旭輝控股（HK.00884，以下簡稱“旭輝”）開啟了一輪低調(diào)的擴(kuò)儲動作。
5月份以來，在短短兩周的時(shí)間里，旭輝在北京、無錫等熱點(diǎn)一二線城市斬獲了7宗地塊，土地支出款項(xiàng)超過90億元。值得關(guān)注的是，旭輝還多次以單槍匹馬的姿態(tài)現(xiàn)身，這與其昔日“合作之王”的角色大不相同。
在業(yè)內(nèi)人士看來，除了正常的規(guī)模訴求外，旭輝土地投資一直都具有較強(qiáng)的針對性，近期拿地亦不例外。隨著土地權(quán)益占比的提升，以及拿地方式的多元化，旭輝或在利潤上實(shí)現(xiàn)新的突破。
旭輝5月補(bǔ)倉解渴
雖然被貼上了“穩(wěn)健派”的標(biāo)簽，但面對著優(yōu)質(zhì)的土地資源，旭輝依舊毫不手軟。
5月15日下午，旭輝聯(lián)合金地（SH.600383）、首開（SH.600376），成功競得北京朝陽區(qū)一宗宅地，成交金額20.55億元。這是繼4月份密云拿地后，旭輝又一次在北京補(bǔ)倉。
除了加強(qiáng)在環(huán)渤海區(qū)域的布局外，短短兩周的時(shí)間，旭輝還在貴陽、合肥、無錫等熱點(diǎn)二線城市積極擴(kuò)儲，土地支付金額超過70億元。5月14日，旭輝以16.2億元的價(jià)格，成功競得合肥一宗宅地，溢價(jià)率26%；5月9日，旭輝以超過20%的溢價(jià)率，將無錫的兩宗地塊納入囊中，總成交額45.44億元；5月6日，旭輝還斥資12億元，在貴州連落三子。
面對著旭輝在土地市場上的強(qiáng)勢表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析指出，這既是業(yè)績壓力使然，也體現(xiàn)出企業(yè)城市深耕的策略。
以無錫為例，旭輝2019年在無錫實(shí)現(xiàn)了88億元的合約銷售額，在單城市合約銷售額中排名第八。目前，旭輝在無錫共有9個(gè)在售項(xiàng)目。隨著貨值的增加，無錫有望成為旭輝下一個(gè)突破百億銷售額的城市。合肥也是旭輝布局的重點(diǎn)城市，2017年、2018年，旭輝合肥的合約銷售額均突破了百億元。
億翰智庫的分析稱，持續(xù)深耕城市有助于培育超級區(qū)域，為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定高比例的銷售業(yè)績，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。藍(lán)鯨房產(chǎn)了解到，去年至今，旭輝已先后成立西南、江蘇和華北等7個(gè)區(qū)域集團(tuán)。按照旭輝的計(jì)劃，未來每個(gè)小集團(tuán)平均的規(guī)模要達(dá)到300-400億遠(yuǎn)，以支撐二五戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
此外，在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來，近期相關(guān)部門推地節(jié)奏加快，對于資金充裕的房企而言，也是拿地的好時(shí)機(jī)。旭輝雖然拿地動作較大，但溢價(jià)率并不高。如旭輝在北京補(bǔ)倉的兩宗地塊，均是以底價(jià)成交；而無錫、合肥的三宗熱門地塊，溢價(jià)率也基本控制在30%的水平。
旭輝方面也向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，公司對所關(guān)注的土地進(jìn)行100%的探勘，并經(jīng)過戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財(cái)務(wù)漏斗、經(jīng)營漏斗四層模型的篩選，做到理性參拍，謹(jǐn)慎出價(jià)，堅(jiān)決“不拿地王”，同時(shí)嚴(yán)控負(fù)債率，為后續(xù)盈利的釋放奠定基礎(chǔ)。
多措并舉謀利潤
雖然處在沖刺規(guī)模的良機(jī)，但在規(guī)模與利潤的選擇上，旭輝明顯偏向了后者。
藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，與以往不同的是，除了北京之外，旭輝在無錫、合肥等二線城市的土拍市場上，多次以單打獨(dú)斗的姿態(tài)現(xiàn)身，而很少有合作者的身影。有分析指出，旭輝正有意提升土儲權(quán)益比，來實(shí)現(xiàn)利潤的增長。
早年間，旭輝依靠著合作拿地的方式，先后突破了千億、兩千億的銷售額，但業(yè)內(nèi)對旭輝業(yè)績“含金量”的質(zhì)疑之聲也從未間斷。如在2019年，旭輝實(shí)現(xiàn)了2006億元的合約銷售額，但其營業(yè)收入僅 548 億元，歸母核心凈利潤69億元；同期，同樣民企出身的富力地產(chǎn)（HK.02777）銷售額不到1400億元，但其營業(yè)收入908.1億元，歸母凈利潤100.9億元，均遠(yuǎn)高于旭輝。
銷售規(guī)模與利潤脫節(jié)，讓旭輝的“三好生”的稱號有些名不副實(shí)。
對此，旭輝控股總裁林峰表示，2020年，旭輝計(jì)劃將土儲權(quán)益比重提升到70%，未來持續(xù)穩(wěn)定在65%-70%之間。旭輝向藍(lán)鯨房產(chǎn)透露，前4月，旭輝共獲取16宗地塊，拿地權(quán)益占比提升至九成。
華創(chuàng)地產(chǎn)研報(bào)分析指出，旭輝拿地權(quán)益比逐步回升，有望推動后續(xù)銷售和結(jié)算權(quán)益比相繼回升。這也就意味著，旭輝的歸母凈利潤也將穩(wěn)步增長。
除了依靠提升權(quán)益占比謀求利潤增長外，在拿地策略上，旭輝出現(xiàn)的另一個(gè)變化是，土地資源的獲取方式趨向靈活。2019年新增貨值中，旭輝通過合作并購、舊城改造、商業(yè)勾地等多元化手段獲取的占33%。得益于此，公司新增土儲的平均樓板價(jià)由2018年的6199元/平降至5425元/平。
嘗到了甜頭的旭輝，也對收并購、舊城改造等領(lǐng)域重視起來。林中稱，公司將增強(qiáng)多元化拿地能力，來降低土地成本，確保未來幾年毛利率、凈利率的穩(wěn)定。藍(lán)鯨房產(chǎn)獲悉，2020年前4月，旭輝在青島等地共斬獲7宗多元化地塊。
如今，旭輝正通過降低拿地成本、提高權(quán)益占比來謀求有質(zhì)量的增長。隨著公司拿地方式的調(diào)整和轉(zhuǎn)變，旭輝能否成為貨真價(jià)實(shí)的“三好生”？藍(lán)鯨房產(chǎn)會持續(xù)觀察。
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