深圳樓市的監(jiān)管再次升級(jí)，備案價(jià)超20萬元/平方米？撤回！

5月21日上午，位于深圳灣片區(qū)的豪宅項(xiàng)目恒裕深圳灣（備案名稱：恒裕金融中心）獲批預(yù)售許可證，總房源數(shù)量805套，涵蓋三種產(chǎn)品，其中商務(wù)公寓252套、辦公356套、商業(yè)197套。根據(jù)備案信息，這批公寓房源戶型建面約為63-582平方米，單價(jià)區(qū)間在9.8-20.1萬元/平方米，均價(jià)在15.3萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在613-12145萬元每套，即房源總價(jià)最高達(dá)到1.2億元。

據(jù)此前公示的信息，共有18套房源備案單價(jià)超過了20萬/平方米，14套總價(jià)過億。目前，樣板房已開放，看房需驗(yàn)資500萬元。然而，僅半天時(shí)間，剛獲預(yù)售許可證的恒裕深圳灣部分房源因最高備案價(jià)超過此前整頓時(shí)設(shè)置的20萬元/平方米被緊急撤回。目前，登陸深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)已無法查詢到恒裕深圳灣的相關(guān)備案信息。

恒?；貞?yīng)稱，撤掉備案信息應(yīng)該是政府的行為。“但我們預(yù)售證并沒有撤銷，只是預(yù)售信息暫時(shí)從網(wǎng)站‘下架’。”一位恒裕內(nèi)部人士透露。

對比周邊的房價(jià)情況，最具代表性且距離最近的是同類型公寓項(xiàng)目深圳灣1號(hào)，深圳灣1號(hào)在貝殼找房上的掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到19萬元/平方米。如果預(yù)售證沒有被撤，恒裕深圳灣將是深圳近幾年單價(jià)最高的豪宅。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“恒裕深圳灣預(yù)售證被收回也能反映出政府對于它備案單價(jià)的顧慮，擔(dān)心批了它的預(yù)售證后，會(huì)再次刺激到二手房市場。”

打壓二手房高價(jià)動(dòng)作頻頻

4月18日，深圳住建局發(fā)文表示，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房價(jià)等不良市場行為，并將對二手房市場進(jìn)行為期3個(gè)月的干預(yù)；

4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況；

4月22日，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱“深房中協(xié)”）表示，深圳十幾個(gè)虛高報(bào)價(jià)的小區(qū)和房源，已經(jīng)進(jìn)入重點(diǎn)“關(guān)注區(qū)”。

4月24日，各大中介平臺(tái)對20萬/平以上的房源、明顯高于市場價(jià)的房源進(jìn)行不同程度的限制。

4月27日，某涉及喝茶費(fèi)的中介被終身禁業(yè)，其所在的中介平臺(tái)也遭到點(diǎn)名批評......

最近的動(dòng)作，5月22日下午，市住建局會(huì)同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場檢查，媒體報(bào)道的部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源已全部下架。四個(gè)涉事樓盤，均出現(xiàn)在5月15日，深房中協(xié)發(fā)布的《熱點(diǎn)片區(qū)樣本樓盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)觀察表》里面，是最高報(bào)盤單價(jià)對比片區(qū)參考均價(jià)漲幅最大的幾個(gè)項(xiàng)目。

深圳對新房市場的嚴(yán)格把控已成為常態(tài)，但二手房市場，卻鮮有如此頻繁的動(dòng)作。從目前的動(dòng)作來看，官方主要在整治“異類”房源，即超高房價(jià)和遠(yuǎn)高于市場價(jià)的房價(jià)，這些掛牌房價(jià)不等于成交價(jià)。但近期的諸多動(dòng)態(tài)似乎都在暗示，深圳樓市正在進(jìn)入一個(gè)新的階段。

深圳樓市或陷入膠著狀態(tài)

樓盤預(yù)售信息為何被撤回？深圳熱盤為何突然下架？為什么頻頻出手整治高掛的二手“異類”房源？

此前，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人針對輿論反映深圳部分住宅小區(qū)二手房價(jià)格過高問題，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價(jià)過高,存在嚴(yán)重背離市場行情的情況。事實(shí)上，二手房的掛牌價(jià)其實(shí)就是賣方的心理價(jià)位，這個(gè)價(jià)位普遍偏高，甚至有的高得離譜。這就造成了一個(gè)現(xiàn)象，那就是二手房的掛牌價(jià)和二手房的售價(jià)最終會(huì)有較大的差距，差距之下就會(huì)顯得二手房的價(jià)格變動(dòng)較大。這一種以偏概全的觀察方式其實(shí)是有很大問題的。因?yàn)槎▋r(jià)和最終售價(jià)之間的差價(jià)并沒有最終的規(guī)律可循，所以二手房的掛牌價(jià)也就充滿了水分，并不能成為最終售價(jià)的表現(xiàn)，更無法準(zhǔn)確的反映房價(jià)的變化趨勢。

據(jù)記者觀察發(fā)現(xiàn)，虛高的二手房掛牌價(jià)有可能出于以下幾種情況：

一是業(yè)主并不是誠心賣房，只是為了拉高小區(qū)價(jià)格，為今后小區(qū)的升值制造噱頭；二是這樣的現(xiàn)象會(huì)有傳導(dǎo)性，當(dāng)小區(qū)業(yè)主紛紛效仿之后，這就演變成為聚眾哄抬物價(jià)的行為。

三是業(yè)主十分看好該區(qū)域的未來潛力，希望得到小區(qū)業(yè)主的高度認(rèn)同，成為媒體報(bào)道的對象，從而提升內(nèi)在價(jià)值。總之，這樣的業(yè)主極可能并非誠心賣房，卻會(huì)販賣樓市的焦慮情緒，導(dǎo)致焦慮的買家去購買同區(qū)域性價(jià)比較高的其他樓盤，從而達(dá)到了掩護(hù)出貨的效果。

顯然，嚴(yán)厲打壓二手房掛牌價(jià)虛高的意義很大。首先，炒房客們都是通過買進(jìn)新房捂著，過兩年等市場高漲的時(shí)候賣出為賺錢的方式。嚴(yán)格打壓二手房交易價(jià)格可以使炒房客們失去炒作的空間，這將在相當(dāng)大程度的程度上緩解高房價(jià)的問題。其次，很多地區(qū)，在近年的發(fā)展里，已經(jīng)形成了二手房出售數(shù)量超過新房的格局。這些二手房房出讓價(jià)格如果能得到打壓，必然也在一定程度上抑制新房價(jià)格的過快上漲。

深圳住建局稱，深圳正在開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)治理行動(dòng)，排查、監(jiān)督的房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為包括：捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場等。一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)違法違規(guī)行為和樓盤，將及時(shí)予以曝光。市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)主管部門也將會(huì)同市場監(jiān)管局等相關(guān)主管部門，不斷加大執(zhí)法力度。

對于“高價(jià)二手房”嚴(yán)厲打壓，能否在中長期進(jìn)一步引導(dǎo)市場的預(yù)期，并進(jìn)一步在市場中發(fā)生傳導(dǎo)作用，尚須等待市場機(jī)制的“化學(xué)反應(yīng)”。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。沒有約束的掛牌價(jià)擾亂市場，政策對虛高的二手掛牌價(jià)打壓，連帶成交價(jià)會(huì)受到壓抑，甚至回調(diào)。“深圳的房價(jià)下半年將保持膠著狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)忽然暴漲，也不會(huì)下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”