全國(guó)各城首套房貸平均利率水平均降至6%以下，西安地區(qū)房貸利率大幅下調(diào)18BP，跌出全國(guó)十高城市。

融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11BP。主要原因在于，該監(jiān)測(cè)期參考的5年期以上LPR水平環(huán)比下調(diào)10BP，多個(gè)城市隨之下調(diào)房貸利率，部分城市降幅超過(guò)10BP，從而帶來(lái)全國(guó)房貸利率大幅下降。

一線城市房貸全線下調(diào)

4月20日LPR利率下調(diào)10BP后，一線城市迅速跟進(jìn)，絕大多數(shù)銀行傾向于保持加點(diǎn)數(shù)不變，少數(shù)利率相對(duì)較高的銀行下調(diào)幅度略大于10BP。一線城市中全線下調(diào)，北京地區(qū)首二套房貸款平均利率均環(huán)比下調(diào)10BP；上海首套房下調(diào)10BP，二套房下調(diào)14BP；廣州首套房下調(diào)13BP，二套房下調(diào)10BP；深圳首套房下調(diào)12BP，二套房下調(diào)10BP。 其中上海作為平均利率最低的一線城市，首套房貸主流利率水平維持不變?nèi)詾?.65%，之前執(zhí)行較高水平的多家銀行5月大幅下調(diào)至4.65%，從而帶來(lái)整體水平環(huán)比下調(diào)10BP至4.69%。 二線城市中35個(gè)城市的房貸利率環(huán)比下調(diào)，但下調(diào)幅度不一。其中20城首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)幅度超過(guò)10BP，6城環(huán)比下調(diào)10BP，9城下調(diào)幅度小于10BP。青島地區(qū)首套房貸款利率降幅最大，環(huán)比下降27BP；佛山、長(zhǎng)春、寧波、太原四地的降幅也高達(dá)19BP。成都地區(qū)首套房貸利率平均水平環(huán)比上漲3BP，二套環(huán)比上漲5BP，成為唯一一個(gè)房貸利率水平有所上漲的城市。

蘇州首套房貸利率最高

全國(guó)各城首套房貸平均利率水平均降至6%以下，西安地區(qū)房貸利率大幅下調(diào)18BP，跌出全國(guó)十高城市；蘇州取代南寧成為首套房貸利率最高城市，首套房貸利率為5.92%，合肥為全國(guó)二套房貸利率最高城市。

廣發(fā)證券資深宏觀分析師周君芝分析認(rèn)為，從長(zhǎng)周期維度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)總歸沿著更低增速、更高質(zhì)量的方向發(fā)展，利率長(zhǎng)期緩步下行。從全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的規(guī)律看，人口往往決定經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期表現(xiàn)。不論是趨勢(shì)下行的人口生育率還是不斷提升的老齡化比重，中國(guó)經(jīng)濟(jì)大概率會(huì)沿著更高質(zhì)量但是相對(duì)低增速的方向發(fā)展。房地產(chǎn)需求的長(zhǎng)期因素取決于人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前中國(guó)已經(jīng)過(guò)了城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程大概率趨緩，房地產(chǎn)需求也將持續(xù)收斂。利率取決于名義GDP；房貸利率附加地產(chǎn)需求，從長(zhǎng)期看還是走低的。從長(zhǎng)周期維度看，浮動(dòng)大概率優(yōu)于固定。

短周期維度，浮動(dòng)利率合同的利率風(fēng)險(xiǎn)與LPR周期回彈力度緊密相關(guān)。若未來(lái)短期內(nèi)利率周期性反彈較高，則選擇LPR會(huì)承受一定程度的房貸利率上行風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為L(zhǎng)PR（尤其5年LPR）的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度將大概率趨于收斂。

周芝君表示總的來(lái)說(shuō)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及城鎮(zhèn)化趨緩，中長(zhǎng)期LPR大概率長(zhǎng)期趨勢(shì)下行；且未來(lái)房地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度將有收斂，LPR周期上行風(fēng)險(xiǎn)亦大致可控。退一步而言，若未來(lái)地產(chǎn)周期仍出現(xiàn)小概率大幅波動(dòng)，我們理解利率大幅上行之前大概率已有一波房?jī)r(jià)快速上漲。這種情況下可將房?jī)r(jià)上漲可視為L(zhǎng)PR利率上行風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖工具。