的小陽春趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。”
綜合中原、鏈家等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月份市場已經(jīng)明顯復(fù)蘇，特別是大部分熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也開始升溫，鏈家公布的門店簽約數(shù)據(jù)，漲得比網(wǎng)簽更快一些。
總體來看，5月上旬，全國熱點(diǎn)城市市場成交量同比去年5月同期上漲了50%，其中最熱的城市，有北京、廊坊、上海、深圳、石家莊等城市。
土地市場更早釋放了信號，房企更為樂觀。4月以來，全國已經(jīng)有9家企業(yè)拿地超過百億。其中最高的企業(yè)拿地超過300億。以北京為例，包括最近幾年很少拿地的企業(yè)，合生、龍湖等都在參與拿地。
張大偉預(yù)計(jì)，小陽春至少將持續(xù)到6月份。“中國樓市走勢由政策面主導(dǎo)，根據(jù)當(dāng)前的信貸政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、疫情影響等，我們判斷5-6月的小陽春是肯定持續(xù)的，但這個趨勢能否延長至7、8月，還要看接下來的降息幅度等。”
這些表現(xiàn)，完全超出了疫情初期人們對樓市的悲觀預(yù)期，市場的表現(xiàn)瞬息萬變，周期越來越短，汰弱留強(qiáng)的速度加快。
為了生存與發(fā)展，房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略布局、組織人事架構(gòu)以求在新環(huán)境“活下去”。
當(dāng)萬科、中海、融創(chuàng)等大多房企選擇深度聚焦一二線城市時，碧桂園提出不同的發(fā)展論調(diào)。4月的管理會上，楊國強(qiáng)表示，仍長期看好新型城鎮(zhèn)化前景，繼續(xù)深耕三四五線。
年報顯示，截至2019年末，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為17022億元。目標(biāo)為一線城市、二線城市和三四線城市的資源占比分別為17.07%（2906億元）、36.07%（6140億元）、46.86%（7976億元）。
如此看來，碧桂園將繼續(xù)在下沉市場尋求主要的盈利引擎，而下沉戰(zhàn)略的前景充滿未知。
西南證券研究認(rèn)為，碧桂園的三四線項(xiàng)目依然存在資金周轉(zhuǎn)快、復(fù)工返工更早、市場定價能力強(qiáng)、產(chǎn)品競爭力突出等優(yōu)勢。
但同時也指出，三四線基本面處于高位，疫情帶來了額外的不確定性，應(yīng)關(guān)注三四線尾部風(fēng)險。當(dāng)前碧桂園存在三四線銷售及回款不及預(yù)期、竣工交付低于預(yù)期等風(fēng)險。
在張大偉看來，房企在快速變化的市場中，能做的有限，只能盡量做高周轉(zhuǎn)、追求規(guī)?；?ldquo;企業(yè)做大做強(qiáng)是應(yīng)對市場變化的唯一辦法。”
碧桂園區(qū)域結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)出現(xiàn)這么大的變化，屬業(yè)內(nèi)罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這次大規(guī)模區(qū)域裂變，是碧桂園今年第三次、兩年內(nèi)第六次的大調(diào)整。
為了適應(yīng)市場變化，碧桂園組織結(jié)構(gòu)如此頻繁調(diào)整是否合理？管理和團(tuán)隊(duì)能否跟上？是否真的能提質(zhì)增效，進(jìn)而精準(zhǔn)捕捉購房需求，最終還需后疫情時代樓市的檢驗(yàn)。
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