1986年，聯(lián)合國人居署和開發(fā)計劃署成立了城市管理項目，房價收入比指標(biāo)在其中得到重用，之后在聯(lián)合國、世界銀行的推動下，房價收入比得到了越來越廣泛的應(yīng)用。在聯(lián)合國人居署的《城市指標(biāo)工具包指南》給出了該指標(biāo)的意義、定義、方法等內(nèi)容，房價收入比是“一套居住單元的中位自由市場價格與中位家庭年收入的比值”。當(dāng)面臨數(shù)據(jù)問題，尤其是中位數(shù)據(jù)不可得而只有平均數(shù)據(jù)時，聯(lián)合國人居署和世界銀行都轉(zhuǎn)向利用平均數(shù)。近年，由于許多研究者對房價收入比理解模糊，認(rèn)識不清，房價收入比指標(biāo)亂用、誤用比比皆是，產(chǎn)生很多誤導(dǎo)。

房價收入比經(jīng)濟學(xué)意義。房價收入比=房屋總價/居民家庭收入，簡單理解，房價收入比就是房價與收入的比值，上面分子房價高低很重要的是由地價決定的，下面分母家庭收入其實是勞動力要素的價格，因此，房價收入比其經(jīng)濟學(xué)本質(zhì)意義就是土地要素價格和勞動力要素價格的比值，即房價收入比=房屋總價/居民家庭收入，也是土地要素價格/勞動力要素價格的比值。不同的國家、地區(qū)經(jīng)濟系統(tǒng)，土地要素、勞動力要素數(shù)量結(jié)構(gòu)不同，在經(jīng)濟系統(tǒng)中土地要素價格與勞動力要素價格的比值不具有一般性，因此房價收入比值范圍也不具有一般性，世行初定的4-6合理范圍也不是適用于每個國家。

我國房價收入比變動表現(xiàn)。不同經(jīng)濟體橫向比較房價收入比意義不大，但是同一經(jīng)濟體可以縱向比較。我國整體房價收入比，按面積100平、戶均3口人估算，1998年房改時候是12.7，2017年是7.2，房價收入比呈現(xiàn)是逐步下降的趨勢。從重點城市來看，在2002-2016年之間，房價收入比明顯上升城市有北京（12.7-16）、廈門（8.7-14.4）、上海（10.4-14.3）、天津（8.9-11.5）（深圳數(shù)據(jù)不完整未做分析），也就是說一線城市與廈門、天津房價收入比上升明顯。房價收入比穩(wěn)定的城市有成都（7.3-7）、廣州、杭州、合肥（8.2-9）、南昌、南京、寧波、石家莊（8.3-9.1）、武漢（8.2-8.6）、鄭州（9-8.2），變化幅度不超過1，房價收入比有明顯下降的城市主要是東北、西部的城市有大連、哈爾濱、沈陽、長春、青島、西安、南寧等。從上述城市房價收入比變化可以看出：第一，經(jīng)過20年左右時間，只有一線城市及少數(shù)二線城市房價收入比明顯上升，絕大部分城市房價收入比都沒有明顯上升，比如成都、合肥、武漢、鄭州一直都在8左右。第二，如果按一般看法房價收入比4-6是合理的，上述很多城市10多年前都有泡沫了，如果一個泡沫10多年都沒有破，那這個泡沫也是“實心”的，因此用房價收入比4-6范圍來衡量我國城市房價有無泡沫是不合理的。

我國房價收入比高的原因：相比于其他國家，比如美國，我國房價收入比較高，除了計算中使用的房價、收入數(shù)據(jù)差異原因外，我國土地價格較高，也就是說地價相對于勞動力價格較高，是造成房價收入比值較高的最重要原因。觀察我國經(jīng)濟社會現(xiàn)實狀況，地價相對較高有以下原因：

其一，資源稟賦結(jié)構(gòu)因素，我國地少人多，就表現(xiàn)為地貴人力便宜。比如美國，地廣人稀，土地多，人少，以至于土地價格相對便宜，勞動力價格相對較貴，土地價格與勞動力價格比值就會表現(xiàn)出較低。而我國恰恰相反，地少人多，以至于地價較貴，勞動力價格便宜，進而地價與勞動力價格比值就表現(xiàn)為較高。

其二，制度因素，我國房地產(chǎn)建設(shè)用地屬于政府壟斷。美國土地私人所有，土地市場的買方與賣方都眾多，市場競爭形成均衡價格。而我國房地產(chǎn)建設(shè)用地屬于國有，地方政府是土地市場的唯一賣方，也就是我國房地產(chǎn)建設(shè)用地市場是賣方壟斷市場，賣方有很大的議價權(quán)，賣方壟斷市場的要素價格高于一般競爭性市場所形成的價格，因而我國房地產(chǎn)建設(shè)用地價格較高。

其三，體制因素，地方政府土地財政依賴，使得地方政府有推高地價的內(nèi)在動力。我國實行中央與地方分稅制，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、教育醫(yī)療支出、社會保障支出等越來越大，土地出讓金是地方財政收入的重要來源，地方政府有推高地價的內(nèi)在動力，又伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，地方政府的土地財政形成了路徑依賴。

總之，通過分析房價收入比經(jīng)濟學(xué)意義，分析我國重點城市房價收入比變化，分析我國房價收入比高的資源稟賦結(jié)構(gòu)、土地制度、財稅體制等原因，可以看出，用房價收入比4-6范圍來衡量我國城市房價有無泡沫是不合理的。另外，縱向來看，除極少數(shù)城市外，我國大部分城市房價收入比沒有出現(xiàn)持續(xù)上升。