在剛剛過去的上半年，杭州樓市火熱非凡，新房成交創(chuàng)下歷史新高，二手房成交量連續(xù)三個(gè)月破萬。在土地市場(chǎng)，杭州則以1757億元的土地出讓金蟬聯(lián)全國(guó)賣地城市第一。熱度高居不下的同時(shí)，杭州近期已對(duì)樓市政策“打補(bǔ)丁”，加碼調(diào)控政策，這意味著杭州樓市的下半場(chǎng)將有降溫可能。
“萬人搖”攪熱市場(chǎng)
隨著新冠肺炎疫情受到有效控制、影響逐漸消退，長(zhǎng)三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇。而這其中，準(zhǔn)一線城市杭州的表現(xiàn)最為突出。
上半年，“萬人搖”依然是杭州樓市的關(guān)鍵詞。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上半年杭州共出現(xiàn)5次“萬人搖”，項(xiàng)目分別為融創(chuàng)城、遠(yuǎn)洋西溪公館、城北萬象城、保利融信和光塵樾。其中，遠(yuǎn)洋西溪公館959套房源有超過6萬人報(bào)名搖號(hào)，6月兩次開盤均出現(xiàn)“萬人搖”。中指院認(rèn)為，以這些項(xiàng)目為代表的價(jià)格倒掛紅利樓盤的入市，攪熱了市場(chǎng)。
來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州這個(gè)“被攪熱的市場(chǎng)”在供應(yīng)、成交、價(jià)格方面均超越2019年同期。例如，1-6月，杭州市區(qū)新房共成交了68399套，總成交金額2013.3億。其中6月成交量達(dá)到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，杭州上半年新房市場(chǎng)成交量累計(jì)同比增長(zhǎng)48%，即使是在受疫情影響的一季度，成交量仍同比上漲26%，而二季度成交量則同比增長(zhǎng)65%。
二手房市場(chǎng)的上漲行情同樣不容小覷。杭州我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套上漲了8.77%；價(jià)格方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 今年二季度杭州二手房成交均價(jià)與去年四季度相比，上漲1.7%，上半年房?jī)r(jià)漲幅溫和。
最為引人矚目的是，杭州上半年賣地收入再次登頂全國(guó)第一。據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額共25422億元，其中杭州以1757億元位居榜首。
克而瑞數(shù)據(jù)指出，1-6月杭州土地供求量為1288萬平方米，同比上漲10%；成交1349萬平方米，同比上漲21%；土地成交金額1736億元，連續(xù)3年位居全國(guó)榜首。
同時(shí)，上半年杭州優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)較多，高溢價(jià)宅地較多。其中總價(jià)最高的是5月26日由龍湖競(jìng)得的濱康綜合體項(xiàng)目，成交總價(jià)71.89億；樓面價(jià)最高的是4月28日濱江競(jìng)得的江河匯地塊，成交樓面價(jià)42607元/平方米。而在房企拿地金額排行榜上，濱江集團(tuán)以240.59億的拿地金額位居第一，綠城中國(guó)和龍湖集團(tuán)分別位列二、三名。
下半年或量跌價(jià)穩(wěn)
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，盡管受疫情影響，但杭州樓市上半年依然火爆的原因在于“支撐杭州樓市的基本面是比較好的”。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說：“杭州自身的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不錯(cuò)，互聯(lián)網(wǎng)電商、數(shù)字經(jīng)濟(jì)亦有突出表現(xiàn)，尤其是2022年將在杭州舉辦的亞運(yùn)會(huì)更為其明顯加分，為杭州樓市的熱度提升奠定了基礎(chǔ)。”
方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏亦豐也指出，杭州市場(chǎng)上半年的熱度主要是需求和供給共同促成的。僅從供給端來看，上半年杭州入市的項(xiàng)目比較多，且剛需剛改盤整體占比約74%，土地市場(chǎng)活躍度也被傳導(dǎo)到新房成交市場(chǎng)。“當(dāng)前像杭州這樣成交熱度較高的城市基本上都有相同的特點(diǎn)，就是供需兩端的同時(shí)修整，市場(chǎng)供貨總量增加，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，需求池較大，壓力也隨著信貸寬松開始舒緩。” 夏亦豐說。
中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理兼研究總監(jiān)高院生則分析指出，除去上半年新增供應(yīng)量加大、改善盤和剛需盤這類新增供應(yīng)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求匹配度較高的因素外，杭州樓市的熱度也與杭州本身的供求結(jié)構(gòu)有關(guān)。高院生說：“杭州的落戶和人才新政都吸引著更多外來人口，去年杭州常住人口增加了55.4萬人，位列全國(guó)第一，是上海的12倍。”與此同時(shí)，高院生也表示，寬松的貨幣環(huán)境形成了較好的換房時(shí)機(jī)。
張波強(qiáng)調(diào)，盡管杭州樓市整體表現(xiàn)火熱，但并非所有區(qū)域和板塊呈現(xiàn)一致的量?jī)r(jià)上揚(yáng)。上半年杭州不少區(qū)域項(xiàng)目的“流搖率”依舊不低，普遍存在冷熱不均的現(xiàn)象。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，杭州二手房市場(chǎng)成交節(jié)奏也進(jìn)一步放緩。今年二季度杭州二手房源成交周期約5個(gè)月，比去年同期3個(gè)月左右的周期明顯延長(zhǎng)，客戶成交周期由去年同期的40天延長(zhǎng)至54天。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，下半年伊始，杭州就對(duì)樓市政策“打補(bǔ)丁”，加碼調(diào)控政策的力度。
7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），附帶政策解答，明確公證搖號(hào)銷售等有關(guān)事項(xiàng)。
該《通知》明確了人才優(yōu)先購(gòu)房后5年內(nèi)不得上市交易，對(duì)這類房源加上了限售的要求；加大對(duì)“無房家庭”的傾斜力度。明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%，但對(duì)“無房家庭”的認(rèn)定上也更嚴(yán)格。與此同時(shí)，《通知》還對(duì)購(gòu)房意向登記的有關(guān)要求進(jìn)行了調(diào)整，明確一戶家庭同時(shí)只能參與一個(gè)新建商品房項(xiàng)目的購(gòu)房意向登記等。
正如新政所言，發(fā)布《通知》的目的是“支持自住需求，抑制投機(jī)炒房”。以人才優(yōu)先購(gòu)房一事為例，此前杭州在4月初出臺(tái)了高層次人才買房搖號(hào)福利政策，即每個(gè)項(xiàng)目拿出總房源量20%比例的房源提供給高層次人才無房家庭優(yōu)先搖號(hào)，搖中概率頗高。但這一政策很快被部分投資者利用，進(jìn)行炒房，申請(qǐng)高層次人才的人數(shù)急劇上升。而此次新政規(guī)定的“人才優(yōu)先買房5年內(nèi)限售”，會(huì)在一定程度上遏制上述行為。
多名市場(chǎng)分析人士謹(jǐn)慎指出，下半年，因?yàn)樾抡?duì)杭州市場(chǎng)炒房現(xiàn)象有一定的打擊，杭州市場(chǎng)將會(huì)有一定程度的降溫。
克而瑞發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，從近兩年杭州樓市走勢(shì)來看，多半為上半年熱、下半年冷。特別是在目前“筍盤”消耗殆盡、一二手房?jī)r(jià)格倒掛消失、投資購(gòu)房變現(xiàn)導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)的大背景下，下半年新房市場(chǎng)注定熱不起來。
張波表示，預(yù)計(jì)下半年杭州樓市的整體表現(xiàn)依然會(huì)延續(xù)二季度態(tài)勢(shì)，在城市基本面不變、人口流入持續(xù)增長(zhǎng)以及亞運(yùn)會(huì)拉動(dòng)基建的大背景下，杭州樓市較難出現(xiàn)大面積的降溫。不過，由于土地供應(yīng)量持續(xù)保持高位，一手房庫(kù)存量不斷提升，二手房掛牌量不斷增長(zhǎng)，雖然杭州樓市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已經(jīng)偏弱，但成交量依然有望保持高位。
“下半年分化會(huì)持續(xù)。”高院生認(rèn)為，隨著杭州地價(jià)的推高，下半年的新房市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)漲”趨勢(shì)；而在二手房市場(chǎng)，由于上半年存在一定的購(gòu)買力透支情況，下半年或?qū)⒊尸F(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的特征。
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